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REITs：房地产开发商的源水？远水？

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2020-03-06 05:40

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未来数年，我国城市化水平虽然仍将会持续提高，但数据显示城市化速度的拐点已经出现，未来增速放缓。中国的城市化进程将经历由外延式增长向内涵式增长的演变，商业地产将比住宅有更为广阔的发展空间。

　　但是，市场流通性较差、投资回收期较长等问题，是国内商业地产，不得不面临的巨大挑战。远期市场的巨大需求与近期资金的严重不足，让非住宅类开发商处于美好前景与残酷现实的挣扎之中。

　　2008 年12 月3 日，在国务院常务会议上，研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。据悉，天津滨海新区与上海浦东新区相关物业可能成为首批REITs 试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易所。这预示着在中国大陆创设REITs 市场，已近在眼前。

　　根据国外经验，REITs 的投资标的，主要是租赁性物业，而非自用性物业即住宅类物业。显然，商业地产主要为租赁性物业。因此，在中国大陆创设REITs 市场，最大的受益者将是商业地产开发商。

　　REITs 市场的创设，将为房地产行业，特别是商业地产行业，提供难以想象的发展空间。对于商业地产开发商而言，通过将物业打包发行REITs，能极大的缩短其投资回收周期，大幅提高其业务发展速度，彻底改变商业地产开发商的业务发展模式。因此，对于相关房地产开发公司而言，非住宅类的物业和土地储备越多的公司，其利好越大；财务杠杆越高的公司，其发行REITs的意愿越强。

　　似乎，REITs即将成为商业地产开发商的解渴源水。

　　但要实现REITs的公开上市，并非易事。据报道称，在试点构架中，将以“制度先行、试点并行”为原则，REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。

　　从发行主体看，按照香港的模式，“在REITs的信托资产上会加一个壳公司，即SPV（特殊目的公司），信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金”。前述券商投行负责人表示，但国内《公司法》下目前尚不能通过设立SPV来发行REITs并上市。鉴于此种情形，在试点中可能直接以信托资产的名义来发行REITs。

　　从发行场所看，选择银行间市场，还是交易所市场来发行，则是此前有关部门与投行等部门讨论的焦点之一。

　　因此，REITs的公开发行之路并非一帆风顺，其中的障碍尚未完全清除。即使短期内REITs试点登陆证券交易所，其规模也不可能很大，开发商受益非常有限。中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示：“REITs作为金融创新的尝试，值得鼓励，可以试点，但要稳妥推出，不要急于求成，千万不能大张旗鼓，将其作为一个救市稻草。”

　　总之，我们认为REITs的前景可期，未来或将成为商业地产开发资金主要的源水。但现实是进入2009年，开发商的销售难度将继续增大，即使在各地方府的救市政策帮助下，开发商的牛年也很难牛气，REITs这杯远水仍旧无法解开发商的近渴。

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关联法条

《中华人民共和国公司法》

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