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殷炬律师

重庆-重庆

主办律师

商品房买卖合同纠纷案

合同纠纷2013-11-13|人阅读

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2012）渝五中法终字第02979号

上诉人（原审被告）：重庆xx房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪xx路2号开发区大楼7xx号，组织机构代码62xxxx80-0.

法定代表人：宋志x，总经理。

被上诉人（原审原告）：石昌x，女，1940年Ⅹ月Ⅹ日出生，汉族，住重庆市南岸区ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ，身份证号码ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ.

委托代理人：殷炬，重庆君融律师事务所律师。

上诉人重庆xx房地产开发有限公司因与被上诉人石昌x商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2009）南法民初字第04373号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年7月13日立案，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明：石昌x与赵圣x系夫妻关系，2001年9月19日，赵圣x与重庆xx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定为：赵圣x向重庆xx房地产开发有限公司购买位于重庆市渝中区xxx路75号附xxx号“自然大弟”xx层A6号，套内面积为135.54平方米的住宅房屋一套，购房总价款为203316元；买受人以一次性付款方式付清房款。同日，赵圣x按照合同约定向重庆xx房地产开发有限公司交付了购房款203316元。合同签订后，由于该房屋设定有抵押，赵圣x未能如期办理房屋权属登记手续。重庆xx房地产开发有限公司分别于2001年9月19日和2001年11月19日向赵圣x出具《承诺书》，承诺在2002年底为赵圣x完善房屋权属登记手续且购房价款不变。2002年3月底前为赵圣x办理房屋权属登记手续，如赵圣x提出退房，则在2002年1月底前退还所有房款并按银行同期定期存款利率的三倍赔偿赵圣x的资金占用损失。同月5日，赵圣x与重庆xx房地产开发有限公司签订《关于退还赵圣x购房款的协议》一份，主要约定为：由于赵圣x购买的“自然大弟”xx层A6号房屋迟迟不能办理交易手续，赵圣x要求退还购房款，重庆xx房地产开发有限公司于2002年元月底前向赵圣x退款，为了保证赵圣x的资金安全，重庆xx房地产开发有限公司以海峡路“xx大厦”1层xx号房屋作为抵押并办理预售登记，如xx公司逾期不能还款，则海峡路“xx大厦”1层xx号房屋的产权归属赵圣x，并由xx公司办理全部房产交易手续，xx公司向赵圣x退还房款后，赵圣x无条件解除海峡路“xx大厦”1层xx号预售合同。赵圣x接受海峡路“xx大厦”1层xx号房屋作为抵押不是赵圣x本意，纯系保证资金安全所为。次日，赵圣x与重庆xx房地产开发有限公司签订合同登记号为（南岸2001）商字第（10610292）号的《重庆市商品房买卖合同》，主要约定为：赵圣x向重庆xx房地产开发有限公司购买位于重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号，套内面积为169.89平方米的住宅房屋一套，购房总价款为203316元；买受人于2001年12月5日已一次性支付房款203316元；出卖人应于2002年10月31日前向买受人交付经竣工验收合格的商品房；出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的次日起实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；出卖人应在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同月，重庆市南岸区房地产交易所对该合同进行了交易登记。2001年12月27日，赵圣x就购买“xx大厦”1层xx号房屋事宜向重庆市南岸区房屋产权产籍监理所交付了交易手续费1016.58元。

赵圣x于2008年3月10日死亡。赵圣x的第一顺序继承人有：配偶石昌x，儿子王x、赵x，父亲赵冠x，母亲石秀x。赵冠x、石秀x分别于1953年和1963年死亡。2009年6月25日，赵x在重庆市渝中区公证处签署了《放弃继承权声明书》，主要内容为：赵x自愿放弃对重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦：1层xx号房屋及赵圣x在重庆银行人民路支行的存款2089.96元之继承权。2009年9月27日，重庆市渝中区公证处以（2009）渝中证字第36xx号《放弃继承权声明书公证书》公证了赵x签署该《放弃继承权声明书》的真实性。2009年7月29日王x在山东省济南市槐荫公证处签署了《声明书》，主要内容为：王x自愿放弃对重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号房屋的继承权。同月31日，山东省济南市槐荫公证处以（2009）济槐荫证民字第68xx号《声明书公证书》公证了王x签署该《声明书》的真实性。

重庆xx房地产开发有限公司至今未将重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号房屋交付给石昌x。

