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房地产信托融资进入寒冬已是不争的事实

法律快车官方整理

2020-03-01 19:02

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在信托公司中，流传着“彪悍四少”的说法。“彪悍”指的是：敢接项目，敢做项目，行事激进，敢打监管擦边球。“四少”指的是渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司。　　不过，最近有传言称，银监会日前进行了一次特殊的“窗口指导”，叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。叫停的原因是其房地产信托业务增速过快，与其风险管理能力不相匹配，且在项目选择上不够审慎。而其行业大背景是房地产信托流动性风险积聚，部分产品不能如期兑付的概率有所增加。　　不过，记者咨询了涉及的信托公司，其中两家公司对此予以坚决否认，渤海信托更是在其官网上刊登声明，否认“被休假”一说。方正东亚信托也否认这一消息。一时间，这则传言真假难辨。不过，由此可以看出，房地产信托融资的日子将会越来越不好过。　　“彪悍四少”冲得太猛　　且不管传言是真是假，回顾这几家信托公司曾发行的部分产品，不得不承认，还真的有点猛。　　四川信托日前开始推介的“川信·青岛凯悦”房地产信托产品更是引起市场轩然大波。该产品和中融信托去年8月发行的“中融·青岛凯悦”投向同一个房地产项目，实为“借新还旧”。该项目先后被多家信托公司风控部门否决，却在四川信托顺利过会。从渠道方的反馈来看，四川信托已被工商银行、建设银行排除在可合作信托公司名单之外。　　由海航集团控股的渤海信托今年以来也特别激进，大量承接二三线城市小开发商的信托融资项目，近日推出“遇喜·藏金阁4期宁波富达项目集合资金信托计划”，资金用于宁波城市广场开发经营有限公司总体面积为14735.2平方米的商业房地产开发，也参与了万科白鹭郡西的融资项目…… 　　而方正东亚信托和五矿信托也表现生猛，凭借其净资本较为充裕，加之各业务团队也急于做大业绩，大量承接其它信托公司、银行介绍过来的项目。　　除了以上四家之外，还有一家信托公司没有上榜，倒是令业界惊讶——中融信托。　　这家公司素来以风格彪悍著称，但此次却没有被列入房地产业务的暂停名单。不过记者从杭州某信托公司了解中融内部事物的产品经理处了解到，该公司存量房地产信托项目中，因为业绩不理想，因此信托公司主动放慢了新增业务的步伐。　　某房产公司的兑付风波　　说起房地产信托受限，不得不提今年9月下旬的某国内知名房企的兑付风波。　　9月下旬，该房产公司被曝银监会要求各信托公司对涉及该公司及其附属公司和联营公司的房地产信托业务进行调查。此消息一出引发了房产公司股价大跌。　　虽然，公司方面解释，并不存在兑付方面的困难。且从目前的情况来看，其发行的信托产品到期按时兑付没有问题，因为每一款信托都对应一个具体的项目，从项目运营情况来看，都没有问题。不过这件事情一出，却对整个房地产行业的融资产生了影响。因为信托公司会掂量未来万一再出一些针对房地产信托的政策怎么办，在银监会三令五申之下，信托公司若熟视无睹将对自身带来什么影响。　　另外，这件事情也让信托公司开始考虑起“极端情况”的应对策略。　　平安信托杭州公司一产品经理坦言，大约从一年前开始，监管部门就针对房地产行业出台了一系列的政策，停了房产企业IPO，停了开发贷，然后从买方市场开始提息、利率上浮、限购。这一系列的动作之后，无疑是一点点收紧掐着房地产脖子上的那双手。房地产市场的生存空间已经很难预料。　　“如果真有房地产企业要倒掉，首先是没有任何融资渠道，但同时负债率又很高的房地产企业肯定第一批倒下，再然后是有一定融资渠道，但借贷利率及负债率双高的企业。通过信托融资的企业就属于这一类。”这位产品经理说。　　危险的“青岛凯悦”项目　　再来说说捅破这层窗户纸的四川信托的“青岛凯悦”项目。