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反思商业地产大跃进

法律快车官方整理

2020-03-08 03:45

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从2010年开始，商业地产持续升温，住宅开发商谋求转型，零售商跃跃欲试，原本寂静的深潭水花四溅，但在商业地产投资开发中，选址、立项、规划、设计、招商、运营、投融资和资本运作，每一个环节都玄机深藏，这显然不是一个没有门槛的行业。

从7月开始，经济观察报联合新浪乐居对商业地产进行系统性梳理，《商业地产红与黑》侧重分析住宅开发商的转型代价，《转型商业地产空间有多大》强调完全不同于住宅的商业地产开发思维。此次，我们邀请到中国人大房地产研究中心特聘教授鲁炳全、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、中国商业地产联盟秘书长王永平、中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓、北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明、21世纪不动产中天总经理邓中文、DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏，共同讨论政府资源错配以及商业开发中的短视和盲目。

引凤筑巢

经济观察报：转型商业先转观念，从住宅开发转向真正的商业地产最关键的是什么？

鲁炳全：商业地产要引凤筑巢，而不是筑巢引凤，筑巢引凤是典型的做住宅的理念，是主观的认为我投资我说了算。商业地产要引凤筑巢，凤不是商家，你服务的是目标客户群，眼里没有消费者，盖出来的物业肯定就是孤家寡人。

现在商业地产面临三大瓶颈：第一是融资瓶颈，目前制约商业地产发展的最大问题是融资比较单一，我们把银行作为重点。国外发达国家商业地产的配套渠道非常广泛，特别是专项基金，包括私募等等。这些配套对商业地产的投资、开发、运营提供了非常好的资金支持。

第二大瓶颈是运营托管，在发达国家成熟的商业地产开发体系中，专业托管已经成为塑造现金流的重要渠道，目前在中国基本没有，我们只是在商业地产某一个类别中比较成熟，比如酒店业，所以才有了中国以运营商为主导的投资开发模式，沃尔玛都进来了。

第三个瓶颈是资本运营的价值标杆缺乏，价值评估的杠杆和体系在哪儿？现在我们国内能不能找出一家商业物业价值评估机构，而且在资本市场得到认可？我没有见到过。但是在国外，是人家是找全球最顶级的机构专做物业价值评估，资本价值评估体系缺乏就容易淹没投资物业价值，给后期进入资本运营造成损失。

被选址、被规划、被招商

经济观察报：成熟商业地产项目的前期调研少则一年多则五年，国内商业地产项目却频繁出现三边工程，是什么原因导致为数不少的商业项目盲目上马？

鲁炳全：中国商业地产真正的春天是从2010年下半年开始，2010年整个行业干什么？大跃进。这个过程中产生很多存量的商业，可以说70%以上都是垃圾产品，我们最大存量的资产就只是一个资产，不是真正具有资本属性高附加值的优质商业。

张家鹏：没有好项目可以从两个层次来看，一是硬件不好，项目招商跟做红娘一样，孩子本身有残疾，很难办这个事；二是位置的区别，市中心当然好做，但是市中心要求档次非常高，新中心项目商家目前不是首选，所以远的项目有找商家的问题，中心的项目有档次差异的问题，这是结构性问题，虽然供应很多，但是做不起来。

鲁炳全：商业地产投资开发第一个环节是选址和立项，现在中国的国情不是选址而是被选址，政府说就这几块地你要不要，不要还有别人要，地拿到了不知道做什么，不知道给谁做，此后还限定开工，带条件开工，非常仓促。永旺是主动选址确定三大定位，第一是投资定位，作为投资商的投资目标是什么；第二是市场定位，项目做成之后在城市区域扮演什么角色；第三是业态定位，主营业态如何定位。

郭增利：现在被规划更难受。我曾问西域（Westfield）主席为什么不来中国？他说如果你能确认在五公里范围内不会再有第二个购物中心，我肯定来。我说对不起，不是我确认不了，这是中国的市长都不敢确认的事。

商业房地产下一步肯定会从中心向新城区转移。有商无业，有业无商，居住起来会非常不便利，所以我觉得应该把商业设施作为公共设施去看待，首先解决想住在这里的人的生活，然后吸引越来越多再住在这儿的人，否则疏散中心人口根本无法实现。

李亚明：除了被选址、被规划以外，还有一个就是拿到地以后，他也知道做什么去，但实际上没有人响应，就是被招商的问题。你想引进主力店、次主力店，发现没有人来，最后做成无主力店模式。现在的商家结构， 400平方米以下很多，1000平方米以上也有，中间400-1000平方米的集合店严重供应不足，很难支撑一个好的商业规划。

做商业规划跟后期招商和运营紧密相关，不可能都做展示面宽，切身短的。商家每年有开店计划，他再怎么开，也有人才培养和管理提升的问题。政府主导城市规划，开发商了解自己的战略需求，零售商家以及顾问行业的整体服务到位，未来消费者消费习惯的养成，共同推进这个行业的发展，缺一不可。

邓中文：现在运营管理是费力不讨好，开发商或者是业主给你的收益非常非常可怜，研究100万平方米项目到底支撑多大商业体量，这么大一个事情三个月没有出来结果，业主急了。三个月能出来结果非常不容易，做这个事情需要时间和资金支持，可是开发商不会给你足够时间，要求一个月之内提交，开发商不愿意为部分前期付很高的价钱，纯粹研究型人才留不住。

观念不是一时半会儿能转过来的，国内很多企业不愿意付顾问费，因为顾问费不是预算内投入。国外顾问公司为什么做得好，他的顾问费收得很高，他能养得住人才。

鲁炳全：现在还是住宅的理念，商业地产任何一个环节都是需要专业的支持，我们的投资开发商没有到这个层次。

杨毓：主体都在转化过程中，转化是暂时的，怎么经营好，有稳定的现金流之后，才可以借助金融，让更多资本支持你。有经营管理的压力，这个情况是难免的。

搭舞台、做表演

经济观察报：零售商也来开发商业地产，他们有怎样的优势呢？

王永平：零售业现在的利润越来越薄，不甩卖无法过日子。现在好不容易搞促销，老头老太太进门拿着各个商场的促销单买完就走了，他就无法玩下去了；第二，过去地产收益太大；还有一个原因，很多零售商找不到好的物业，盖的东西都是这样，还不如自己盖。

郭增利：一个零售业上市公司，股民买它的股票是为了看它的竞争力、经营价值。现在法律上没有这种约束，上市公司也没有这种责任的约束，国外我们看到零售商是不可能做地产开发的。咱们国内没有这方面制约，所以零售商可能买了地做了开发。

王永平：它的意义是以租金收益为导向，买完之后调个三年，高了租不出去，低了不想租出来，也不亏，三年后该升值了呢，跟炒地皮没有什么区别，将来发信托基金的时候，永远看你租金收益，物业忽略不计，这就是一些毛病。

李亚明：本来是开发商搭舞台，零售商做表演，现在搭舞台的学做表演，做表演的要搭舞台。

体验式消费无法替代

经济观察报：电商风靡时代，实体商业地产是否面临巨大挑战？

鲁炳全：电商和实体商业没有对立，当前中国购物中心越来越成为商业地产投资的主流，近几年购物中心的发展完全以体验式消费为核心，电商解决不了体验式消费。