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所有权保留包括不动产吗

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2022-05-31 12:11

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　　所有权的保留是对转移标的物的占有不转移所有权的一种行为，包括动产和不动产。所有权的保留是一种合法的民事法律行为，一般用于商事交易中。当双方约定的目标达成时，发生物权变动，取得标的物的所有权。所有权对于标的占有人来说是十分重要的。

　　一、所有权保留包括不动产吗

　　所有权保留包括动产和不动产，所以不动产也可以申请所有权保留。

　　所有权保留是指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人移转标的物的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付部分或全部价款，或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。

　　当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

　　二、所有权保留的法律性质

　　关于所有权保留的法律性质，各国学者真可谓众说纷纭，百家争鸣但归纳起来，可分为三类：第一类学说是立足于所有权转移的角度；第二类则立足于债的担保的角度；第二：类是立足于所有权的特性。

　　立足于所有权转移的学说主要存在两种观点：一种观点是“附停止条件的所有权转移说”，认为所有权保留是一种附停止条件的所有权转移。此观点为德、日及我国台湾地区的通说。另一种观点是“部分所有权转移说”，认为在所有权保留买卖中，出卖人将标的物交付给买受人的同时，随着买受人各期价金的给付，所有权的部分也随之移转于买受人，从而出卖人与买受人共同拥有一物。

　　立足于债的担保功能的角度，有以下三种观点：其一是“质权说”，认为出卖人保留的所有权的性质与质权的性质相同，买受人实际上已因标的物的交付而取得了所有权，出卖人保留的只是用以担保没有清偿的价金债权的不占有标的物的特殊性质的质权。其二是“担保物权说”，认为出卖人以保留标的物所有权为手段来担保其全部价款得以清偿，此时出卖人手中的所有权实质上是其实现全部价金债权的担保物权该说为德国民法理论界普遍采用。其三是“担保权益说”，认为所有权保留事实上是担保权益的保留，卖方保留的所有权就是在出卖的货物上设定担保权益。

　　立足于所有权的特性，有两种学说：一种是“法定所有权说”，该观点采自英美法上“区分所有权理论”。即出卖人所保留的为法定所有权，旨在担保价款获得清偿，其于买受人不履行债务时可依法定所有权取回标的物，故为法定所有权人；而实益所有权则随着标的物占有的移转同时移转于买受人，买受人因而享有标的物的占有、使用、收益等权能，待价款清偿后再一并取得法定所有权。另一种是“限制所有权说”，认为出卖人所保留的所有权为受到限制的所有权，出卖人保留所有权的目的在于确保自身价金的清偿，与其他担保物权功能并无二致。惟就法律观点言之，所有权人地位与担保物权人的地位显然不相同，就当事人主观意思言之，卖方保留所有权之目的亦在于期望得以所有权人的地位行使权利。

　　上述学说从不同角度阐述了所有权保留的性质，但仔细研究，大部分观点值得商榷。“部分所有权转移说”背离了买卖合同中出卖人与买受人的真实意思表示，实践中，出卖人运用所有权保留的目的决非想与买受人共有一物；“质权说”、“担保物权说”、“担保权益说”均立论在所有权保留的功能上，从不同的角度担保出卖人全部价金债权的清偿，但却忽视了所有权与质权、担保物权本质上的根本区别，前者是完全物权，后者是限制物权，前者是自物权，而后者是他物权等等。关于“担保权益说”对所有权保留的性质无法作出体系化的解答；“法定所有权说”来自英美法系的双重所有权理论，与大陆法系固有的一物一权的观念不合；至于“限制所有权说”的阐述，只是说明出卖人保留的所有权的权能受到限制，并没有从根本上揭示所有权保留的法律性质，因为出卖人依据所有权保留制度保留的所有权因标的物已转移占有，因而其所有权的权能一部分已分化于买受人，出卖人的所有权权能受到限制。综上，笔者同意所有权保留的本质属性应当是“附停止条件的所有权转移说”，因为所有权保留的买卖与普通的买卖合同在合同目的上并无二致，即“出卖人取得标的物价金与买受人取得标的物的所有权”，所以所有权的转移同样是所有权保留买卖的核心内容，只不过对所有权转移附加了一个停止条件，即在“买受人支付价金或履行了特定义务”前，标的物的所有权停止转移，即使标的物已交付于买受人占有、使用，但标的物的所有权仍归出卖人所有。而一旦所附的停止条件消失，所有权即转移于买受人。此观点与《＜民法通则＞若干问题的意见》第84条的宗旨是一致的。

　　三、所有权保留制度的产生背景

　　由于市场经济逐渐由卖方市场转为买方市场，存在着大量的，如分期付款交易、期货交易、试用期买卖等非即时交易。这些交易的共同特点是合同的订立与履行时间并不一致，有一段的时空差异，卖方先交付标的物于买方，买方再付款即占有标的物。由于卖方的债权不能在交付标的物的同时得以实现，从而导致占有权与所有权相分离，出现这种情形就需要债权人考虑如何来保护交易安全和避免自身财产的损失，由此产生了以买卖的标的物本身为担保内容的所有权保留法律制度。

　　只要标的物的所有权人才可以对标的进行有权处分，否则就会损害所有权人的权利。以上就是法律快车小编为您详细介绍关于所有权保留包括不动产吗的相关知识，如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您解答疑惑。

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