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房地产信托理财产品是假投资真融资吗？

法律快车官方整理

2020-03-02 08:46

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信托涉及受托财产种类繁多，因此被称为“金融百货公司”。本文介绍目前市场上的几款主流或热门品种并予以专业性的分析，帮助大家正确选择信托产品。　　

　　人类的想像能力有多大，信托就能做多大。信托涉及受托财产种类繁多，除了现金外，可以是动产（如金钱、有价证券等），也可以是不动产（如土地、房屋等），甚至也可以是无形财产权（如专利权、著作权等）。难怪信托公司会被称为“金融百货公司”，其推出的信托产品更是让投资者眼花缭乱，取舍难以定夺。这里仅将几款市场的主流和人们品种介绍给大家，希望投资者能触类旁通，正确选择信托产品。

　　通过信贷资产转让方式为包括房企在内的行业融资，是目前信托普遍流行的“假投资真融资”方式。然而，对于企业、银行和信托公司而言，借道信托和理财融资，依然是一桩“多全齐美”的好事。多赢，使得银行变通为房企贷款的表外融资屡禁不止。

　　然而，今非昔比，房地产行情已发生了惊人大逆转，房产从被哄抢到了被冷落，如果房产政策能够连续被严格执行，估计房企的日子要趋紧。而在贷款被严控的情况下，房企发行房地产信托的需求将越来越大。

　　而管理层明察秋毫，已多管齐下扎紧“口袋”。银监会从控制新增贷款规模出发，严控作为表外业务的银信合作规模。今年4月，银监会明确表示，今后通过银行途径融资的地产公司必须四证齐全、资本金比例达标、无“囤地”现象等多项条件。而现实是：大开发商几乎都有储备地，小开发商四证未必齐全。此外，监管层还不惜以大棒威慑：如果到6月底，银信合作规模仍没有得到有效控制，届时将出台更为严厉的监管措施。因此，目前房地产调控的风声日紧，房地产信托虽依然在信托理财市场中占有较大份额，但比重下降速度非常之快。

　　而在融资难度加大的情况下，房地产信托给出的预期收益率也“水涨船高”，普遍在9%以上，一些更高的甚至达到了11%以上。银行理财分析师建议，现阶段投资者对“涉房”信托产品应当精挑细选。他们的理由是：目前信托公司主要综合运用不动产抵押、上市公司股权质押或其他受益权质押，并配合第三方的连带责任担保控制风险。如果这些抵押品质押品或抵押品市场价值出现重大变化，则直接影响到信托产品的收益。但他们也同时认为，最近能够发行的“涉房”信托产品风险远不及房地产的整体行业风险，毕竟这些产品已是“过五关斩六将”了。【AD】——财富管理信托培训预约咨询热线：(010)64336037、64363798；邮箱trustlaws@sina.com

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