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殷炬律师

重庆-重庆

主办律师

土地使用权转让合同纠纷案

合同纠纷2013-11-26|人阅读

重庆市高级人民法院

民事判决书

(2011)渝高法民终字第ⅩⅩ号

上诉人（原审被告）：重庆ⅩⅩⅩ置业有限公司，住所地重庆市ⅩⅩ区白岩ⅩⅩ路Ⅹ号Ⅹ楼，组织机构代码ⅩⅩⅩⅩⅩ。

法定代表人：李ⅩⅩ，该公司董事长。

委托代理人：王兴辉，重庆红刚律师事务所律师。

委托代理人：殷炬，重庆红刚律师事务所律师。

委托代理人：龚ⅩⅩ，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）：重庆市ⅩⅩ区ⅩⅩ房地产开发有限公司，住所地重庆市ⅩⅩ区ⅩⅩ路Ⅹ号，组织机构代码ⅩⅩⅩⅩⅩ。

法定代表人：郭ⅩⅩ，该公司董事长。

委托代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。

委托代理人：郭ⅩⅩ，该公司办公室主任。

上诉人重庆ⅩⅩⅩ置业有限公司与被上诉人重庆市ⅩⅩ区ⅩⅩ房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，重庆市第二中级人民法院于2010年11月30日作出( 2010)渝二中法民初字第ⅩⅩ号民事判决，重庆ⅩⅩⅩ置业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2 011年1月12日立案受理，并依法组成合议庭，于2011年2月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人重庆ⅩⅩⅩ置业有限公司的委托代理人王兴辉、殷炬、龚ⅩⅩ，被上诉人重庆市万州区ⅩⅩ房地产开发有限公司的委托代理人吴继东、郭ⅩⅩ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2007年8月12日，重庆ⅩⅩⅩ置业有限公司（原重庆ⅩⅩⅩⅩ建设发展有限公司，以下简称ⅩⅩⅩ公司，甲方）与重庆市ⅩⅩ区ⅩⅩ房地产开发有限公司（以下简称ⅩⅩ公司，乙方）订立《项目转让合同》，约定甲方将其由出让方式取得的位于ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ区天仙14号12.10亩、天仙15号46.01亩，共计58. 11亩土地使用权转让给乙方。双方约定以建筑面积为依据计算项目转让价款，价格按现有建设指标14号、15号地块规划建筑面积128300平方米，双方同意按128300平方米作为项目转让的基数，单价按每平方米建筑面积520元计算，转让价款总额为6671.6万元。双方约定1 4号、15号地128300平方米的建筑面积作为计算基数，双方同意不因证载土地面积的增减而改变项目转让价款总额。该项目甲方享有的优惠政策，经初步测算约2080万元，按甲、乙双方各分享50%的比例计算。每次办埋税、费减免时，由乙方向甲方即时支付实际减免额的5 0%。双方约定乙方按下列条件和时间支付转让款，即：本合同签订后三日内乙方向甲方支付转让款2000万元；该项目规划施工许可证办妥取得后三日内乙方向甲方支付转让款500万元；2008年12月30日前乙方向甲方支付转让款825.8万元；2010年12月30日前乙方向甲方支付转让款835.8万元；双方约定从2008年4月1日起计算乙方尚欠甲方的项目转让款资金占用补偿金，其标准按尚欠款项的每月百分之一计算，每月25日结算补偿金并向甲方支付，直至付清。以甲方为主积极向有权部门申请提高14号、15号地块容积率，容积率提高后增加的建筑面积按以下方式处理：1、在128300平方米的基础上，因容积率调整所增加的建筑面积每平方米按400元计价，计算价款总额由乙方向甲方支付，若该项目建筑规模小于128300平方米，其减少部分按520元／平方米在乙方应付甲方的转让价款总额中扣减。