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花园搭凉亭惹怒邻居

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2019-11-06 07:04

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　　提要：记者在采访过程中了解到，送没有产权但有使用权的公共部分，是开发商卖楼时采取的一种销售手段。低层单位往往销售情况不佳，为了促销，开发商就会把看似是公共空间、但实际只能由首层住户出入的花园“送”给业主，双方约定买家只有使用权而无产权。有了这个小花园，不少业主就喜欢在里面搭建凉亭、草棚，或是开挖鱼池，纠纷由此而起。

　　业主在只有使用权没有产权的公共空间不可以“我的地盘我做主”

　　近日，许多小区的业主论坛上都热议一个话题，就是一些首层带花园的单位业主，他们私自搭建各种凉亭、玻璃房等设施，引起了不少邻里纠纷。业主进行个性化装修时应遵循什么规范?到底怎样才算违章建筑?记者就此采访了相关专业人士。

　　案例1：

　　近日，某小区业主在业主论坛上抱怨：前几个星期连日下雨，楼下的邻居搭建了一个凉棚，雨声在清晨滴滴答答，总是把家人的美梦搅醒。这名业主表示，家人受雨声困扰已经多时，他已经向管理处投诉多次，但都没有结果。有人给他出主意，楼下邻居的行为有可能属于搭建违章建筑，应该提请城管部门介入解决。

　　案例2：

　　现在很多住在首层带花园的住户或是住在顶楼带大露台的住户，都喜欢在花园或露台上搭建“玻璃房”，很多都遭到了邻居的投诉，认为玻璃房影响了采光和通风。某小区一位业主就在小花园建了这样一个玻璃房，物管公司多次通知其自行拆除，但业主不理，物管公司只好请施工队强行将“玻璃房”拆除了，结果业主一怒之下将物管公司告上了法庭。

　　起因开发商为促销送花园

　　记者在采访过程中了解到，送没有产权但有使用权的公共部分，是开发商卖楼时采取的一种销售手段。低层单位往往销售情况不佳，为了促销，开发商就会把看似是公共空间、但实际只能由首层住户出入的花园“送”给业主，双方约定买家只有使用权而无产权。有了这个小花园，不少业主就喜欢在里面搭建凉亭、草棚，或是开挖鱼池，纠纷由此而起。

　　开发商业主只有使用权而无产权

　　记者采访了多家开发商，大部分开发商表示，对私家花园或是天台、露台的使用权，一般是不会写进合同的，这部分面积是公共面积，业主是没有产权的，只有使用权。在交付使用后，业主若要对这部分面积进行相应的装修，应该向物管公司报批，并且也要在入住后配合物业管理公司做好维护工作。

　　记者还了解到，对于花园、露台等公共面积，其维护费用也是千差万别。有些小区认为这属于公共空间部分，不向使用的业主收取额外费用;但也有些小区是要收取花园或天台的物业管理费的，不过费用较低，大概为0.5元/m2/月。

　　物管公司在花园搭建须经严格审批

　　某大型开发商开发的一个楼盘，以首层带私家小花园单位而大受欢迎，记者采访了其物业管理公司的相关人士。该人士表示，业主行为要符合《物权法》和《广东省物业管理条例》，但这些法规是一些大的原则性框框，规范得不太细。而在实际操作过程中，物业管理公司都有比较细的规定。

　　以一楼小花园为例，业主提出要搭建，物管会对其搭建物的高度、宽度有一定的限定;涉及到地面的，对土建、水电和公共网络等不能造成损害，也不能影响沙井、排水渠等部分的公共利益。此外，也不能影响邻居。该人士还表示，业主的个性化装饰装修，都要经过严格的审批程序。

　　专家意见

　　广州市物业管理专家谢凯表示，应该分三种情况区别对待——

　　首层带花园的单位，如果这块地原本规划是绿化用地，严格来讲，业主是不能改变其用地用途的，绿化地只能是绿化地，有上盖物就是违规。即使法规上合法，也不能影响楼上或隔壁邻居的正当权利，比如下雨时屋顶滴水，玻璃房影响温度或采光等，都要考虑到。

　　低层带露台单位，考虑到裙楼的防水问题，如果要搭建或是开挖水池，业主就要考虑到楼体的荷载。

　　顶层带天台的单位，在设计上，顶楼天台一般都是有相应的产权面积的，这部分面积只是天台面积的一小部分，不影响在火灾或其他应急情况时天台的逃生功能。

　　对于如何界定“违章建筑”，谢凯表示，违章建筑的确立条件是“四面都有墙”的才算，这属于城管的管理职能范围。建议在交楼时买卖双方进行明确的细节约定，比如说“不允许有上盖物等”，丑话说在前，麻烦事就少了。

　　记者手记

　　近年来，消费者的维权意识高涨，从以往忍气吞声、不了了之，变成维权意识逐渐觉醒，并勇于拿起法律武器维护自己的合法权益。然而生活不总是尽善尽美的，邻里之间因为出行、通风、采光、排水等问题产生纠纷，公说公有理，婆说婆有理。对于这种情况，除了必要的法律手段之外，我想最好的解决途径就是调解。双方坐下来协商，各让一步，心平气和地寻找解决途径。“远亲不如近邻”，邻里关系处理不好，大家心情都不会愉快。只要有诚意，双方都放下私利各退一步，一定可以找到两全其美的解决途径。如果能这样，则是“与人方便，自己方便”的上上之策了。

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