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中介在无形中推高房产信托融资成本

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2020-03-07 17:09

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北京经典和顺投资有限公司总经理王鸿豪向《中国经营报》记者表示，他如今每天都会收到3到4个房地产融资项目，不少企业都希望15个工作日内融到资金，而这差不多是信托公司流程的极限。借道中介今年3月份，杭州余杭华腾房地产开发有限公司(以下简称“华腾”)通过拍卖取得仁和镇南苑街道“五常村周边地块”的国有土地使用权，成交总价格为5.03亿元，5月初华腾完成缴付50%的土地预付款，但后续资金却存在缺口。华腾成立于2004年，是一家位于杭州的中小型房地产公司，其项目主要覆盖杭州、湖州、嘉兴等杭嘉湖周边地区。今年以来，银行对房企贷款实行严格审批，“以前银行审核贷款的标准是看项目的增值性，而现在即便是拿着马上出售的项目或者优势地段的土地，也很难贷到款。”该公司项目经理胡英杰说。无奈之余，在朋友的推荐下，胡英杰接触到了信托产品，为保证能及时融到钱，他找到了一家担保投资公司。作为中介商，该担保投资公司对华腾现有项目的地段、策划、设计、工程以及未来销售情况等进行程序审查，确定了资质定级后，根据融资规模为其“包装”，找到合适的信托公司。首期融资成功的4亿元集合信托，融资成本为20%，其中投资公司收取4%的费用。虽然通过中介商多出了4%成本费用，但胡英杰认为，多了担保公司这一关，“项目在资质定级上比原来高了一级，保证了顺利融资。” “目前房地产信托产品，差不多80%是投资公司介绍来的，而且这些房企一般都是中小型企业，原来都是走银行贷款，信贷收紧以后，转道信托融资。但与银行相比，信托对资质的要求也较高，很多中小房企往往通过‘熟人’介绍。”兴宇国际信托有限公司刘宇兴介绍。在实际调查中，记者了解到，目前市场上，90%的投资担保公司都是和银行、信托、基金等机构合作，充当企业和金融机构的中介商。根据融资规模大小，收取费用一般为项目资金的1%~5%。对于一些资金缺口在5亿元以内的优质项目，有些实力雄厚的投资公司也会选择直投，以股权入股房企，这时房企的融资成本一般在18%左右，如果涉及保障房项目则融资成本一般在12%~15%之间。高成本融资今年以来，受政策调控的影响，全国商品房销售面积增速逐月下降。从资金来源看，在开发投资增速继续维持在较高水平的情况下，销售速度的放缓直接影响了开发商定金及预付款回笼的速度。不少企业都希望15个工作日内融到资金，而这差不多是信托公司流程的极限。和华腾一样，在银根收紧的情况下，众多房企借道信托产品以实现曲线融资。普益数据显示，从近几个月房地产信托产品来看，大部分都投向了中小开发商位于二三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。由于信托融资规模不大，通常在2亿~5亿元，几个亿的资金只能支持二三线城市地产项目的开发。预期年化收益率多在8%~10%之间，加上渠道费用占比3%~4%，大型开发商的信托融资成本在12%~15%，中小型开发商则在18%左右，有的甚至高达20%以上。 20%的融资成本，对中小房企的现金流压力并不小。以华腾为例，据胡英杰介绍说，华腾4亿元的信托融资还款将主要来自于目前两个在售项目的回款，两个在售项目中，住宅项目预期销售价格为9660元/平方米，商业销售价格为24150元/平方米，根据一般项目售价的盈亏平衡点为预期售价69%来计算，即当销售价格下降至该点时，即住宅价格达到6665元/平方米，商铺价格达到16663元/平方米的时候，现金流仍可满足信托资金的退出需求。但是当销售价格下降至预期售价的50%时，华腾的本金就会有损失，加上20%的融资成本，企业的现金流压力将非常大。西安国都证券分析师朱智平分析认为，“对房企来说，最大的风险在于市场不好，房子卖不掉，过高的负债率可能造成企业资金链断裂。”不过，目前房企发行信托的风险有多大还很难判断。为避免资金链断裂，房地产开发商不惜以高成本或任何可能的变通方式通过信托实现曲线融资。对于近期房产新政的出台，受访的开发商纷纷表示，政策出台在短期内抑制了房市投机的冲动，“但这并不会是一种常态”。
在银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”，20多家信托公司暂停房地产信托业务之际，“势单力薄”的中小房企开始借助中介——投资担保公司，实现曲线融资，信托融资成本甚至高达20%。

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