浅论建筑物区分所有权的权利限制

　　摘要：建筑物区分所有权是住宅商品化发展的产物，它的出现标志着土地资源与人口增长之间的矛盾。现代化城市的兴起及高度发达的建筑技术为建筑物区分所有权提供了物质和技术前提，同时也彰显出建筑物区分所有权是一种较为特殊的不动产所有权形态。自由相对性的基本法理决定所有权应受到一定的限制，建筑物区分所有权作为一类特殊的不动产所有权，对它的限制除依据一般所有权限制的原则外，还应遵循更加严格的原则。

　　关键词：建筑物区分所有权 自由相对性 权利限制

　　1997年1月，海南古斯利微电子技术有限公司购买了位于上海市延平路123弄三和花园4号楼29E室复式房屋一套。同年10月，顾然地作为公司员工入住上述房屋，并与三和花园物业管理部门——上海和馨物业管理有限公司订立《公共契约》。1998年10月，顾然地购买了一只占地面积8.826平方米、上口面积9.754平方米的浴缸。该浴缸自重362.8公斤,可放水4160.5公斤。顾然地欲将该浴缸安装在其室的跃层，并就安放事宜与上海巨星物业有限公司(三和花园现物业管理部门)多次交涉，巨星公司以该浴缸的安放未经安全测定为由不予准许，并制止了顾然地私自吊装安放浴缸的行为。2001年12月10日，顾然地出资购买了三和花园4号楼29E室，之后以该房屋业主身份提起诉讼，要求巨星公司排除妨碍，赔偿人工费用人民币7600元、精神损失费人民币5000元。巨星公司则认为顾然地安装的浴缸面积和体积过大，使房屋楼板无法承受，对房屋产生危险，影响其他业主正常生活，故依法履行管理职责，制止顾然地吊装浴缸，因而不同意顾然地的诉讼请求。一审法院认为，巨星公司因顾然地违反法规及业主公约，在不能保证相邻各方安全的情形下，对顾然地吊装浴缸的行为加以制止，并无不妥。遂判决不予支持顾然地的诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。

　　从建筑物区分所有权角度来看，本案涉及的主要是建筑物区分所有权的权利限制问题。

　　一、建筑物区分所有权概述

　　(一)建筑物区分所有权的概念

　　建筑物区分所有权，为近代各国民法一项重要的不动产所有权。关于其名称，各国立法各不相同。法国1938年法律及1965年颁布的现行法，分别称为“区分各阶层不动产之共有”，与“住宅分层所有权”。德国、奥地利，称为“住宅所有权”。意大利、英国称“公寓所有权”。在美国，所使用的名称更是林林种种，有称“公寓所有权”的，也有称“单位所有权”，或“水平财产权”的。瑞士称“楼层所有权”，日本与我国，则均称“区分所有权”或“建筑物区分所有权”。

　　建筑物区分所有权自发端以来，迄今已有很久远的历史。对于何为建筑物区分所有权，各国没有通说，却形成了各种对立的学说，有一元论说，二元论说，新一元论说和三元论说。其中由于三元论说可以涵盖因区分所有建筑物所生的一切法律关系，且有助于协调区分所有者个人与团体之间的矛盾，故比较适宜为我国采用。基于此，建筑物区分所有权的概念可以定义为：建筑物区分所有权，指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。

　　(二)建筑物区分所有权中的专有所有权

　　专有所有权是区分所有权的“单独性灵魂”，也是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。

　　1、其权利内容为：

　　(1)对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样，具有绝对性、永久性、排他性，所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉;(2)相邻使用权，区分所有权人为保护自己所有部分有时不得不使用上下左右相邻的其他区分所有权人的专有部分。

　　2、其义务内容为：

　　(1)不得违反全体区分所有权人之共同利益。区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很抽象的概念，一般要结合具体个案。依当地社会一般观念加以区分。一般而言，下列情形可认为是对共同利益的损害：对建筑物不当毁损，如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为;未按专有部分本来用途和使用目的予以使用，如居住用房用来开餐馆等;(2)维持建筑物存在的义务;(3)不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等(4)应独自出资修理其专有部分;(5)维护住宅环境的卫生和安宁，及所在地之善良风俗习惯。

　　(三)建筑物区分所有权中的共用部分持分权

　　共用部分持分权是区分所有权制度中两个灵魂中的另一灵魂，即共同性灵魂，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。如现在的生活小区，对区内停车所收费用享有的收益权等，其义务为按共用部分本来用途使用共用部分、分担共同费用、维持与保有共用部分等义务;

