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不动产登记制度助力《物权法》完善

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2020-05-22 15:01

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　　核心内容：两会期间，时任国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时曾指出，建立不动产统一登记制度，可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。中国社科院法学研究所研究员、著名法学家梁慧星也在论述登记制度的重要性时强调：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”

　　日前，中国经济导报记者就不动产登记制度涉及的法律问题，采访了黑龙江大学法学院院长胡东教授。胡东教授认为：“不动产登记制度是物权法得以实施的前提。”他告诉中国经济导报记者，实施不动产登记制度主要是以不动产在交易中受到保护为前提。但是在实际的操作中可能存在一些阻力，例如政府官员、公务员不愿意公布不动产，一些大企业老板为了避免个人所得税也不愿意公开。对此，住建部人士已明确表示，不动产统一登记制将有利于全国住房信息网的建设，为起征房产税做好铺垫，也为以后开征遗产税指明可行性方向。

　　缺少好的不动产登记制度，《物权法》将得不到切实实施

　　其实早在中世纪的英国，人们就开始思考该如何记录不动产的转让。他们想到了一个在今天看来颇有点匪夷所思的方法。当一个所有者将土地卖给他人时，就在被移转的土地上举行一个公开仪式，以标志土地的转让。原先的土地所有者当着公证人的面，在仪式上把地产上的一块土和一根枝条作为产权让渡证书交给新的所有者。尔后，出席仪式的成年人会痛殴一名目睹该移交过程的孩子。严厉的毒打使孩子终生难忘，这个孩子也就成为了这项转移的一个活记录。但这方法，即便不追究对孩子造成的伤害，其本身也是非常繁琐复杂、效率低下的，根本无法适应现代社会物权的频繁变动。

　　随着民主国家的建成、对赋税的需要和技术的发达，政府集中提供公示服务成为必要和可能，登记制度应运而生。

　　说到我国不动产登记制度，则要重点提到2007年颁布实施的《物权法》，不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产“静”的安全的同时，更加注重保护财产“动”的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

　　所以，2007年《物权法》出台后，就有资深法律界人士预言不动产登记制度不久之后将与世人见面。从法治角度出发，不动产登记制度被认为是一个有利于我国法治发展的制度，一个可以加速我国法治进程的登记制度。

　　目前，全世界有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国、瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等均采此制。

　　国家赋予登记以公信力，所以，登记机关对登记进行实质审查，登记成为物权变动的生效要件，未经国家登记机关的审查确认，当事人之间的物权不会发生变动。如果想实现物权的变动，必须满足国家设立的强制条件，比如，必须在登记时向登记机关提交政府机关的批准书等。

　　缺少全面的不动产登记制度，“国五条”推进恐遇阻力

　　两会之后，“中国梦”成为一个振奋人心的字眼。中国梦关乎国家富强、民族振兴、人民幸福，既体现了今天中国人的理想，也反映了先人们不懈奋斗追求进步的光荣传统。然而，实现人民幸福安居乐业的首要问题就是调控房价。

　　今年2月，国务院出台了“国五条”，升级了以往的房地产调控措施，成为10年内的第9次房地产调控措施。紧接着，3月10日国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。

　　《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》中提到的不动产登记制度将在明年出台，此消息一经公布，便引起了业内人士的热议。他们纷纷认为，不动产登记制度不仅可以保障不动产交易安全，也将为起征房产税做好铺垫。国务院颁布的不动产登记制度是以《物权法》为渊源而制定的，它旨在实现对公民权利的保障和维护；同时这一制度也是一把双刃剑，在保障公民权利的同时，与“国五条”碰撞在一起就擦出了房地产市场的火花——楼市火爆。

　　“政府公务员涉及不动产登记条例的，都在抛售房产，有的还是低价；即将严格征收的20%税也让二手房市场交易火爆。我们今年第一季度城区内门店的净利润就有3亿多。”房地产调控“国五条”北京细则出台之前，我爱我家房产公司某分店的张经理告诉中国经济导报记者。目前，各地的“国五条”细则纷纷出台，由不动产统一登记制度和“国五条”引爆的楼市成交小高潮似乎暂告一段落。这次短暂小高潮中反映出的问题就是：个人不动产只能从有银行贷款的某些银行处查知，如果不建立全国范围内的不动产登记制度，“国五条”的切实落实还将大打折扣。

　　不动产登记制度当前的主要阻力来自“房姐”、“房叔”们

　　不动产统一登记制将有利于全国住房信息网的建设。明确了不动产的数量、归属才能为房产税的征收做好准备工作。一旦不动产登记制度落实，房产税推开、遗产税的征收也指日可待。英美国家的不动产遗产税征收是在登记时就注明税率以及继承人，但这是建立在英美国家土地私有的基础上。在我国土地国有的情况下，使用者仅有70年的使用权，所以在所有权期限内的不动产遗产税如何征收还需要按照我国的实际条件进行考量。

　　中国经济导报记者采访中得知，当前不动产登记制度的主要阻力来源还是一些政府官员、公务员、私营经济者。这类人群往往拥有多套不动产，并且是房产税的主要征收对象。

　　据悉，目前广州已搭建了全市统一的房屋管理系统，实现了登记业务操作平台和对外信息利用的统一。同时，广州还启用了房地产证密码防护系统、申请人人像采集系统、指纹加密服务和身份证识别器，防止不法分子盗用他人房地产证转让房屋。

　　中国政法大学副校长马怀德接受中国经济导报记者采访时表示，该登记制度，从不动产的识别、认定、管理和交易上都会发挥较大作用，因此，对反腐败也会产生很大作用。“统一登记制度建立健全了，法律明确规定公务人员财产申报并且要公示，有这两个前提，对类似‘房姐’、‘房叔’的人物，肯定会产生巨大的震慑力。”

　　广东工业大学房地产高级经济师申格联则认为，不动产统一登记制度实现后，全国各地的闲置住房和闲置土地都有望通过信息联网查询到，可能会引发部分持有多套房产的人员抛售住房。市场供应增加，房价有可能往下浮动。

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