2、建筑面积调增价款支付方式：增加建筑面积转让款乙方应承担的资金占用补偿金标准也按第二条第六项执行。3、容积率调整后，增加的建筑面积甲方享有的优惠政策全部由乙方享有。4、容积率的增减不影响本合同第二条的履行，双方同意争取容积率调整的期限延长至2007年12月31日，该项目以竣工后的总建筑面积为项目转让价款结算的最后依据。双方约定乙方以甲方的名义自主开发该项目，开发期限必须符合国家及行业主管部门的相关规定。在办理项目前期各类建设手续时，甲方为主，乙方全力配合，费用由乙方承担。14号、15号地块开发项目由乙方独立开发经营、自负盈亏，项目规划设计方案一次性报批；分期开发。乙方在付清每期（指分期开发的建筑面积）转让款的前提下，甲方将相应的土地分割过户给乙方，以满足乙方办理预售许可、业主银行按揭的需要。乙方支付甲方转让款达到应付价款总额70%后，甲方同意乙方将该地向银行抵押贷款。在项目未转让至乙方名下之前，由乙方设置项目部实施该项目的开发，甲方派员参与并对乙方的履约情况实施监督。甲方刻制该项目专用印章，由甲方指定人员掌管，以方便该项目的经营和开发。转让款及优惠政策款项乙方全部付清后，该项目主体资格由甲方变更成乙方，甲方的监督权立即失效。甲方确保1 4号、15号地块土地权属清晰，无争议，并办妥相关手续；以甲方名义、乙方配合办理该项目前期建设相关手续；负责提供土地使用权相关的文件、资料、电子文档；本合同生效后三日内向乙方提交国土、规划“红线图”，并进行天仙14号、15号地的现场交接，乙方可进现场施工；负责提供已经政府及相关部门批准的项目控制性总体规划，保证项目原建设指标的有效性；负责建设指标的可能性调整，乙方全力配合；在规划设计方案经有关部门审查通过后200个工作日内，办妥应由其负责的全部建设手续，因乙方或有关部门审判的原因导致的延期除外。乙方负责项目转让费用的筹措，并按本合同的约定期限及时向甲方支付；负责项目报建、勘察、设计、施工等建设全过程的全部费用，包括超出优惠政策额度的规费、税费和行政事业收费；负责1 4、1 5号地块现状区域内按建委批准的施工方案进行开发建设，并承担费用；该项目未转让到乙方名下前，对该项目开发经营中的全部债权债务和经济纠纷负责，并承担全部费用，非乙方原因除外；对该项目的建设期限应符合政府及行业主管部门对建设工程的期限要求；在未付清甲方转让款之前，如再转让14号、1 5号地块项目，必须征得甲方同意，必须符合国家及地方政府、各行业主管部门的相关政策、法规，并承担一切费用。双方约定拆迁、安置、补偿由甲方承担，乙方配合。在2008年6月30日前完成拆迁安置工作（遭遇“钉子户”拒拆等特殊情况适当延长拆迁期限，最长不超过2008年12月31日）。任何一方违反本合同的约定均视为违约，违约方向守约方赔偿转让总额百分之一的违约金。若乙方不按本合同约定支付甲方项目转让款及资金占用补偿，视作违约，则由乙方承担未付转让价款总额每月百分之一的违约金，违约金总额按实际时间计算，不满一个月的按一个月计算，反之，甲方不能按本合同的约定期限办理项目前期相关手续，则由甲方承担未付转让价款总额每月百分之一的违约金，不满一个月的按一个月计算，并顺延支付甲方项目转让款和资金占用补偿。双方对合同的重大问题或事项要求变更，必须经双方协商达成一致意见，并签订补充协议。任何单方面的变更均视作违约，按本合同第八条承担违约责任。任何一方有重大违约，除按本合同第八条承担违约责任外，其合同相对方可提出终止或解除合同的履行。甲方负责申报项目建设规划指标（容积率）调整，并承担相关费用。乙方以甲方名义进行经营开发，甲方不得擅自对该项目设置抵押、质押、查封、冻结等行为，如有发生，由甲方承担全部法律责任和经济责任。本合同双方签字盖章，并由乙方按本合同的约定首付项目转让款2 000万元后生效等。