10月初，“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，开始暴露出这单房地产信托的兑付危机。　　由四川信托推出的“青岛凯悦”项目，总规模8亿元，期限两年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。　　但从名字来看，这与普通房地产信托项目并无两样，关键是“青岛凯悦”项目此前已发行一款信托计划。委托机构为中融信托。　　四川信托发的产品收益率为11%-13.5%，而中融信托发的产品年化收益率则为11%。　　两款产品都摆上台面之后，两者的内在联系就不用多说了。我们大致可以将其还原成这样一个“故事”：　　凯悦地处青岛香港中路高档旅游商务区，地段优越。当初，青岛凯悦通过中融信托融资，以建成后的销售回款来偿还相关款项。但楼盘推出之后，房地产市场收紧，销售额未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权不能按期兑付。同时，监管层又勒令银行收紧对房地产的贷款，这样一来，以前可以申请延期兑付，现在这条路又被阻断，房产公司面临巨大的还款压力。开发商想了一个办法，通过另外一家信托公司，再发一款收益差不多，甚至更高的产品，相当于开发商自己给自己做了延期。而后发产品所融得的资金，实际是偿还前面的债务。　　业界称这样的做法为“对倒”。　　现在应该是接“第二棒”的投资者着急了，由于房地产销量大减，不少开发商的楼盘都面临难以脱手的局面；而楼盘卖不出去，意味着其之前向信托公司的融资难以兑付。明年这个时候，房子还是卖不掉怎么办，难道还要再找一家信托公司发第三款产品么，这还不是关键，问题是，到时候，有没有投资者来接这第三棒呢？　　危险的风险接力赛　　“房地产信托的核心是风险、收益的高度不对称，金融机构赚的是无风险的财务顾问费，风险则完全由投资者承担。”业内人士表示，银监会72号文后，要求信托公司对此类业务计提3%风险拨备，所以现在银行和信托都转做合伙企业模式，即将投资人作为有限合伙人进行股权式信托发行，风险共担，而该模式目前处于无人监管的状态。　　“市场上很多信托公司和信托经理，对流动性风险缺乏足够的认知，风控停留在控制抵押物的粗浅层次。”一位从业8年的资深信托人士表示，房地产信托产品可能出现兑付风险，并非不可能发生的事情。　　如，不少信托公司帮开发商“做杠杆”，信托资金主要用于增加项目资本金，然后撬动银行房地产开发贷款进入。现在银行开发贷收紧，“算盘”落空，开发进度立即受到影响，信托资金自然难以按期兑付。　　再如，受限购政策和市场观望气氛影响，房地产成交量下降，销售进度不理想，现金流回归不畅，也会导致房地产信托项目不能如期兑付。　　房地产信托今年已发2000多亿　　从今年6月开始，银监会改房地产信托项目事后报备为事前报备，相当于逐单“审批”。7月，这份文件要求各信托公司对房地产信托进行总量控制。9月，有要求开始逐个监测存量项目的兑付风险。现在直接叫停四家公司业务，更有敲山震虎之意。　　据了解，国内部分信托公司早几个月前就暂停了投向房地产领域的信托计划。除了上述的四家信托公司之外，至少还有另外三家信托公司由于“额度”原因暂缓推出房地产信托业务。这三家信托公司分别位于北京、江苏和上海。银监会此前有规定，信托公司的房地产信托余额不得超过4月底的规模。受规模所限，这三家信托公司只有等旧的项目到期，才能腾出额度推新项目。　　据中国信托业协会的统计，今年上半年信托公司向房地产行业提供贷款2077.6亿元，稳居各类信托产品首位。而近期房地产信托开始有所下降，据用益信托网统计，其发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186.19亿元。　　在监管部门的严控和信托公司的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。

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