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中央整顿和抑制房地产市场:房地产信托将率先受到冲击

法律快车官方整理

2020-03-03 17:26

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　　近日，针对虚火不断的房地产市场，中央接连下发文件进行整顿和抑制。受政策影响，地产股接连下挫，而金融理财产品也受到一定的影响。专家分析认为，今年一度火热的房地产信托产品将率先受到冲击，此外银行信贷理财产品也将同样受到波及。

　　地产信托今年火爆

　　继今年8月平安信托与金地集团“战略联手”后，近日双方合作开发的首款房地产信托投资产品“平安财富·安鑫一号房地产信托计划”开始上市推介。投资者仅需300万元即可参与上海佘山顶级别墅开发，分享房地产行业高速发展带来的高额收益。据介绍，平安信托成立的此款信托计划将与金地集团合作共同投资于上海青浦赵巷镇特色居住区10号地块的房地产开发，该项目总投资额33亿元，由信托资金成立的信托计划及金地集团共同出资，其中信托计划出资16 .17亿元。该信托计划分为优先信托单位和劣后信托单位，优先受益人投资期限1 .5年，预期可得到约定的年化收益回报；劣后受益人投资期限为3年，其将与开发商共同享受房地产一级市场开发所带来的高额回报。

　　记者了解到，今年以来随着房地产市场的迅速回暖，深圳市场上已经有多家金融机构与房地产公司展开联手，房地产信托产品也成为今年的一大亮点。用益信托的统计数据显示，仅今年11月份发行的房地产信托产品就多达18个，融资规模高达87 .37亿元，而整个三季度信托公司与房地产企业签订的投资资金达到540亿元，占信托资金各领域投资的首位。

　　根据目前推出的房地产信托产品的设计，在一项信托计划中，地产商用自己的存量资产来进行“质押”，由投资者享有优先级受益权，从而为信托地产项目扩充资本，以达到商业银行的放贷要求，帮助地产商顺利得到银行的贷款。但将房产作为次级受益权的资产进行抵押获取银行贷款，将使得风险进一步放大，在遭遇房地产紧缩的时期无疑将有很大的风险。

　　银信理财产品收益将受冲击

　　信托研究认为，基于年底开发商对资金的强烈需求，11月以来房地产投资信托产品发行量一直保持高位。但房地产项目素来被冠以“高风险”称号，而房地产投资信托产品的风险水平除取决于项目情况外，还很大程度上决定于风控措施。如风控到位，产品仍可具有稳健投资性。目前对于信托贷款类产品，最常见的保障方式是引入“抵/质押+保证担保”的双保险方式，近期发行的贷款类房地产信托产品，有部分项目仅仅运用了“保证担保”的风控措施，这类产品在债务人违约的情况下，仅能依靠担保人这一途径维护受益人利益，而对担保人的强制执行仍具有较大不确定性。

　　随着股市的火爆，今年银行信贷类理财产品也成为重头。根据统计数据，11月份共有530款银信合作理财产品，由34家信托公司与31家商业银行合作发行，银信合作产品占银行理财产品总数的62.13%，发行规模达到7594亿元。

　　但此次房地产政策的调控，无疑将对其带来相当大的影响。理财专家分析认为，在已经发售的银行信贷类理财产品中，不少资金都流向了房地产领域，在今年楼市火爆的时候收益普遍向好，但在年底出现政策紧缩之后，前景并不乐观。【信托培训热线010-64336037】

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