合同签订后，恒森公同于2 007年8月1 6日向ⅩⅩⅩ公司支付了2000万元。同年8月22日，双方到14. 15号地块现场进行了移交。

2008年9月16日，ⅩⅩ公司与ⅩⅩⅩ公司签署《会议纪要》，载明：为了完善2007年8月1 2日签订的项目转让合同的有关事宜，ⅩⅩ公司与ⅩⅩ公司（ⅩⅩⅩ公司原名）于2008年9月16日上午在ⅩⅩ公司会议室商议明确天仙14. 15号地块的有关处理意见，纪要如下，双方共同遵照执行。一、ⅩⅩ公司在2008年9月底前加大对天仙14、15号地块容积率以及层高问题的确定指标落实。二、在2008年10月底以前落实方案报建委审批，确保128300平方米的有效建筑面积的建设。三、在2008年10月10日双方进一步商谈预备方案。(1)ⅩⅩ公司在11月16日前完善不了以上各项规划设计指标，ⅩⅩ公司有权要求退款（具体退款方式另谈）或者置换土地（天仙6、12、 13号地块）。(2)按原双方签订的14、15号地块项目转让合同ⅩⅩ公司应享受的优惠80元／平方米，在ⅩⅩ公司支付14、15号地块的转让余款中予以扣除。

为保证合同的履行，ⅩⅩ公司自2008年4月18日至2009年4月26日为修建总面积调整容积率、原提供的土地面积与现行土地面积及周边红线边界有较大出入、规划控制指标调增、14、15号地块的现状与修正红线不符、送交“阳光一品方案简要说明》和《总平面图》及《AB栋方案和方案套型指标》、《CD栋方案和方案套型指标》、确定开发建设方案相关事宣、ⅩⅩ公司未完成项目建设规划条件指标确定和项目用地范围拆迁工作等，多次给ⅩⅩⅩ公司去函。

在双方协商解决无果的情况下，ⅩⅩ公司以ⅩⅩⅩ公司未按合同约定完成拆迁和办理建设手续多次催促无果为由，于2009年12月21日向一审法院提起( 2010)渝二中法民初字第Ⅹ号民事诉讼，请求：1、确认ⅩⅩ公司与ⅩⅩⅩ公司于2007年8月12日签订的《项目转让合同》和2008年9月16日签署的《会议纪要》有效；2、确认ⅩⅩⅩ公司通知解除2007年8月1 2日签订的《项目转让合同》和2008年9月16日签署的《会议纪要》无效；3、判令ⅩⅩⅩ公司在判决生效后30日内完成转让土地使用权的过户登记，逾期，ⅩⅩ公司有权凭判决直接申请土地使用权登记机关过户登记或者申请人民法院执行时要求土地使用权登记机关协助过户登记，ⅩⅩⅩ公司应当支付的相关税费，ⅩⅩ公司代付后在ⅩⅩ公司应当给付ⅩⅩⅩ公司的土地使用权转让价款中扣回；4、判令ⅩⅩⅩ公司在判决生效后60日内，完成土地范围内的拆迁安置补偿工作，将腾空后的土地交付ⅩⅩ公司，逾期，ⅩⅩ公司有权直接进行拆迁安置补偿，所发生的拆迁安置补偿费用据实由ⅩⅩⅩ公司承担并直接在ⅩⅩ公司应当给付ⅩⅩⅩ公司的土地使用权转让款中扣回；5、判令ⅩⅩⅩ公司自2008年1月1日起至被转让土地范围内的拆迁安置完成之日止，按照4671.6万元每月1%向ⅩⅩⅩ公司给付违约金；6、判决ⅩⅩ公司与ⅩⅩⅩ公司之间按照128300平方米可建设房屋面积每平方米楼面地价440元结算土地使用权转让价款，品除ⅩⅩ公司已经给付的2000万元和ⅩⅩⅩ公司应当给付给ⅩⅩ公司的违约金后，余欠部分在ⅩⅩⅩ公司履行有关土地使用权过户登记、拆迁安置补偿义务或者因ⅩⅩⅩ公司未履行而由ⅩⅩ公司实施完成后，据实品除ⅩⅩ公司所支付的过户登记税费及拆迁安置补偿费用后，由ⅩⅩ公司按合同约定的期限给付ⅩⅩⅩ公司；7、本案诉讼费用由ⅩⅩⅩ公司承担。

