实测面积大于暂测面积，开发商要求业主补足房款才肯交房。“多退少补”原属应该，可让闸北区“**苑”180户业主不满的是：这增出来的面积都“补贴”给了“公摊面积”，套内面积却“瘦身”不少。侵害了业主权益应该退款，怎么还让业主补交房款？多户业主分别将开发商告上法院，经闸北法院审理判决并强制执行，开发商向180户业主退还了多收的102万元房款。

　　总面积增加套内面积缩水

　　2004年6月，薛女士和开发商上海**置业公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定以7380元的单价购买永和路“**苑”某套房屋。该房暂测建筑面积为101.44平方米，套内面积为78.26平方米、共用分摊面积为23.18平方米，总价为74.86万元。

　　交房时，开发商提供“房屋建筑面积测算表”显示：该房实测建

　　筑面积为101.75平方米，其中套内面积为77.66平方米、共用分摊面积为24.09平方米。这样，就增加了0.31平方米，依照7380元的单价，开发商要求薛女士补交2287.8元房款才肯交房。

　　为了拿到房子，薛女士交了钱。但事后再细看测算表，发现套内面积减少了0.6平方米，而共用分摊面积却增加了0.91平方米。这样，她要为套内面积多支付4428元，再加上先前补交的2287.8元房款，开发商总共多收了6715.8元。

　　起诉维权要回自己的钱

　　薛女士决定起诉来维权，要回自己的钱，小区里的业主们纷纷响应。

　　2004年上半年，小区共有258位业主与开发商签订了《上海市商品房预售合同》。根据合同约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准。如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规和规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价算，多退少补；2、开发商同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3％，不得向业主收取超过部分的房价款；开发商同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3％，业主有权单方面解除本合同等内容。

　　在法院审理中，开发商无正当理由未到庭参加诉讼。

　　法院审理后认为，合同生效后，当事人就质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，参照《上海市房地产转让办法》和《关于预售商品房住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》中的有关规定，开发商交付房屋，其建筑面积和房屋套内面积减少的，应当退还减少部分的房款；共用分摊面积增加的，转让价格不变；故可以认为在本市的商品房交易中，存有上述交易惯例，双方当事人应遵循。最后，法院判决开发商返还业主房屋建筑面积和房屋套内面积差价款。

　　强制执行发还欠款

　　判决生效后，**置业拒不履行。自今年4月至今，已有180户业主分别向法院申请执行，执行标的共计102万余元。

　　为确保180位业主拿回自己的钱，闸北法院进行强制执行，发挥社会协助执行网络作用，通过区房地产交易中心，一举查封了**置业名下的办公用房。同时，通过基层组织———小区物业和街道居委会的配合，终于获取了公司法定代表人的下落，迫使其出面解决。在执行法官向其明示拒不执行的法律后果后，开发商同意先向法院缴付80万元，并保证余款在9月15日前全部履行完毕。8月29日下午，在闸北法院大法庭里，180户小区业主从执行法官的手里领到了开发商补给的欠款。

【代理律师思路】

一、被告解除合同通知送达事实的认定

被告提出在2000年8月9日已书面通知原告，搬离租赁房屋，被告认为这是解除合同的时间。据材料显示，原告并未收到该通知，更无同意此时解除合同的书面证据，故被告这一主张很难得到法庭的认定。

根据《合同法》第93、94条的规定，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，是违约行为，无视合同对双方的约束力，根据《合同法》第113条规定，应当承担全部的违约责任。

鉴于被告早已搬离房屋，被告也有解除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间，这样便于计算欠租及空置的损失。

二、造成租赁房屋长期空置，原告是否未尽防止损失扩大的义务？

被告提出，2000年8月9日他们搬离租赁房屋后，即向原告交出钥匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付钥匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事实，原告以此来索赔。《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题，关键是被告举证，被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙，没有采取适当措施致使损失扩大，这是十分困难的。因此，原告只要运用举证责任的分配，即可使原告立于不败之地。

相反，原告抓住一个重要事实，就是直至诉讼开庭前，被告一直没有把钥匙交给原告，房屋一直在被告控制之下，以论证空置房屋的损失应由其承担。

【审理及判决】

经开庭审理，被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证，也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张，被告承担举证不能的责任。

法庭认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同的形式、内容符合有关法律规定，是合法有效合同，受法律保护。双方当事人应认真履行。但由于被告在履行合同期间，以合同约定的租金过高为由，提出要求拆减租金，在与原告未协商结果情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任。

被告实际早已搬离承租房屋，且在诉讼中，亦表示同意解除租赁合同，故对原告要求确认合同自2001年4月27日解除的诉讼请求，本院予以支持。2001年4月27日合同解除前，被告应按合同约定向原告支付租金及管理费，因此，对原告要求被告按合同约定支付租金及管理费的诉讼请求，本院予以支持。

但在合同解除后，原告提出该房屋仍然空置，已造成原告损失，要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿，因该房屋钥匙在被告处，仍属被告控制的房屋，原告以房屋租赁指导租金标准，即每月130元/平方米，计算至2001年11月止，理由是充分的，本院予以支持。

另外，被告交付的合同定金港币63,132元，是确保合同完全履行的保证金，由于被告的行为违约，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同期未履行，按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金港币12,624.4元，作为对被告违约的处罚，其诉求符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条的规定，本院予以支持。

法院遂作出判决如下：

一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》。

二、被告应向原告支付房屋租金港币321,966元。

三、被告应向原告支付房屋管理费人民币30,879.34元。

四、被告应向原告支付租金滞纳金港币9,885.42元。

五、被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1,955.66元。

六、准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63,132元中扣减12,624.40元。

七、被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117,390元。

被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理，驳回上诉，维持原判。

本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。

【律师的忠告】

其实，本案被告全面败诉的局面完全是可以避免的。

房屋租赁合同的解除，要依法进行。不能继续履行合同，需要解除合同的一方，通常应提前1－3个月书面通知对方，陈述解除合同的因由及提出解决方案，函件送达对方时，要求对方签收并复函。如对方拒绝签收，或不予答复，应通过公证送达或特快专递邮寄，解除合同的程序，应依据《合同法》第96条规定的方式进行。

本案被告如果通过公证或专递方式送达8月9日的函件，并在原告拒收钥匙后通过提存公证的方式交接钥匙，或者及时向人民法院请求确认解除合同的效力，则可把损失减至最低。

在经济交往中，解除合同的情况是经常出现的，如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决，一定是能够取得双赢的效果。

【编后按】笔者以为，如果没有出现符合法定和约定条件的情况出现，承租人并没有单方解除合同的权利，也就是说出租人有权要求继续履行合同，这体现的是合同法当中“尽量履行合同”的原则。但问题是，一旦承租方提出解除合同，出租方应当持什么态度，比如承租方正式提出解除合同的要求，又比如承租方交还钥匙。如果出租方对承租方提出的解除合同的要求和行为采取了一些不恰当的态度和措施，比如对承租方提出的解除合同的要求置之不理，接受钥匙后对空置房放任不管，那就可能需要对扩大的损失承当后果。