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房地产信托：为什么总是很受伤

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2020-03-06 02:58

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“121号文”出台了，银行房地产信贷收缩了，房地产信托却出现了——
　　“212号文”颁发了，银监会提出了“资金比例35%”、“四证齐全”等要求，房地产信托的门槛被抬高了，投资附加回购承诺等间接发放房地产贷款的方式出现了——
　　“54号文”发出了，银监会要求，信托公司开办房地产信贷业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。有人又提出了利用“单一信托”开展房地产信托业务——
　　但是，无论怎么变，房地产信托在政策面前总是很受伤。
　　2005年银监会“212号文”发出后，在信托业产生强烈反响，业界曾有这样的说法：“212号文”使房地产信托走到了末路；今年“54号文”发出后，房地产信托依然反响强烈，有关这方面的报道连篇累牍。实际上，在整个房地产的融资链条中，房地产信托仅仅是微不足道的一个组成部分。有数据显示，截至2005年底，房地产信托融资不超过500亿元，而商业银行全年的信贷支持则有5万多亿元，其中，开发贷款余额3.07万亿元，个人按揭住房贷款1.84万亿元，公积金贷款2848亿元人民币。与商业银行的房地产信贷相比，房地产信托对房地产融资的支持度简直微乎其微。而在房地产融资链条中，除银行信贷之外，还有包括上市融资、海外基金融资等多种方式。为什么在房地产融资链条中几乎可以忽略不计的房地产信托却总感到受冲击最大？
　　首先，房地产信托产生于国家宏观调控的背景下。2003年，为抑制房地产过热，央行发布“121号文”，要求商业银行严控房地产信贷。在此背景下，房地产信托开始出现。换言之，房地产信托的出现本身就是与政策指向“背道而驰”的，它很难获得政策的支持。因此，在政策面前受伤也是必然的。虽然在整个房地产融资链条中，房地产信托所起到的作用很小，但在国家对房地产进行宏观调控的大环境下，房地产信托肯定也会被政策所“伤”。
　　其次，在整个金融行业中，信托公司的抗风险能力要远远弱于其他行业。一方面，信托公司规模小、盈利模式单一。目前，在大多数信托公司中，房地产信托还是其一个重要的盈利点，这就导致了一旦政策上出现一点风吹草动，对信托公司都会产生较大的动荡。另一方面，信托公司缺少对宏观经济的研究。金融风险中，政策风险是必须注重的一道风险。因此，各金融机构在加强产品研究和所处行业研究的同时，对于宏观经济的研究也是非常重要的一门必修课。在银行、证券、保险和基金等金融行业中，除对宏观经济和政策的研究外，对经济的研究大多已经细化到对区域和行业的研究。这其中一个重要的原因就是使企业自身的发展与国家宏观经济的发展保持一致，从而避免政策风险。在此方面，信托公司要远远落后于其他金融机构。很多信托公司甚至没有研发部，即使有也大多仅限于信托行业的研究和产品研发。缺少对宏观经济的研究，导致了信托公司很难在整体宏观经济和金融架构中找到自己的位置，也就只能在短线投机性产品中寻找利润。房地产信托实际上就是一个借政策空隙而创新出来的与政策“相悖”的短线投机产品。如此只顾埋头拉车，不知抬头看路，岂有不“受伤”之理。
　　对于信托公司而言，要想不被政策所“伤”，要想使信托业实现可持续发展，加强对宏观经济走向和政策的研究是必不可少的。只有将行业自身融于国家整个经济、金融发展之中，行业才会发展，公司才会壮大。但从现在的情况看，似乎还看不到这样的苗头。近年来房地产信托的发展就是明证。无论政策怎么出，应对的招数总是有。实际上，信托公司发展房地产信托也有自己的无奈。有信托公司人士对记者表示，信托公司注重房地产信托最主要的原因是，信托公司还没有找到更好的盈利模式。但问题的关键是，不符合政策导向的产品创新能成为可持续发展的盈利点吗？按照如此方向创新出来的产品，不“受伤”都是怪事。

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