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我对房屋共有人对房屋优先购买权的认识

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2020-01-09 06:18

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　　房屋共有人，包括属于一个整体，或者配套使用曾共有过的房屋的原共有人，与其他共有人或已租出的城市私房产权人与承租人之间，在出售房屋时形成的一种权利义务关系，是民事法律关系范畴的债的一种。现实生活中房屋买卖时涉及到优先购买权。优先购买权为民事优先权之一，由于优先购买权为形成权的一种，具有效力上的优先性。

　　优先购买权，是依照法律直接规定而产生。如我国合同法第二百三十条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权，即"出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利"。同时，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定："出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效"。

　　只要共有人或出租人在出卖房屋时，其他共有人或者承租人在同等条件下就会产生这种权利，为此它是一种期待权。这一民事行为的限制性规定，是民事法律合法原则和防止权利滥用原则的具体体现。并在规定的时间内才能主张这种权利。

　　优先购买权的立法目的和权利实质是在不损害出卖人利益的前提下，给承租人一个买受的机会。如何做到不损害出卖人的利益，关键是要严格遵守同等条件的原则，即优先购买权人的认购条件不仅包括最主要的价格条件，还包括价款支付期限、方式、卖方迁址期限以及所卖房屋的部位、数量等因素。如果出卖人基于某种特殊原因给予其他买受人一种比较优惠的价格，而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中;如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当具有同样的特殊原因，优先购买权人不能做到，出卖人的利益就不能实现，就不符合同等条件的要求。

　　同时，优先购买权有明确的期限际制，购买权人已得知房屋出卖而不主张权利，期限届满后即丧失。它开始于卖方明确作出出售的意思表示并决定了出售条件时，至房屋买卖依法成交，所有权合法转移时止。

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