另查明，重庆市渝中区“自然大弟”楼盘已纳入“四久工程”处置范围。

一审中原告石昌x诉称，2001年9月19日，原告之夫赵圣x与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于重庆市渝中区上清寺路75号附xxx号住宅房屋一套，赵圣x按约向被告交付了全部购房款203316元。由于被告隐瞒该处房屋早已抵押的事实，致使赵圣x无法办理房屋产权手续。后经赵圣x与被告多次协商，双方于2011年12月5日签订《关于退还赵圣x购房款的协议》，约定：因被告不能立即退还房款，愿将海峡路“xx大厦”1层xx号房屋作为抵押并办理预售登记手续，被告应于2002年元月底前退款，如被告逾期不能退还房款，则该处房屋产权归属赵圣x，由被告办理完所有房产手续。2001年12月6日，赵圣x与被告依据协议签订了合同登记号为南岸2001商字第10610292号《重庆市商品房买卖合同》。被告至2002年元月底并未退还房款，故海峡路“xx大厦”1层xx号房屋的权属应归赵圣x所有，被告应向赵圣x交付房屋并办理房屋权属登记。赵圣x已于2008年3月10日死亡，其继承人赵x、王x已自愿放弃对涉案房屋的遗产继承权，该房屋的权利应全部归原告享有。故起诉来院，要求判令：1、确认合同登记号为南岸2001商字第106012xx号《重庆市商品房买卖合同》有效，重庆市南岸区南坪镇海峡路1层xx号房屋的所有权归属原告；2、被告立即向原告交付重庆市南岸区南坪镇海峡路1层xx号房屋；3、被告立即向原告支付以203316元为本金，以每日万分之二为比率，自2002年11月1日起计至实际交付房屋时止的违约金；4、被告立即为原告办理重庆市南岸区南坪镇海峡路1层xx号房屋的权属证书；5、本案诉讼费用由被告承担。

一审中被告重庆xx房地产开发有限公司辩称，赵圣x与被告签订商品房买卖合同购买重庆市渝中区上清寺路75号附xxx号“自然大弟”20层A6号房屋并实际交付了购房款是事实，但赵圣x与被告签订之合同登记号为（南岸2001）商字第（106102xx）号的《重庆市商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，实际上当时双方签订该合同的目的是为了保障赵圣x的资金安全，现“自然大弟”楼盘已纳入“四久工程”处置范围，且被告已将重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号房屋交付给了施工单位，故被告愿意向原告退还赵圣x交付的购房款，并就重庆市渝中区上清寺路75号附xxx号“自然大弟”20层A6号房屋的商品房买卖合同承担违约责任，要求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为，赵圣x与被告于2001年9月19日签订的《商品房买卖合同》及于同年12月5日签订的《关于退还赵圣x购房款的协议》均系双方真实意思表示，从《关于退还赵圣x购房款的协议》并结合宋志成向赵圣x出具的《承诺书》的内容来看，虽然该两份书面文件均未出现解除合同的文字表示，但其实质是商品房出卖人与买受人关于解除商品房买卖合同并进行相应返还所作出的意思表示。赵圣x与被告于2001年12月6日签订的合同登记号为（南岸2001）商字第（10610292）号之《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。该合同的签订虽与前一合同的签订具备一定的关联性，但其在合同双方之间建立的是一个新的独立的商品房买卖合同关系，合同当事人均应依照约定履行各自义务。赵圣x按照合同约定向被告交付了全部合同对价，但被告未履行交付房屋及协助房屋买受人办理权属转移登记义务，被告应对此承担违约责任。赵圣x去世后，其遗产继承人除配偶石昌x外均明确表示放弃对重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号房屋的继承权，故原告要求确认合同登记号为南岸2001商字第10610292号《重庆市商品房买卖合同》有效、由被告交付房屋和支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告提出要求确认重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号房屋所有权归原告所有诉讼请求，鉴于《中华人民共和国物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，尽管涉案的南岸2001商字第10610292号《重庆市商品房买卖合同》已在房地产权属交易登记机构进行备案登记，但该合同备案登记行为与不动产登记薄记载行为非属同一性质，故本院对于原告提出的该项请求不予支持。原告提出要求被告立即为原告办理重庆市南岸区南坪镇海峡路1层xx号房屋权属证书的诉讼请求，首先被告作为商品房出卖人对于所售商品房权属转移应承担协助义务，其次虽然南岸2001商字第10610292号《重庆市商品房买卖合同》中关于房屋权证办理期限的约定为“出卖人应在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但由于该合同约定的商品房交付使用期限为2002年10月31日前，而被告逾期交付房屋导致的办证迟延后果不应由原告承担责任，故该协助办证期限以调整为商品房交付后60日为宜。被告辩称赵圣x与被告未就重庆市南岸区南坪镇海峡路1层xx号房屋建立商品房买卖关系，由于该项辩解与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。被告辩称“自然大弟”楼盘已纳入“四九工程”范围，被告仅应承担2001年9月19日与赵圣x签订的《商品房买卖合同》约定之义务，由于该项辩解所涉及的商品房买卖合同业已解除，本院对于被告的此项辩解也不予采纳。遂判决：一、确认赵圣x与被告重庆xx房地产开发有限公司于2011年12月6日签订的合同登记号为（南岸2001）商字第（10610292）号之《重庆市商品房买卖合同》有效。二、被告重庆xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告石昌x交付位于重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号的住宅房屋。三、被告重庆xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告石昌x支付以203316元为本金，以每日万分之二为比率，自2002年11月1日起计至实际交付房屋日止的逾期交房违约金。四、被告重庆xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十三日内协助原告石昌x办理重庆市南岸区南坪镇海峡路“xx大厦”1层xx号住宅房屋的权属转移登记手续。五、驳回原告石昌x的其他诉讼请求。本案案件受理费5179元，由被告重庆xx房地产开发有限公司负担（此款原告石昌x已垫付，被告重庆xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告石昌x）。

