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房地产信托发行回暖加强风控刻不容缓

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2020-03-01 19:04

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据用益信托工作室的最新周评，上周（10.31-11.6）信托市场发行的产品投资领域主要集中在房地产，共发行11款产品，拟募集资金26亿元，占比达到57.65%。排在第二位的是工商企业领域，共发行8款产品，拟募集资金7.02亿，占比15.56%。金融领域发行5款产品，拟募集资金3.95亿，占比8.75%。
较上周相比，房地产领域占比大幅回升，工商企业占比大幅下降，而基础设施领域占比最小。可见房地产信托仍然是目前信托公司的主要支柱业务。　　另外，上周发行产品的平均期限为1.77年，平均收益率为9.90%。产品的平均期限与前一周相比有所下降，而平均收益率却有所上升。　　然而，众所周知，在限购、限贷的楼市调控政策下，房价已经呈现下滑迹象，楼市成交量也是大幅下降，房地产市场的寒冬即将来临。市场不振，作为资金密集型的房地产企业，其资产负债率开始出现问题。　　据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。　　因为从紧的楼市调控政策短期内不会放松，所以有业内人士预言，今年底至明年初，房企资金链危机将进一步加深。　　从上文的阐述中，我们可以看出一个基本的事实：一方面，房地产市场受到政策打压，房企经营形势不容乐观；另一方面，房地产信托发行大幅回升，风险加大，收益率自然居高不下。　　“热”的产品何以追逐“冷”的市场？　　去年公布的《信托公司净资本管理办法》中要求，信托公司净资本不得低于人民币2亿元，2011年底将是《管理办法》的清算时间点，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一，部分信托公司的净资本告急，不得已暂缓发行，所以今年第三季度房地产信托产品发行数量和规模大幅下滑，近一年来其占比首次低于40%。　　那现在净资本就不告急了吗？市场趋冷，产品发行却回暖，是不是在表明有比净资本达标更急的呢？比如前期成立的房地产信托产品进入了密集兑付期，但是房企惨淡的经营状况和不容乐观的现金流对此却无能为力，只好借新债还旧债。　　对此，利得财富管理中心认为，市场好的时候，要注重资本回报；市场下滑的时候，则更要注重风险控制。　　风险控制必须加强三个方面：一是要加强项目评估。信托产品所有的风险均来自于项目自身，因此必须对项目进行系统详细的评价，建立健全相关的监督检查模式，及时做好风险回避工作。二是要加强损失控制。信托产品都会面临一定的风险损失，但风险损失必须要控制在自己的承受范围之内，降低损失发生的概率，减少损失规模。三是要加强风险保留。如果在实施中损失发生，经济主体将以当时可利用的任何资金进行支付，也就是说有足够的资金补偿。

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