ⅩⅩⅩ公司收到ⅩⅩ公司提起的(2010)渝二中民初字第Ⅹ号民事诉讼状副本后，于2010年1月20日向ⅨⅨ公司送达《解除合同通知书》，并向一审法院提起(2010)渝二中法民初字第ⅩⅩ号民事诉讼，请求判令确认ⅩⅩⅩ公司于2010年1月20日解除与ⅩⅩ公司签订的《项目转让合同》和《会议纪要》的解除行为有效；判令ⅩⅩ公司承担违约责任，向ⅩⅩⅩ公司支付违约金667.16万元并赔偿损失等。

在(2010)渝二中法民初字第Ⅹ案件诉讼过程中，ⅩⅩ公司以经过慎重研究决定将该案中第4项、第5项诉讼请求另行协商或诉讼解决为由，于2010年5月13日向一审法院申请撤回了第4项、第5项诉讼请求。一审法院于2009年12月24日作出(2010)渝二中法民初字第Ⅹ号民事判决书，判决：一、ⅩⅩⅩ公司与ⅩⅩⅩ公司于2007年8月12日签订的《项目转让合同》和2008年9月16日签订的《会议纪要》有效；二、ⅩⅩⅩ公司于2010年1月20日向ⅩⅩ公司送达的《解除合同通知》无效；三、ⅩⅩ公司与ⅩⅩⅩ公司之间按照128300平方米可建设房屋面积每平方米楼面地价440元结算，土地使用权价款合计为5645.2万元，品除ⅩⅩ公司已支付的2000万元后余欠3645.2万元，由ⅩⅩ公司在本判决生效后30日内给付ⅩⅩⅩ公司；四、ⅩⅩⅩ公司在判决生效后30日内将其所有的位于ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ区天仙1 4、15号地块土地使用权过户登记给ⅩⅩ公司。同日，该院作出( 2010)渝二中法民初字第1 4号民事判决书，判决：一、ⅩⅩ公司（ⅩⅩⅩ公司原名）2010年1月20日的《解除合同通知》无效；二、驳回ⅩⅩ公司的其他诉讼请求。该两案宣判后双方均未提起上诉，已经发生法律效力。

另查明，2008年7月29日，ⅩⅩⅩ公司以ⅩⅩⅩⅩ发[2008] 24号文向ⅩⅩⅩ综合整治领导小组办公室提出《关于天仙14、1 5号地建设方案等问题的紧急请示》，请求解决补偿容积率和建筑限高等建设指标的问题。2008年10月30日，ⅩⅩ公司以Ⅹ房产[2008] 012号文向ⅩⅩ区政府ⅩⅩⅩ区长提交《关于尽快落实ⅩⅩ河流域综合整治项目天仙湖核心区14、15号地块建设方案的紧急报告》，请求政府以最快速度确定14、15号地块建设方案。2009年3月13日，ⅩⅩ公司以ⅩⅩ房产[2009] 001号文向ⅩⅩ河流域综合整治工程领导小组并ⅩⅩ组长提交《关于尽快落实ⅩⅩ河流域综合整治项目天仙湖核心区14、15号地块建设方案的紧急报告》，请求政府以最快速度确定14、15号地块的建设方案。

再查明，2006年1月20日，出让方重庆市ⅩⅩ区国土资源局与受让方ⅩⅩⅩ公司签订渝Ⅹ地合字[2006]2号《国有土地使用权出让合同》第一条约定：“出让方同意将位于重庆市ⅩⅩ区天仙湖消落区15个地块719951.82平方米（以交地面积为准）国有土地使用权挂牌出让给受让方……”；第五祭第二款约定：“出让地块范围内的拆迁安置补偿由区移民局按有关规定办理”。2009年3月23日，重庆市ⅩⅩ区建委以ⅩⅩ建督【2009] 24号文向区政府提交《关于拟同意调整天仙湖核心区14号、15号地块建筑高度的报告》称，遵照区政府有关领导对ⅩⅩ公司《关于尽快落实ⅩⅩ河流域综合整治项目天仙湖核心区1 4号、1 5号地块建设方案的紧急报告》作出的指示精神，我委进行了认真研究……认为，在原规划建设总规模保持不变的前提下，适当增加建筑高度，不会影响建筑与背景山体之间的协调关系……原则同意建筑高度的调整。建议将以上拟调整内容整合到高笋塘控规中，待高笋塘控规按程序报经区政府批准后组织实施。