宣判后，上诉人重庆xx房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。请求：1、改判上诉人与被上诉人是因“自然大弟”四久工程产生的债务纠纷，对于被上诉人的诉讼请求，按照被上诉人在“自然大弟”购一套住宅的房款本金203316元、利息损失80000元给予主张。2、判决驳回被上诉人的其他诉讼请求。3、诉讼法由被上诉人承担。其主要上诉理由：1、2001年12月5日双方签订的《关于退还赵圣x购房款的协议》中约定了“用此房登记抵押并非赵圣x本意。”赵圣x的本意是要求退还本金，用此房抵押，进行登记不是为了要此房。这么约定的原因是，上诉人明确告知了被上诉人，此房2000年底留置抵押给了施工队。2、（2010）中区民初字第703号民事调解书中的标的为本案讼争房屋，该房屋翠云公司2005年就实际占有至今。因此被上诉人只能要求退房款和赔偿损失。3、被上诉人的债权发生于“四久”工程“自然大弟”，而上诉人在接市政府“四久”工程处置办公室通知要求，市高院指定的处置法院市一中院执行局要求，分别于2002年、2003年、2004年、2006年共四次申报的“自然大弟|债务中，强调了被上诉人、蔡林华、王尚友等人在“自然大弟”的债权情况，并告知了他们，要去一中院申报以维护自己的合法权利。

被上诉人石昌x辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。被上诉人认为：1、被上诉人之夫在上诉人多次承诺又多次毁诺的情况下，已经失去对上诉人的基本信任，为保证自己的资金安全，双方于2001年12月5日签订了《关于退还赵圣x购房款的协议》。赵圣x非本意接受抵押，而是在上诉人不能还款时，取得该协议约定的房屋产权以代替原所够房屋（渝中区上清寺路75号附115号“自然大弟”）。赵圣x2001年12月6日与上诉人到南岸区房屋交易所办理购房手续而非抵押登记手续即是证明。2、应认定被上诉人已经取得了海峡路“xx大厦”1层xx号的产权。上诉人称该房屋已经设置留置没有法律依据，留置财产应当仅为动产，且留置权与抵押权在同一物上不能并存。3、上诉人提交的所谓二审新证据缺乏真实性以及关联性。

二审中另查明，重庆市南岸区南坪镇海峡路1层xx号（即讼争房屋）在重庆市南岸土地房屋权属登记中心的房屋登记系统（函合同备案系统）中，登记于赵圣x名下。

二审法院查明的其它事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，上诉人与赵圣x虽然与2001年9月19日签订由赵圣x购买上诉人开发的位于重庆市渝中区上清寺路75号附115号住宅房屋的《商品房买卖合同》，但由于该房屋被抵押，不能办理产权证，无法实现合同目的，此后，从宋志成向赵圣x出具的《承诺书》及双方签订的《关于退还赵圣x购房款的协议》内容均表明，双方已对2011年9月19日所签订的《商品房买卖合同》予以解除并达成了新的意思表示，即2001年12月6日签订的合同登记号为（南岸2001）商字第（10610292）号之《重庆市商品房买卖合同》。上述协议均系上方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。在《关于退还赵圣x购房款的协议》中约定：退款时间为2002年元月底前，为了保证乙方资金的安全，甲方愿以海峡路“xx大厦”1层A1作为抵押，并办理预售登记手续；逾期不能退还房款，则海峡路“xx大厦”1层A1产权归属乙方，并由甲方办理完所有房产手续。上诉人没有在2002年元月底前退款，按照该协议约定，上诉人位于海峡路“xx大厦”1层A1的发那个屋产权归属赵圣x，上诉人应办理完所有房产手续。即双方应当履行2001年12月6日所签订的登记号为南岸2001商字第10610292号的《重庆市商品房买卖合同》。上诉人主张该合同不是双方真实意思表示，赵圣x的本意是要求退还本金，用此房抵押，进行登记不是为了要此房。此诉称与上述承诺及协议内容相悖且上诉人也未向法院举示相关的证据予以证实，对其诉称本院不予采信。上诉人与赵圣x所签订的登记号为南岸2001商字第10610292号的《重庆市商品房买卖合同》，赵圣x已经按照合同约定价款，履行了付款义务，上诉人应当依据合同约定，在2002年10月31日前将已经竣工验收合格的合同约定商品房交付赵圣x，并办理完所有房产手续。上诉人未按照合同约定交付房屋，一审法院判决上诉人向被上诉人交付房屋，承担逾期交房的违约责任，并无不当。上诉人以讼争房屋已经在另案中通过调解交付给了第三人实际占有为由，提出解除上诉人与赵圣x之间的《房屋买卖合同》。由于上诉人与赵圣x所签订的登记号为南岸2001商字第10610292号的《重庆市商品房买卖合同》已依法登记，根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，上诉人将已登记在赵圣x名下的房屋又处分给他人，该行为即违反上述法律规定，且也违背协议约定，其以此为由而提出的诉讼请求应予驳回。