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房产新政下房屋买卖纠纷解答(一)房产纠纷咨询

法律快车官方整理

2020-01-08 17:18

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[导读]

房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：

房产新政下房屋买卖纠纷解答(一)2010年08月23日星期一16：41房产新政下房屋买卖纠纷解答(一)吴清旺5 19案例一：《意向书》中约定"双方在20日前签约"，19日卖方因故未到场，20日买方提出要降价，25日中介机构居中协调，最终未达成一致，究竟谁违约?咨询：我欲通过中介出售一套商品房，2010年4月2日，我与买家王某在房地产经纪公司签订《买卖意向书》，意向书中约定房价为620万元，双方在2009年8月20日前签订《杭州市房屋转让合同》，任何一方违反都要承担相应的违约金。4月19日，对方去中介公司签订合同，但我实在没时间，没能到场。4月20日，我去中介公司签合同，虽经中介公司人员催促，但对方认为房子太贵了，要求降价，并拒绝来中介公司签合同。4月25日，在中介公司的协调下，双方去中介公司协商，对方仍表示要降价，我坚决拒绝，并要求对方承担违约金，后来对方虽然作了适当让步，但我觉得他缺乏诚信，继续履行将会纠纷不断，于是拒绝继续交易，并向法院提起诉讼。请问，要求对方承担违约责任的主张能否得到法院支持?回答：此纠纷中的焦点--究竟谁没有按照合同约定拒绝签订正式转让合同?双方都有过拒绝，到底哪一次拒绝才是构成违约?按照意向书，双方约定在"2010年4月20日前"。那么到底是截止19日，还是20日?王某认为不包括20日，因此，他认为卖方在4月19日没有到场，即意味着卖方拒绝签约。卖方则相反，认为包括20日当天，由于20日是买方提出降价要求并拒绝到场，所以应认定为买方违约。按照一般表达习惯以及立法中的时间表述均包含本数，也就是说，"4月20日前"是包括20日当天。结合本案，20日当天是约定签订合同日期的最后一天。但在卖方到达中介公司要求签约的情况下，买方提出降价要求并拒绝到场，构成违约。至于在4月25日中介机构居中协调，在法律上应视为协商新的协议内容，而不应据此判断已经签订的意向书是否违反的依据，哪怕是买方愿意按原价购买，卖方也有权决绝而直接主张对方承担违约金。案例二：意向书签订后，因房产新政出台导致房价下跌，卖家对合同是否履行拒不表态，纠纷已经产生，买方应如何保全对自己有利的证据?咨询：我想买一套房子给儿子结婚用，今年3月，经与房产中介公司联系，看中了一套位于滨江区的房子，并与房主签订了一份《商品房买卖意向书》，约定了房价、支付方式，违约金等。由于我需要一定时间筹钱，所以在合同里约定60日内签订正式的房屋买卖合同。过了一个月左右，由于房产新政出台，房价明显下降，但我仍然按照约定积极筹钱。当我筹足了房款后，我要中介公司找房主签订合同，但房主总是不接电话，后来我们通过他在中介公司处登记的地址找到房主家里，房主既不说不卖，也不说卖，但就是不签正式合同。现在即将到60日了，如果我将来要主张对方承担不履行《商品房买卖意向书》的违约责任，现在需要如何收集对自己有利的证据?回答：本纠纷中若是要让卖方承担不履行意向合同的违约责任，就需要证明是在买方要求签订正式合同的情况下，卖方拒绝或不配合签约。收集证据可以通过以下几种方式：一是要中介公司出具书面证明说明此情况，并与中介公司明确一旦进入诉讼程序要求中介公司的经办业务员出庭作证；二是可要求中介公司或者自己直接给卖方通过快递公司寄送通知签约的函件，并在快递回单上注明主要内容。王某建议通过公证送达的方式更有证明力；三是对中介公司或者自己给卖方发送的邮件、短信进行公证，表明自己已经按照约定通知卖方履行合同；四是要求中介公司陪同或者自己直接找到卖家要求其签订正式合同，对该过程也可以进行公证，或者采用录音方式，将双方商谈的内容保存。以上几种方式视情况而定，但相比而言，有公证人员介入的方式证明力最强，中介公司由于与案件的结果有一定的利害关系，其出具的情况说明甚至出庭作证会受到不利一方的否认，进而影响其证明力。但是，无论如何，有证据总比没有好，要善于将交易、交涉过程中对自己有利的事实(包括往来的短信)及时保留。当然，最好是留下对自己有利而由对方出具的书面材料。案例三：二手房买卖中，往往先把定金交给房产中介公司，若因房价波动而使得买卖未能成交，一方要求退还该定金，应向谁主张?咨询：我是一名杭州工作的公务员，想把自住的大房子换成两个小房产。09年10月，我与房产中介SSJY经纪公司签订了一份《买卖意向书》，双方约定：祝某将自己拥有的房产以200万元整的价格卖给我，首付款为50万元，11月底支付；签约当天，我还向中介公司支付定金10万元；双方于11月15日签订正式的杭州市房屋转让合同。签约后，我立即将自住房售出。结果，等到签约那天，祝某居然反悔，要求涨价，否则不想出售，双方多次交涉无果，最终起诉到法院，要求对方承担违约金、外边租房损失以及返还定金10万元。祝某坚持认为定金没有收到过，与自己无关，要我向中介提出来，而我又没有把中介列为被告，中介公司说这笔钱是代管的，不是中介费。请问：我该怎么办?回答：虽然定金10万元是房产中介收取的，但是按照意向书的约定，在买卖双方就购房条件达成一致并签署意向书后，中介公司收取的定金10万元即转为购房定金，如卖方违约，买方有权要求双倍返还。显然，本案所涉的定金并非房产中介的中介费，而是支付给卖方用来担保协议履行的定金，何况双方已经签订了意向书，中介机构对该定金并无所有权，只是代收代管的行为。因此，买方可以向卖方主张该10万元定金返还，甚至在放弃违约金主张的同时向卖方主张双倍返还定金。

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