论不动产物权的善意取得

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2019-06-04 19:58

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【摘要】善意取得制度是民法的一项重要制度，建立该制度有利于维护正常的市场交易关系，保护善意的交易相对人，促进社会经济秩序之稳定，从而有利于促进社会主义市场经济快速有序地发展。

　　【关键词】不动产善意取得善意

　　《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。该项法律的第一百零六条，明确规定了不动产物权的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，完善我国原有的物权法制度。该制度的建立有利于维护正常的市场交易关系，保护善意的交易相对人，促进社会经济秩序之稳定，从而有利于促进社会主义市场经济快速有序地发展。

一、善意取得的概念

善意取得又称即时取得，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”由此，该法条明确规定了不动产的善意取得制度，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。

我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然有其历史的重要意义。善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的，在充分维护了善意买受人利益的同时，也适应了我国的国情，为以后我国物权法立法中，关于不动产物权的善意取得奠定理论基础，促进了社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。

　　二、不动产善意取得的依据　

　　日尔曼法的“以手护手”原则，一般被法学界认为是现代民法善意取得制度的起源。依此原则，“任意授予他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。”此项原则虽未明确提出保护交易安全的理念，但它从维护动产占有公信力这一立场出发，规定财产真实权利人对财产转让的善意受让人不得请求返还，只能对过错人请求赔偿。该原则客观上保护了交易安全且有利于商品经济的发展，因而被英国普通法所吸收。随着资本主义经济的发展，西欧发达的立法机构逐步对原封建法制下的物权善意取得制度进行完善，又借鉴了罗马法的时效制度，形成了今天各国物权法善意取得法律制度。具体说来，不动产物权善意取得的依据主要有：

　　其一，不动产善意取得的经济基础——交易安全。随着我国经济地发展，人们对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为原权利人进行查证几乎不可能，即使是可能的话，那征信成本也相当高昂，使得经济发展严重受阻。为此，建立善意取得制度就显得相当的必要。

其二，不动产善意取得的理论基础——登记公示推定力与公信力。所谓登记的推定力是指，依法在不动产登记簿上所为记载某人享有某项权利时，推定该人享有此权利，而依法在不动产登记簿上涂消某项权利时，推定该权利消灭。赋予登记推定力的目的便在于交易安全。所谓登记公信力是指，对于登记的内容给予信赖者，法律根据信赖内容赋予法律效果，纵使登记内容与实体关系不一致，法律亦视登记内容为正确，从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。善意取得便是以登记公示推定力与公信力为其理论基础的。

　三、不动产善意取得的构成要件

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得，主要有以下四个要件：

其一、让与人对让与的不动产物权无处分权。让与人无处分权而处分他人财产的，适用善意取得；如果让与人有权处分则不适用善意取得制度。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的财产而将该财产出让给他人；二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人；三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理权终止、超越代理权、无权处分的情形下，也有可能发生无权处分的情况。

　　其二、受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。当然，我们不能要求受让人自始不知道该物为善意取得，因此，善意的适用时间应为物权变动行为发生之前，在此之后即受让人取得所有权，原权利人不得以受让人恶意要求返还原物。

在善意取得制度中，这种善意还应为“推定善意”，第三人和无权处分人进行交易行为时，根据占有的权利推定效力，以及占有的公信力，我们应推定第三人为善意，如果原权利人主张权利，则负责举证第三人为非善意，如不能举证，第三人则为善意而取得财产所有权。

其三、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人，如果通过继承、赠与等无偿行为取得财产，则不能产生善意取得的效力。

　　其四、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。

四、不动产善意取得之“善意”的认定

　　在民法上，“善意”（ good faith）主要指不知情，即行为人不知存在或不可能知道存在足以影响其法律行为效力的事实的一种主观心理状态。“行为人的行为是真诚的，不知道也没有理由相信其请求是不合理的”。善意取得制度中的“善意”，是指受让人不知转让人无所有权或处分权的事实。

　　善意的反面是恶意，即明知转让人无转让权或有责任知道但出于疏忽而未知道的，是为恶意第三人。恶意通常不能合法地取得财产所有权。所以，善意是受让人取得财产所有权或主张其他权利的法律前提。一个明知转让人无处分权而仍受让该财产的人同违反所有人意志转让财产的人一样，均属于一种故意侵犯他人所有权的行为，不仅在法律上不能主张权利，还应受到法律的制裁。有下列事实之一的可认定为恶意：（1）以不当之低廉价格买受其物。（2）让与人属于可疑身份之人。（3）取得人确知让与人非为所有人，认为应推定其为恶意者。受让人必须在让与人交付财产时为善意。财产交付完毕以后，如果受让人得知让与人无权处分，并不影响所有权的取得。如果受让人在财产交付前或交付时已知让与人无权处分财产，即为恶意。

　　五、结语

　　善意取得制度是民法中的重要制度，其对保护动态交易安全具有重要的意义，有利于经济的繁荣发展。而《物权法》不动产善意取得制度的规定，极大完善了我国的善意取得制度，势必对我国经济的发展和法治进程的推进具有重要意义。

　参考文献：

　　①梁慧星、陈华彬著，《物权法》法律出版社，2003年版，第207页。

　　②孙宪忠著，《再论物权行为理论》，载《中国社会科学》，（京）2001，5。

　　③肖厚国著，《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第402页。

　　④梁慧星著，《中国物权法研究》，北京法律出版社，1998年版。

　　⑤史尚宽著，《物权法论》，中国政法大学出版，2000年版。

　　作者单位：山东省垦利县人民法院

来源：中国法院网

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关联法条

《中华人民共和国物权法》第一百零六条