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怎样稽查土地增值税中的避税问题

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2019-08-26 05:27

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　　土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。土地增值额是指转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物取得的收入，扣减相关的成本、费用及税金后的余额。

　　(一)关于转让房地产收入的避税与反避税

　　房地产收入，包括建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入等。稽查房地产收入，主要稽查其确认收入的时间是否符合会计制度规定。根据规定，企业取得的房地产收入应于销售实现时及时入账：

　　(1)转让、销售土地上商品房已经移交，已将发票结账单据交买主时，作为销售实现。

　　(2)代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

　　(3)对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

　　稽查方法，稽查企业“经营收入”的明细账，及其所附的发票结算单等原始凭证，看其业务发生的时间是否符合销售成立的标准。同时，要注明企业少计、漏计或不计经营收入，用来逃避交纳土地增值税情况。

　　(二)关于土地增值税增值额的扣除项目的避税与反避税

　　由于土地增值税是对增值收益征税，因此，其扣除项目是否符合税法规定，是土地增值税稽查的一项重要内容。

　　(1)取得土地使用权所支付的金额是否正确

　　土地使用权是土地使用者依照法律对土地加以利用的权力。

　　我国的土地管理法明确规定，土地所有权属于国家。对土地使用者来说，只拥有土地使用权而不拥有土地所有权。

　　在稽查企业土地使用权时，应注意以下两种情况：

　　一是房地产开发企业在经营、生产过程中，本身自用土地涉及的土地使用权。即房地产开发企业为自己建造办公用房、职工宿舍等涉及的土地使用。这部分土地使用权应列作企业的无形资产。

　　二是房地产企业在从事开发项目的开发经营活动中涉及的土地使用权。由于房地产开发企业在销售产品时，开发产品使用范围内的土地使用权也随同转让。因此，只有这部分土地使用权才计入开发产品的成本，即作为土地增值税值的扣除项目。

　　稽查方法，可稽查“开发成本”的借方发生额，对照支付费用的原始凭证，看其费用支出的合法性，有无不属于取得土地使用权的费用而混进了费用支出，从而导致多计取得土地使用费。

　　(2)开发土地的房屋、配套设施的成本、费用的稽查

　　主要是稽查成本、费用支出的合法性、合理性。根据房地产企业会计制度规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等支出。

　　建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。在稽查公共配套设施费时，要注意企业是否按规定时间调整预提费用的账户。由于房地产开发企业生产经营的特点，决定了房地产开发企业直接的成本结转期，以开发小区的建设周期为准。在此期间发生的成本结转，经过主管财政部门审查批准后，可能通过预提方式进行，待小区全部正式竣工结算时，调整预提费用。由于房地产开企业在开发进度的安排上，一般是先建住宅，后建配套工程。因而，对已出售的开发产品负担的配套设施的建设费用，无法按照配套设施的实际建设成本来进行成本结转和分摊。因此，房地产开发企业可按未完配套设施概算为基数，计算出已出售住宅应负担的数额，以预提方式计入出售住宅成本。

　　开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。

　　稽查人员应稽查企业“开发成本”、“开发间接费用”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“库存设备”、“预提费用”、“开发产品”等科目，并结合有关明细账和原始凭证，核对费用发生的真实性、正确性及其开支合法性;稽查其是否符合权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。

　　(3)其他扣除项目的稽查

　　其他扣除项目，是由财政部规定的，因而，在稽查其他扣除项目时，要分析其扣除内容的合法性，对照财政部颁发的有关规定进行核对。

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