一审法院认为，第一，关于拆迁安置补偿问题。ⅩⅩ公司与ⅩⅩⅩ公司双方争议的2007年8月12日签订的《项目转让合同》和2008年9月16日的《会议纪要》，经该院2010年5月17日作出的( 2010)渝二中法民初字第9号民事判决书确认为有效，该判决宣判后双方均未提起上诉，现已经发生法律效力。因此，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《项目转让合同》第七条约定：“双方约定拆迁、安置、补偿由甲方承担，乙方配合。在2008年6月30日前完成拆迁安置补偿工作（遭遇“钉子户”拒拆等特殊情况适当延长拆迁期限，最长不超过2008年12月31日）”。ⅩⅩⅩ公司至今未完成拆迁安置补偿，ⅩⅩ公司请求判令ⅩⅩⅩ公司在判决生效后12个月内完成转让土地范围内的拆迁安置补偿工作，若ⅩⅩⅩ公司在判决生效后3 0日内，未开始拆迁安置补偿工作，ⅩⅩ公司有权直接按照有关舰定办理拆迁安置补偿，所发生的拆迁安置补偿费用据实由ⅩⅩⅩ公司承担并直接在ⅩⅩ公司应当给付ⅩⅩⅩ公司的土地使用权转让价款中抵销的理由成立，该院予以支持。ⅩⅩⅩ公司辩称拆迁安置补偿应由ⅩⅩ区移民局负责，但根据ⅩⅩⅩ公司提供的出让方重庆市ⅩⅩ区国土资源局与受让方ⅩⅩⅩ公司于2006年1月20日签订的ⅩⅩ地合字[2006]2号《国有土地使用权出让合同》第五条第二款约定：“出让地块范围内的拆迁安置补偿由区移民局按有关规定办理”，这里是ⅩⅩⅩ公司与出让方重庆市ⅩⅩ区国土资源局之间的约定，并不影响ⅩⅩⅩ公司承担拆迁的义务，故ⅩⅩⅩ公司抗辩拆迁安置补偿应由ⅩⅩ区移民局负责的理由不能成立，该院不予采纳。

