案情再现：

代某与徐某（房屋所有权人）、胡某（房屋共有权人）于2011年9月18日在第三人昆明某房地产经纪有限公司的居间下，签订《房屋买卖经纪合同》，合同约定：徐某、胡某将其名下所有的位于时代年华锦华苑X幢X单元X号房屋出售给原告，房屋价款为1100000元，签订合同时，需交付购房定金150000元，双方对交房时间等其他问题进行了约定。由代某向第三人支付10000元的中介费。当日，徐某向代某出具收条一份，其中载明收到代某用于购买时代年华锦华苑X幢X单元X室购房定金150000元。到了合同约定过户时间，代某无法找到徐某和胡某，电话也无法打通。后代某一纸诉状把徐某、胡某及昆明XX房地产经纪有限公司告到云南省昆明市西山区人民法院，要求判令徐某、胡某返还购房款150000元，并由第三人承担连带责任，其次要求第三人返还中介费10000元。

法院受理后，依职权调取昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表查明：涉案房屋于2011年3月22日被昆明市官渡区人民法院查封，2011年6月22日、2011年10月24日分别被昆明市西山区人民法院、昆明市盘龙区人民法院轮后查封。

法院审理结果

昆明市西山区人法院（2011）西法民初字第4897号民事判决书

本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”2011年3月22日涉案房屋已被人民法院查封，至今此房屋依旧处于“已查封、已抵押”的状态，原、被告于2011年9月18日签订的《房产买卖经纪合同》，违反法律的禁止性规定，该合同无效。《中华人民公民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告举证证实其已经以购房定金的方式支付了150000元购房款给被告，而被告徐某、胡某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，相应不利后果依法应由其自身承担。对原告要求被告返还150000元购房款的诉请符合法律规定，本院予以支持。第三人昆明某房地产经纪有限公司属于签订《房产买卖经纪合同》的居间方，庭审查明，其也并未收取任何购房款，故不应当承担返还购房款的连带责任。至于原告主张第三人应当退还中介费10000元的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理，据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第二款之规定，判决如下：

一原告代某与被告徐某、胡某于2011年9月18日签订的《房产买卖经纪合同》无效。

二、被告徐某、胡某于本判决生效之日起十五日内返还原告代兴敏购房款150000元。

三、 驳回原告代兴敏的其他诉讼请求。

（注三方都服一审判决，均未上诉）

二手房出卖人应当提交的证据主要有，也是买受人应该注意的证据有：

1、房屋产权证；2、其他取得房屋权属的证据如购房合同、赠与合同、单位分房协议、付款契税、发票等；3、共有人共有转让的书面证明及代理人的代理证明等；4、房屋上的抵押证明；5、抵押人同意转让的证明；6、房屋被采取强制措施的证据，比如有银行贷款抵押或法院查封等；7、共居人情况证明等。本案涉及上述第6种情形，居于此种情形，购买人是可以完全避免的，第一你可以让出卖人做一个权利瑕疵保证。另外，在你决定购买签订合同前，你可让房屋中介到房管局预先查档，也可由买卖双方去查，就克完全避免此种情况发生。

二手房买卖合同效力问题的核心证据是出卖人持有的房屋产权证。该产权证可以证明一下内容：1、出卖人是否是产权人；2、房屋的共有情况；3、房屋的性质：是商品房还是经济适用房、已购公房等；4、土地性质：国有划拨还是国有出让；5、房屋权属限制情况。

由于合同有效以否直接取决于合同是否违反法律、行政法规的效力性强制规定。故法院在审理过程中，可依职权审查合同效力，也就是说，合同效力的审查属于法院依职权审查的范围，与当事人是否提取抗辩及申请和请求无关。

（注：转载需注明作者）