【案情】 A公司欲在一繁华地段租赁房屋用于业务经营。赵某向A公司称其租赁的房屋可以转租给A公司使用。A公司与赵某经过协商一致，口头约定了房屋的租金及转让房屋交房的时间，并向赵某交付了2万元订金，赵某向A公司出具了证明：“今收到转让费订金贰万元”。后因房屋的出租方不同意赵某转租房屋，赵某一直未能将租赁的房屋交付给A公司。赵某与A公司的房屋租赁合同无法履行，A公司多次要求赵某退回2万元订金，遭赵某拒绝。A公司向法院起诉，要求赵某返还订金2万元及利息。赵某辩称: “与A公司达成房屋租赁协议后,虽然没有书面合同,但是为了履行合同随即低价处理商品、腾空了房屋,但是A公司拒绝履行合同。给其带来很大的经济损失，A公司应该赔偿”。 【分歧】本案在审理中出现两种不同的处理意见。 第一种意见认为，从赵某给A公司出具的证明上看，A公司交款的目的是要租赁赵某的房屋，口头与赵某达成房屋租赁合同，该订金应是订约定金，现A公司要求赵某退回2万元订金，法院应驳回原告赵某A公司的诉讼请求。 第二种意见：赵某给A公司出具的证明上载明收取的是订金，双方对该订金的效力又没有约定，A公司有权要求赵某退回2万元订金，法院应支持A公司的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 【评析】 笔者赞同第二种意见。理由是： 一、赵某出具的证明上载明收取的是转让费订金，且没有约定该订金具有定金的性质。 订金与定金虽然只是一字之差，但是有严格的区别，主要表现在： 1、两者的性质不同。定金是一个法律概念，而订金只是一个习惯性用语，不是法律概念。定金合同（包括定金条款）是主合同的从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而当事人对订金的约定却是主合同的组成部份，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。 2、两者的功能不同。订金仅具有预付款性质，不具有担保合同签订和合同履行的功能。而定金能通过“定金罚则”对债的成立和债的履行提供担保。 3、两者法律后果不同。根据担保法规定，定金交付后，如定金给付方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则无权要求返还定金；收受定金方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则应当双倍返还定金。定金只有在债务履行后，才能抵作价款或者收回。而对订金，在法律上是不明确的，订金的效力取决于双方当事人的约定，双方当事人有约定的，从其约定，如果没有约定，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，而不是双倍返还；若给付方违约致使合同没有成立，给付方可收回订金，收受方应如数退还订金（如果因给付方原因致使合同未成立而给收受方造成了损失，收受方可依相关法律规定另行要求赔偿）。合同成立后，订金直接抵作合同价款。 4、两者的数额限制不同。根据《担保法》及其司法解释规定，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20％，而对订金的数额，法律没有限制，完全由当事人自由商定。 对于订金的约定应明确具体，例如当事人约定，给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还订金；收受订金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。否则，不能认定该订金具有定金性质。 本案中，赵某收到2万元后出具证明中使用的是“订金”， 且没有写明该订金具有定金性质，不属订约定金，赵某接受该证明使用“订金”一词及未写明该订金具有定金性质没有表示反对，这表明双方对A公司所给付的2万元购房预付款属“订金”的意思表示一致，且赵某也没有任何证据证明这2万元订金具有定金性质。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，赵某负有将2万元订金返还给A公司的义务。 二、A公司不与赵某履行房屋租赁合同没有过错。 A公司与赵某约定的房屋租金以及交房期限，由于赵某房屋的出租方不同意赵某转租房屋，故赵某无法在约定的时间内将房屋交给A公司，A公司与赵某房屋租赁合同无法实现的原因是由赵某造成。赵某所称的经济损失也没有证据证明。 综上所述，A公司给付赵某的2万元是租房的订金，该订金双方没有约定具有定金性质，应属于A公司租房的预付款，双方之间也没有形成房屋租赁的法律关系，最终法院判令被告赵某将2万元订金退回给原告A公司。