　　(四)建筑物区分所有权中的成员权

　　建筑物区分所有人的成员权，又称构成员权，指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利与承担的义务。其权利为表决权、参与制定规约权、选举及解任管理者权、请求召集集会权、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为(甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除共同关系)等权利;其义务为：执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。

　　二、自由的相对性及对所有权的限制

　　自由对于人类的价值之大，不必赘言，人类历史就是不断实现自由的过程。作为法律权利，自由指权利主体的行动与法律规范的一致以及主体之间的权利和义务界限。古罗马的西塞罗有一句名言：为了得到自由，我们才是法律的臣仆。然而自由却不应该是无限的，因为每个人行使自由时总会与其他人的自由产生冲突。如果每个人都无限制的使用自己的自由，那么所有人都可以无限制的侵犯别人的自由来实现自己的自由，这将使社会陷入一种完全无序的状态，最终每个人都无法实现自己的自由。所以，自由是相对的，应该对自由加以适当的限制。这种自由相对性原理在民法中的一个重要体现就是对所有权绝对性施加一定的限制。

　　相对于公法，所有权的限制在私法上更加具体化、特定化，主要体现为禁止权利滥用原则以及对相邻权的保护。禁止权利滥用原则使得所有权的权能不能无限扩展，新类型的权能或传统的处分权能都应当充分实现所有权的社会功能，服务于特定的社会目的。所有权作为民法上的绝对权，在社会交往中应顾及他人利益而受到一定程度的限制。我国《民法通则》第7条规定，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”;第83条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”;具体到我国《物权法》第71条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 上述条款均体现出所有权的社会性及所有权应受到的限制。

　　三、对建筑物区分所有权的限制

　　任何一幢独立建筑物，均由基础、框架、承重等部分构成。尽管用隔板可以将一幢独立的建筑物分割成不同的使用空间，以供不同的人分别独立使用，但构成该独立建筑物的基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、管线以及必要的活动场所等部位，却无法分割使用。整幢独立建筑物如果被分割为若干人所有，则每个人享有的就是建筑物区分所有权。权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共有部分享有共有权。

　　各区分所有权人的专有部分在同一幢建筑物之上，因此，各区分所有权人对整幢建筑物具有共同利益关系。区分所有权人即使在形式上行使属于其专有部分所有权权能，但如果其行为有害于建筑物的正常使用，其他区分所有权人也应有权予以制止。例如，建筑物区分所有权人改建其专有部分时，如果对其专有部分的改建将危及整幢建筑物的安全时，其他区分所有权人可以违反共同利益为由加以禁止;区分所有权人的专有部分如果有特定用途，例如供居住、商用等，则应该依此用途使用，如若不然，其他区分所有权人则有权予以制止。

　　自由是有限的，所有权也不是无限制的。本案体现出法院对所有权限制原则的具体适用。本案中，顾然地作为业主，对该房屋享有建筑物区分所有权，但其只能在整幢建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，不得违反全体区分所有权人的共同利益。就本案情形而言，三和花园4号楼29E室虽然设计了三间浴室，但其中最大的一间只有10余平方米，而浴缸上口面积为9.754平方米，根据日常生活经验，该浴缸根本无法安装于浴室内，如果安放于非浴室部位，势必改变房屋设计用途、功能和布局。而且，一般住宅建筑若不作专门设计，是不会适宜安装如此巨型浴缸的，而三和花园大楼设计及大楼中29E室房型改动设计也确实未考虑到使用时会安装该浴缸。浴缸注满水后的重量显然是楼板不能承受的，长期使用必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患，危及其他区分所有权人的安全。

　　作为一种特殊的所有权，建筑物区分所有权的行使，除需遵循一般所有权限制的原则之外，还应该受到更加严格的限制。根据上述《物权法》第71条，这种限制应该主要是指，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理地使用自己专有部分的建筑物，区分所有权人在使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。

　　参考文献：

　　[1]陈华彬.物权法原理[M]. 北京：国家行政学院出版社,1998.

　　[2]张文显.法理学[M]. 北京：高等教育出版社,2003.

　　[3]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M]. 北京:法律出版社,1995.

　　[4]王胜明.中华人民共和国物权法解读[M]. 北京:中国法制出版社,2007.

　　[5]梁彗星,陈华彬. 物权法[M]. 北京：法律出版社,1997.