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房产评估增值无须调整账务

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2019-09-11 01:56

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　　近日，某税务师事务所接到其客户某房地产公司的调整账务通知以及有关资产评估机构出具的证明材料，要求增加固定资产和资本公积8500万元。对此，事务所负责人觉得很纳闷，遂向该公司了解情况。

　　原来，该公司为获取银行抵押贷款，前不久聘请资产评估事务所对相关固定资产进行了评估，房产增值8500万元。但调整固定资产账面价值有条件限制，不能简单增加固定资产和资本公积。求助税务师事务所对相关规定进行了梳理。

　　根据现行企业会计制度的有关规定，企业的各项资产应当按照取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，企业一律不得自行调整其账面价值。

　　也就是说，企业的资产应当按照购置时所支付的银行存款或是现金，或者按照置换资产时所付出的等价物的公允价值进行等量计算。同时，最新企业会计准则中的基本准则已经明确了会计计量的五种属性，分别是历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量，并对企业会计计量如何适用作出原则性的规定，即企业在对会计要素进行计量时，如果采取重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。此外，财政部《关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》（财会字〔1995〕25号）规定，资产重估增值只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产的账面价值。可见，对于资产评估增值的会计核算，在通常情况下，企业应当采用实际成本计价，不得随意调整资产的账面价值。

　　企业会计制度也有例外。对于清产核资和企业改组等法律、行政法规以及国家统一的会计制度另有规定的，企业同样可以调整其账面价值。根据财政部、国家税务总局《关于清产核资企业有关税收问题的通知》（财税字〔1996〕69号）规定，对国有企业清产核资后固定资产重估后的新增价值，应当按照有关税收法规的规定征收房产税和印花税；为照顾部分清产核资企业的实际困难，对固定资产重估后新增价值已经增提折旧的国有企业，应当按照重估后的价值征收房产税和印花税。某房地产公司的资产评估增值，是为了取得银行贷款而进行的固定资产评估所产生的增值，与上述清产核资和企业改制例外无缘，也就不能进行账务调整。

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