第二，关于违约责任问题。双方签订的《项目转让合同》第四条约定：“以甲方为主积极向有权部门申请提高14号、15号地块容积率……”该条第四款约定：“……双方同意争取容积率调整的期限延长至2007年12月31日……”第五条约定：“……在办理项目前期各类建设手续时，甲方为主，乙方全力配合……第六条“甲方的权利义务”第二款约定：“以甲方名义，乙方配合办理该项目前期建设相关手续……”该条第四款约定：“在规划设计方案经有关部门审查通过后200个工作日内，办妥应由其负责的全部建设手续……”第七条约定：“双方约定拆迁、安置、补偿由甲方承担，乙方配合。在2008年6月30日前完成拆迁安置工作（遭遇“钉子户”拒拆等特惰况适当延长拆迁期限，最长不超过2008年12月31日）”。第八条第二款约定“……甲方不能按本合同的约定期限办理项目前期相关手续，则由甲方承担未付转让价款总额每月百分之一的违约金，不满一个月的按一个月计算，并顺延支付甲方项目转让款和资金占用补偿”。第十条第一款约定：“甲方负责申报项目建设规划指标（容积率）调整，并承担相关费用”。按照双方合同约定，项目规划施工许可证、容积率调增、拆迁安置补偿等均由ⅩⅩⅩ公司负责，ⅩⅩ公司配合。因ⅩⅩⅩ公司至今未办妥项目规划施工许可证；未向法庭提供其在2007年12月31日前向政府及其有关部门积极申请调增容积率的证据；也未向法庭提供依约应由ⅩⅩ公司履行配合义务而未配合的证据；同时ⅩⅩⅩ公司未按合同约定的期限履行拆迁、安置、补偿义务,亦构成违约,依约也应承担违约责任.因此,ⅩⅩ公司主张ⅩⅩⅩ公司按照合同约定承担违约责任的理由成立,其请求应予支持.但该院作出的(2010)渝二中法民初字第Ⅹ号民事判决确认的土地使用权价款合计为5645.2万,品除ⅩⅩⅩ公司已经支付的2000万元后余欠3645.2万元。亦即未付转让款总额应为3645.2万元而不是ⅩⅩ公司主张的4671.6万元,超出未付转让款总额3645.2万元部分的违约金,该院不予支付.据此,依照<<中华人民共和国合同法>>第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决：1、ⅩⅩⅩ公司在本判决生效后30日内开始依法进行拆迁安置补偿工作,并在12个月内将腾空后的土地交付给ⅩⅩ司；若ⅩⅩⅩ公司在判决生效后30日内未开始进行拆迁安置补偿工作或者12个月内未完成拆迁安置补偿工作交付腾空土地，由ⅩⅩ公司自行依法进行拆迁安置补偿工作，所发生的拆迁安置补偿费用据实由ⅩⅩⅩ公司承担并直接在ⅩⅩ公司应当给付ⅩⅩⅩ公司的土地使用权转让价款中抵销；2、ⅩⅩⅩ公司自2008年1月1日起至其完成转让土地范围内的拆迁安置并向ⅩⅩ公司交付腾空后的土地之日止，或者至ⅩⅩ公司自行依法进行拆迁安置补偿之日止，按照3645.2万元每月1%（不满1个月的按1个月计算）向ⅩⅩ公司给付违约金。案件受理费108692元，由ⅩⅩ公司负担20000元，ⅩⅩⅩ公司负担88692元。

ⅩⅩⅩ公司不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判为驳回ⅩⅩ公司对ⅩⅩⅩ公司的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由ⅩⅩ公司承担。事实及理由：1、一审判决查明案件事实部分有错漏。①ⅩⅩ公司并非于2007年8月16日向ⅩⅩⅩ公司支付2000万元首付款，而是分两天支付完毕，其行为已构成根本违约。②一审判决漏掉ⅩⅩ府土函[2005]109号批复认定“消落区内（含天仙1 4、1 5号地块）的房屋拆迁，由ⅩⅩ区移民局负责完成”的事实。③“尽量争取容积率提高”的义务履行截止期已变更为2008年9月底。2、一审判决认定案件事实性质错误。①根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同的权利义务随之转移。因此，ⅩⅩ区移民局对拆迁安置补偿所负有的权利义务已经依法转让至ⅩⅩ公司。②ⅩⅩⅩ司没有调增容积率的合同义务，即使有约定，该约定也不具合法性，系无效约定。③即使ⅩⅩⅩ公司负有拆迁安置义务，但因ⅩⅩ公司未按约编制项目规划设计方案，导致该项目无法取得《建设用地规划许可证》，更无法取得《拆迁许可证》，ⅩⅩ公司也无法实施拆迁安置。3、一审判决程序违法。①(2010)渝二中法民初字第9号案已经判决天仙湖公司将14号、15号土地使用权过户给ⅩⅩ公司，本案再判决ⅩⅩⅩ公司实施拆迁安置并交付土地给ⅩⅩ公司属于对ⅩⅩ公司的重复请求作出的重复判决。②一审判决认为ⅩⅩ公司提出按未付转让款总额4671.60万元计算违约金，超出判决认定的末付转让款3645. 20万元部分的违约金不予支持，但判决主文却没有对该不支持的实体诉请进行处理。③拆迁安置系行政职权内的行政许可行为，一审判决超越权限在民事诉讼中对行政权作出判决错误。4、即使违约也应按照转让款总额的1%执行。违约金的起算时间也错误，拆迁违约金应自2009年1月1日起计算，容积率违约金应自2008年1 0月1日或2 009年3月24日起计算。5、二审庭审中查明本案争议地块已经受政府委托于今年初开始拆迁，此事实从另一角庋也证明了拆迁义务不应由上诉人承担。

