cnt\">房屋承租人能否主张出租人与他人签订的房屋转让合同无效

案情简介：

原告租用被告的房屋用于经营，在租赁间，被告欲转让自己的该套房屋，并虚高该房屋的市场价把要出售该房屋信息告知了原告，原告并出示书面的放弃优先租房、买房权。原告后发现被告转让房屋的真实价格后，向法院起诉，要求法院判令被告与第三人（买受人）签订的《房屋买卖合同》无效；及判令原告行使优先购买权，让被告将其房屋买给原告。昆明市盘龙区人民法院认为被告的告知行为符合法律规定，原告在被告已经告知房屋转让的情况及了解转让价格的情况下没有购买房屋，原告的此种表态即表明原告已放弃优先购买权。昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第533号判决驳回原告的诉讼请求。

一审判决后原告不服，上诉至昆明市中级人民法院，要求二审法院改判-支持一审诉请。二审法院虽然认可了被告行为侵犯原告的优先购买权。但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”。二审法院认为原告请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，人民法院不予支持，故二审云南省昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第99号判决：驳回上诉，维持原判。

谢建程律师代理该案件，认为原告的诉请为何没有得到法院的认同，理由如下：

首先、我国《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定承租人享有的优先购买权即承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。

其次、优先购买权可分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权，这种优先购买权基于物权共有关系产生，所有权人及共有人对该房屋进行登记，具有法律的公示效力，具有物权效力。具有对抗第三人的效力。如果据以后者，承租人享有的优先购买权，它是基于法律直接规定并且专属于承租人的一种法定权利。它没有公示效力，所以此种优先购买权不能对抗第三者。

其三、 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，详细规定了对法院审理房屋租赁合同纠纷的具体指导意见。而《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。已经废止，不能再成为裁判依据。

综上分析，谢建程律师认为，本案中，被告与第三人签订的买卖合同无效的请求不能得到支持。原告可以寻求根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定，在租赁期内，赵某仍有权继续使用该房屋或者法律途径要求被告承担其民事赔偿责任。