法律知识

信托，2005地产金融创新主流

法律快车官方整理

2020-03-06 21:41

人浏览

近来，随着央行加息，国家出台了一系列的宏观调控政策及土地政策，使房地产金融将面临很多制约和瓶颈。在我国融资渠道单一的情况下，房地产业如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模式的考验。

在当前中国的金融体系和融资结构下，中国目前银行业的总资产约为28万亿左右，相当于占我们整个中国金融资产的90％以上。

一方面，中国银行业在中国金融体系中占据垄断地位。另一方面，我国资本市场在逐步发展，还处在培育过程中。中国有1300多家上市公司，但是作为房地产业要上市也有困难，发企业债券也很困难，作为房地产产业基金，只有在境外设立的中国产业投资基金才合法，对此，著名金融信托专家、经济学家孙飞博士在“中国房地产融投资年度峰会”上，预言：2005年，信托将是中国房地产金融创新的主流范式。

信托模式更具融资创新潜力

现代信托制度是英国人对世界文明与法学的一大贡献，信托业的应用范围可以与人类想象力相媲美，信托公司是唯一连接货币市场、资本市场和产业市场的金融百货公司。信托公司可以与银行互补互动，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。通过一系列制度安排，实现一个项目的组合融资，比如信托融资一年或两年后退出，可以再进行银行二次融资，还可以有其他资金进来。

银行一直作为地产业融资的主渠道，因为银行具有相当大的存款和资产，目前证券、保险、信托的总资产只相当银行的十分之一左右。在这种情况下，要选择一种灵活、变通、相融的模式，而其他模式，比如上市、发企业债、产业基金等模式，都不太现实。要利用信托模式，利用信托独特的制度安排。信托最大好处在于具有创新性，灵活性和独特的制度优势。信托具有无限的创新空间，只要你能想象到的都可以做到。信托公司是唯一联动货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。在货币市场，信托公司可以跟金融机构之间可以进行金融往来、同业拆借；在资本市场，可以发起基金管理公司、证券公司，可以做投资银行业务。

另外，它还有一个最重要的优势，就是可以直接投资，如果房地产公司被信托公司看上，那信托公司甚至有可能用自有资金对其投资。信托公司正是因为这种优势，有利于资源整合，能发挥其他金融机构所不能发挥的重要作用。

信托模式的三大核心优势

房地产企业目前处于中国的金融大环境中，融资可以更多地挖掘信托制度的一些特殊功能，来化解银行的系统性风险，如果融资渠道只针对银行，那么会导致金融风险聚集。孙飞博士说，合理利用信托功能优势，可便捷地获得融资并实现金融创新。

优势1——信托的财产隔离功能信托最核心功能就是财产隔离功能。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，如果信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离，这就是最核心的优势。

优势2——信托的避税功能比如，国外遗产税要征50％左右，做成遗产信托以后，就免去了巨额税收，信托投资公司可以为遗产等做保值增值，可以用于子女上学、创业等。

优势3——信托的政策规避功能比如，外资企业在收购上市公司股权时，有很多政策限制，而通过信托能很好地规避政策障碍。

信托融资的三性原则

中国应加快信托市场建设，加快资本市场建设，化解银行系统性风险。孙飞博士认为，加快中国信托市场建设的关键，还在于解决信托业发展的一些瓶颈制约。孙飞博士同时强调说，房地产企业在信托融资时，尤其要把握好金融的三性原则：

首先安全性原则。信托公司凭什么给房地产商做融资，这很重要。信托公司要问房地产商的第一点就是我帮你融资，资金如何才安全，信托公司如何才能有效控制风险。地产商要有足够抵押或者担保，比如双倍优质资产抵押等；

第二盈利性原则。房地产项目需要市场前景非常好，盈利空间大，市场形象好，能给投资者很大的回报；

第三流动性原则。中国目前信托机构的信托产品，流动性是比较缺乏的。存款与股票的流动性是比较好的，信托产品流动性比较差，那么就要通过各种有效的制度设计来增强流动性。

如果这三性原则具备的话，房地产企业就达到了和信托投资公司合作的基础前提。现在房地产项目很多，信托公司会选择最好的项目。

信托公司一旦做，就会把具有创新性、灵活性的信托产品推向市场。孙飞博士预言，未来的信托产品将会更加丰富。一方面，当中国要征遗产税的时候，遗产信托将会成为一大主流信托产品。另一方面，当中国信托产品达到一定规模的时候，比如中国信托资产规模达到几千、上万亿的时候，完善的信托市场将水到渠成。对于信托流动性的问题，随着时间的发展，信托二级市场会自然成熟起来，将会出现信托交易所或信托交易中心。

孙飞博士认为，2005年，随着国务院宏观调控政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是加入WTO以来，随着2006年WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动，“信托 + 银行 ”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，作为国民经济支柱产业的房地产业，也将会获得一个广阔的发展空间。

声明：该内容系作者根据法律法规、政府官网以及互联网相关内容整合，如有侵权或者错误内容请【联系】平台删除。