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在楼市调控政策下房产信托热销收益率突破9%

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2020-03-07 20:13

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在楼市调控政策下，越来越多的房地产企业不得不通过信托理财产品融资。今年前三季度，我国信托公司投向房地产行业共计近2200亿元，环比增57%。同时，收益率也一路攀升，10月份发行的房产信托平均预期年化收益率首次突破9%。不过，伴随楼市调控政策的持续深入，这类产品的系统性风险也不可小觑
　　发行量收益率齐升　　楼市第二轮调控启动后，房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。中国信托协会近日公布三季度末信托公司主要业务数据显示，前三季度，我国信托公司投向房地产行业共计近2200亿元，环比增57%。　　数据显示，进入10月的第二周，在发行的18只集合理财产品中，有10款应用于房产开发。近3个月来，房地产信托产品发行规模已经超过去年水平。　　除了发行量，房地产信托产品的收益率也在上升，近2个月产品收益也从此前的6%涨至最高25%。据用益信托统计显示，今年7月后发行的集合类信托产品年化收益普遍位于8%以上，有的高达15%、17.5%和20%，最高甚至达到25%。　　相比之下，今年上半年收益率在9%至12%已属罕见。　　目前市场上的房地产信托大多都是固定收益的，一年期的年化收益率最低也有7%，高的则可以达到9%。第一理财信托理财产品指数显示，10月份信托产品平均预期年化收益率年内首次突破9%，达到9.09%的新高。该指数走势表明，信托产品平均预期年化收益率在5月份探至7.63%低点，之后5个月稳步回升。目前在售的房产信托产品预期年化收益率不乏10%甚至11%的情况。如杭工商远洲九江投资项目集合资金信托计划期限为3年，预期年化收益率高达 10.4%；新华信托-湖州万佳房地产股权投资集合资金信托计划管理期限为1.5年，最高预期年化收益率可达11%。　　相比而言，目前银行一年期利率仅为2.50%。投资房地产信托的收益是银行定期存款的3倍多。　　百万门槛也不愁卖　　沪上不少银行坦言，自从叫停银信合作后，银行纷纷代销信托产品，卖得最好的就是房地产信托。　　2010年8月初，银监会正式下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》。于是，市场上传言：此《通知》正是针对地产信托而来，地产信托将被禁止发行。　　其实，该《通知》只是叫停了以理财产品方式发行的银信合作项目，银行仍可作为代销渠道，将信托公司的项目向客户推介。　　根据信托法的规定，信托产品认购起点金额为100万元以上，且单一产品认购上限不得超过50人。　　但300万以上不受此限制。因此，100万就成了投资信托产品的门槛，投资门槛较以往理财产品大大提高。　　据了解，某股份制商业银行2010年发行该类产品已达十余款，根据期限的不同，收益一般在5%-10%之间，仅仅只面对百万存款以上的富人发行，仍供不应求。　　一家银行私人理财部理财师表示，现在销售地产信托已经采取配额制，“比如，9月，我们卖的一只地产信托，我们最多只能向50位客户销售，因此，我们也只是向优质客户重点推介，每个支行的预约单都很火爆，其8.2%的年收益，吸引了不少投资者。”　　风险随着收益率上涨　　随着9月份CPI再创新高，房产信托产品的收益率越来越诱人，但风险同样不可小觑。　　投资决策中风险永远要放在首位。理财专家特别提醒投资者，市场对风险的预期评估是一个理想值范围，但是受种种因素影响，潜在风险是不可控的。假设信托产品承诺年化收益率高达10%，房企支付给信托公司的融资成本至少20%，否则信托公司不愿冒这么大的风险，而对该产品来说，其风险也就不言而喻了。　　对于目前水涨船高的投资回报率，业内人士认为，一些民营小房地产企业融资成本高，风险也随之增高，一旦未来楼市价格急转、资金无法及时收回，将直接影响信托计划的收益，甚至无法兑现收益。而大型房地产企业其融资成本较低，这方面的风险就比较小。

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