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房地产信托PK买房投资

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2020-03-09 13:01

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楼市上涨，金价攀升，股市动荡不定，如何在这风云变幻的经济浪潮中实现资产的保值增值？这是投资者关心的话题。有没有一种投资产品既能实现较高收益，又能有效控制风险？2009年上半年全国房地产信托产品年预期回报平均达到了10％以上，一种新的投资产品--房地产信托走进投资者视线，并得到越来越多投资者的热捧。
　　一、房地产信托RK房地产投资买房？买股票？还是买黄金？这是目前国内高端投资者的主要投资产品。在这三种投资产品中房产也就是不动产投资被认为是对抗通胀的好帮手。但是在中国，投资者经历了近年来房地产市场的火爆后，很多人对房地产投资的理解渐入误区。买房目的已经从长期投资变成了一种"持有－卖出"短期投机行为。然而对于房地产这个不动产投资，它的流通性始终不如股票、债券等金融产品好。加上未来房地产政策尚不明朗，因为税费设置、土地政策、房地产交易的相关法规及利率的波动都会影响到二级市场房屋价格，房地产投资越来越不易于"短期炒作"。
　　但依然有很多专业人士认为中国地产业来未来的几年都处于升期发展期。那么有没有一种投资既能分享国内地产攀升的收益，又能降低直接投资房地产的风险？一种与未来房地产上涨挂钩的新的投资模式--房地产信托基金走入了人们的视线，并在这两年里迅速发展起来。2009年上半年全国房地产信托产品年预期回报平均达到了10％以上，发行规模及规模占比不断攀升，占比最高月份甚至超过50％，支撑了集合信托产品发行总规模的半壁江山。
　　那么什么是房地产信托？它与直接投资房地产相比有哪些优势？中信信托西安分部总经理王琼博士告诉记者，房地产开发是一级市场，房地产买卖交易则是二级市场。对于普通投资者而言，只能参与房地产买卖交易的二级市场，而房地产信托则是目前投资者参与到一级市场、分享其高额投资回报的很好方式。与传统房地产投资相比优势在于：一、专业投资管理。房地产信托是由专业的金融机构信托公司聚集投资者资金进行专业投资管理。在产品收益设计和风险控制方面运用多重手段，保证投资者实现较高收益同时，严格控制项目风险。二、收益稳定，持续回报。房地产信托聚集较大资金，与开发商共同开发管理，使得投资收益相对稳定。同时资金信托可对多个地产投资，也能分散投资风险，并的同时给投资者带来持续回报。三、省时省力。通过投资房地产信托，不仅利用了信托集合强大资金，而且利用了专业投资团队、专业的房地产管理团队，在严格控制风险的前提下，获得房地产升值收益。投资者再无需东奔西走的看房、无需与开发商、中介一轮一轮PK，既保障了稳定收益又规避了风险，省力省心，可谓一举多得！中信信托在房地产信托领域已有丰富实践，2008年中信信托推出的中信盛景房地产信托基金是当时国内最大的房地产信托基金，实现的年化收益为14%，为投资者带来丰厚回报。
　　二、房地产信托RK股市债市据亚行数据表明，中国2009年通货膨胀预计在5.5%以上，也就是说，如果投资者没有将手中的资产年增值5.5%以上，那他们的资产非但没有保值，而且严重缩水。但是股市、期货投资产品波动性大，风险高，即使是专业人士也很难长胜不败。银行理财、债券又表现平平，难以战胜通货膨胀。投资者在风险与收益难以寻求最佳平衡点。房地产信托的出现，为中国投资者开辟了投资新渠道，它是集房地产高收益之利，摒房地产流通性差之弊，风险与收益的平衡性也远优于传统投资产品。据悉继"中信盛景星耀地产基金"成功退出后，中信信托近日又强势推出更加纯粹的房地产信托"中信o聚信汇金Ⅱ号"。据该产品设计团队介绍该信托项目是将投资者、开发商以及信托公司利益相结合，让投资者充分分享到房地产升值的收益，产品收益结构为每年固定收益+浮动分成。投资者不仅每年能够分配到大大高于债券类或银行存款类产品的固定收益，而且其浮动收益部分与信托基金所投房地产项目未来价格相挂钩，投资者能够分享到所投资项目房价上涨带来的增值收益。投资者既有每年落袋为安的固定收益，又有产品到期日的浮动回报，并且购买产品的投资者在项目开盘时还有优先购房权、房屋折扣券等多项大礼包，因此深为广大投资者推崇。
　　三、如何选择房地产信托投资者如何通过投资房地产信托分享地产业高成长带来的高利润的同时如何有效地规避和控制风险呢？随着越来越多的房地产信托项目出现，选择好的产品成为投资者非常关心的问题。王琼博士也给记者介绍了简单的"三选"法。第一选择好的项目。房地产信托项目成功的首要因素是看房地产项目本身的建设及市场前景。只有好的未来稳定收益才能保证投资者收益，而不是寄希望于担保方或抵押物等。这就需要对项目进行判断，包括区域位置、项目设计、开发商资质、项目设计等等。第二选择有效的风险控制。由于房地产信托通常投资期限较长，不确定性较大，在产品设计中会多种风险控制措施，加大开发商违约成本来降低投资者风险。通常情况下土地使用权抵押、房地产项目公司股权质押、第三方机构保证等方式、结构分层、联合管理、帐户监管等多重措施保障。第三选择经验投资团队及品牌信托公司。信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的"第一线操刀者"，也是评估和防范信托资金运用风险的"第一道屏障"。投资者要优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和资质过硬、实力雄厚的信托机构。中信信托是中信集团的全资子公司，公司受托资金总量近2000亿，受托资产规模、理财能力全行业第一，成立以来己结束的56个集合资金信托计划（57亿规模）全部实现预期收益。虽然房地产信托是一种相对风险较低，且收益较高的产品，但投资者在选择信托产品时也不能对项目的判断、风险的控制以及信托公司资质的比较和审核。

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