ⅩⅩ公司答辩称：1、一审判决后，本案案件事实发生了重大变化。ⅩⅩ区ⅩⅩ街道办事处已经于2011年1月1日开始实施本案诉争土地范围内的拆迁安置补偿工作。到二审庭审时，已经有50%的被拆迁户签订了拆迁安置补偿协议。因此，ⅩⅩ公司在本案一审时的第一项诉讼请求中关于判令ⅩⅩⅩ公司完成拆迁安置补偿工作的部分已没有现实意义。至于ⅩⅩ公司支持配合拆迁安置发生的相关费用，ⅩⅩ公司将在费用发生完毕后另行向ⅩⅩⅩ公司主张。因此，ⅩⅩ公司现申请撤回本案一审时的第一项诉讼请求。2、ⅩⅩⅩ公司的上诉理由无事实根据和法律根据，依法应予驳回。①尽管ⅩⅩ公司分两天支付的2000万元，但ⅩⅩⅩ公司于2007年8月1 6日开具了2000万元收据。②关于Ⅹ府土函( 2005) 109号批复是针对ⅩⅩ区国土资源局的请示作出的批复，不能成为ⅩⅩ公司对抗ⅩⅩ公司的合法抗辩。③根据合同约定，申请调整规划控制指标是ⅩⅩⅩ公司的义务，ⅩⅩⅩ公司未在合同约定时间内办妥，影响了ⅩⅩ公司开展项目规划设计工作。并且合同约定了ⅩⅩⅩ公司负责拆迁安置补偿工作，该工作实际应由谁完成与ⅩⅩ公司无关。④根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，申领《拆迁许可证》的条件是已经取得《建设用地规划许可证》。而ⅩⅩⅩ公司只需凭发改委的项目批准、核准、备案文件就可以取得《建设用地规划许可证》。因此取得《拆迁许可证》与ⅩⅩ公司编制项目规划设计方案无关。⑤关于违约金的确认，ⅩⅩⅩ公司违反合同约定的办妥“项目前期相关手续”的义务，应当按照合同第八条第二项的约定支付违约金。

本院二审查明：ⅩⅩⅩ公司第14、15号地块的民房现已由重庆市ⅩⅩ区ⅩⅩ道办事处开始实施拆迁。

另查明：ⅩⅩ公司于2007年8月16日向ⅩⅩⅩ公司支付了650万元，次日支付了1350万元。ⅩⅩⅩ公司向ⅩⅩ公司出具了收到2000万元的收据，该收据上载明2007年8月16日收到2000万元。

重庆市ⅩⅩ区人民政府ⅩⅩ府土函[2005]109号《关于天仙湖消落区回填整治工程1 5个地块719951.82平方米国有土地使用权招拍挂出让方案的批复》载明，“消落区内的房屋拆迁，由ⅩⅩ区移民局负责完成”。

本院二审查明的其他事实与一审一致。

针对本案的争议焦点，本院分别评述如下：

（一）关于ⅩⅩⅩ公司是否应对未积极申请调增容积率承担违约责任的问题。

ⅩⅩⅩ公司认为，其没有调增容积率的合同义务。《项目转让合同》中对容积率调增的约定不具有合法性，系无效约定。即使该约定有效，《项目转让合同》也仅仅是约定“尽量争取容积率提高”，并非约定“必须调增容积率”。

本院认为，首先，ⅩⅩⅩ公司和ⅩⅩ公司在《项目转让合同》第四条中约定，以ⅩⅩⅩ公司为主积极向有权部门申请提高1 4号、15号地块容积率，容积率提高后增加的建筑面积分别按不同情况由ⅩⅩ公司向ⅩⅩⅩ公司按照建筑面积支付转让款。并旦约定，如果建筑规模小于一定面积，减少部分亦要从ⅩⅩ公司应付转让款中扣减。所谓“尽量争取”，就是双方对容积率有可能调增，也有可能无法调增早有心理预期。故容积率的调增并非ⅩⅩⅩ公司必须履行的义务。其次，双方在《项目转让合同》第八条第二款约定的违约行为系“办理项目前期相关手续”，此处应指因项目转让行为必须要办理的相关手续，而容积率的调增是指双方为获取更大经济利益而向有关部门申请调增的建设指标，应不属于因项目转让行为必须要办理的相关手续。因此，ⅩⅩⅩ公司即使存在没有积极申请提高容积率的问题，也不属于《项目转让合同》第八条第二款约定的违约行为。故ⅩⅩⅩ公司认为在容积率调增问题上其不应承担《项目转让合同》第八条第二款违约任的上诉理由成立，本院予以支持。

（二）关于ⅩⅩⅩ公司是否应对未按照合同约定的期限履行拆迁、安置、补偿义务承担违约责任的问题。

ⅩⅩⅩ公司认为，本案争议地块的拆迁安置补偿应由ⅩⅩ区移民局负责，其与ⅩⅩ公司之间关于拆迁安置补偿的约定系无效约定。即使该约定有效，因为ⅩⅩ公司未按合同约定编制项目规划设计方案，导致该项目无法取得《建设用地规划许可证》，更无法取得《拆迁许可证》，该地块无法开展拆迁安置补偿工作的责任也在恒森公司。

本院认为，首先，虽然《国有土地使用权出让合同》中约定拆迁由ⅩⅩ区移民办完成，但在ⅩⅩⅩ公司与ⅩⅩ公司所签订的《项目转让合同》明确约定了拆迁、安置、补偿由ⅩⅩⅩ公司承担，并且需在2008年6月30日前完成。此约定系转让合同签订时双方的真实意思表示。根据《项目转让合同》约定，ⅩⅩⅩ公司有义务与ⅩⅩ区移民局协调、敦促完成拆迁安置补偿工作。其次，ⅩⅩⅩ公司没有举示证据证明ⅩⅩ公司负责编制的项目规划设计方案与取得该地块《建设用地规划许可证》，以及进而取得《拆拆迁许可证》之间存在因果关系。故ⅩⅩⅩ公司认为《项目转让合同》中关于拆迁安置义务的约定无效，即使约定有效，也未违约的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

但本院认为如前所述，在约定时限内完成“拆迁安置补偿工作”不属于“办理项目前期相关手续”。因此，ⅩⅩⅩ公司认为其即使违反了在2008年12月31日前完成拆迁安置工作的约定，也仅仅应该按照《项目转让合同》第八条第一款的约定向ⅩⅩ公司赔偿转让款总额的百分之一的违约金即56.452万元的上诉理由成立，本院予以支持。

综上，本院认为，ⅩⅩⅩ公司在调增容积率的问题上没有违反《项目转让合同》第八条第二款的违约行为，不应从2008年1月1日起，以3645.2万元为基数向ⅩⅩ公司承担每月l%的违约金。ⅩⅩⅩ公司虽然至今未办妥项目规划施工许可证，但是《项目转讧合同》并未约定项目规划施工许可证办理的时间，因此ⅩⅩⅩ公司也不应就此以3645.2万元为基数向ⅩⅩ公司承担每月1%的违约金。ⅩⅩⅩ公司在拆迁安置补偿工作上确实存在违约事实，但应该按照《项目转让合同》第八条第一款的约定，向ⅩⅩ公司支付转让价款总额百分之一的违约金，而非自2009年1月1日起向ⅩⅩ公司支付未付转让价款总额每月百分之一的违约金。

另外，ⅩⅩⅩ公司认为，ⅩⅩ公司未在2007年8月16日向其支付2000万元，已构成根本违约的问题。本院认为，首先ⅩⅩⅩ公司已向ⅩⅩ公司出具于2007年8月1616日收到2000万元转让款的收条，即表明ⅩⅩⅩ公司已认可ⅩⅩ公司于2007年8月16日向其支付了2000万元转让款的事实。其次，ⅩⅩⅩ公司在本案诉讼中并未提出反诉请求，故其在二审中要求确认ⅩⅩ公司违约的上诉请求本院不予审理。