【案情介绍】2016年5月9日，原告广东某某房地产代理有限公司惠州分公司、被告一陈某丽、被告二王某共同签订《房地产买卖及居间合同》（下称“合同”）一份，约定：被告二向被告一购买座落于惠州市惠城区××学府××单元××房的房产【合同编号：NO.LY11919198】，建筑面积166.5平方米，购房金额97万元；依约定买方应于2016年5月11日前向卖方支付5万元定金；除定金及首期款之外的价款由被告二向银行申请贷款，买方须于本合同签署之日起7日内向银行递交相关办证资料，如无法贷款或贷款额度不足的，被告二须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者在征得被告一同意下分期付款，否则，视为买方违约并应当承担违约责任。合同第八条约定服务佣金费，基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金29100元；合同第九条第一款约定违约责任，如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的，逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知。但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按照物业转让价的万分之五违约金；第九条第三款约定，“若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理产权过户的，鉴于居间方己经提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币贰万玖仟壹佰元整（29100.00元）；第九条第四款约定，买卖双方在签订本合同之后协商解除本合同、私自签署《广东省房地产买卖合同》（二手楼）、私自交易，或中途委托其他公司交易的，视为居间方已完成了约定的全部居间服务义务，买卖双方应向居间方连带承担本合同约定的服务佣金。

上述合同被告二在“买方”处签名、被告一在“卖方”处签名、原告在“居间方”处盖章；2016年5月11日被告一向被告二分别开具《收据》两份，款项为购买该房屋的定金共5万元。同日，原告向被告一开具《收款收据》一份，款项为原告收到被告一的押金5000元。

因被告二向相关银行申请贷款未果，2016年8月16日，原告向被告一发出《告知函》，载明：因买方无法办理贷款，现欲一次性付清余款购买该物业，经我公司多次联系，至今对于物业是否继续成交未给与明确答复。2016年8月21日，被告二向被告一及原告通过邮寄发出《解除通知》载明：因买方贷款未获通过，根据合同约定提出一次性付款的方式购买。后因被告一未作回应，被告二遂诉至本院，要求解除合同及双倍返还定金，本院于2017年6月2日作出（2016）粤1302民初8856号《民事判决书》，判决驳回被告二的诉讼请求。

2017年7月8日，被告一陈某丽与被告二王某签订《协议书》，协议约定：一双方一致确认解除上述《房地产买卖及居间合同》；二、双方一致认为，解除该合同的原因是第三方银行无法审批贷款的客观原因造成的，被告一、二队无法交易无责任，互不追责。被告一在本协议签订当日将原定金5万元扣除0.5万元后，将剩余的4.5万退回被告二。

根据本案一审中已经提交的（2016）粤1302民初8856号民事判决书认定，因王某未通过按揭贷款审批请求一次性支付房款以继续履行合同但未能提交其有支付能力而被驳回诉讼请求。

【惠阳律师邱文峰分析】

被告一在本次交易中并无过错，根本不存在违反该合同第八条的情形。相反，作为专业的中介方，违反了勤勉尽责的基本要求，没有了解买家是否有资格及能力及时足额获得贷款。另外，上次诉讼被反诉讼人也全程参与，完全可以以独立第三人的身份提出诉请，没有必要再次起诉增加当事人的诉累及浪费司法资源。

被告一（反诉原告）陈惠丽在反诉中称，反诉人一再向被反诉人要求退回收取的“水电押金”未果，为了减少诉累，现提出反诉。希望贵院准许并支持反诉请求：被反诉人退回反诉人的水电押金5000元。

【一审法院裁判要点】

被告一陈某丽、被告二王某与原告广东某某房地产代理有限公司惠州分公司签订的《房地产买卖及居间合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。原告方作为居间一方向被告一、二提供居间服务，各方应当按照合同约定履行各自的权利义务。前述合同中第九条第三款约定，“买卖双方在签订本合同之后协商解除本合同、私自签署《广东省房地产买卖合同》（二手楼）、私自交易，或中途委托其他公司交易的，视为居间方已完成了约定的全部居间服务义务，买卖双方应向居间方连带承担本合同约定的服务佣金。”现被告一、二达成《协议书》共同确认解除《房地产买卖及居间合同》，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，被告违约造成原告的实际损失是未获得相应的服务佣金，但鉴于原告目前只提供了部分中介服务，尚有后续的过户递件、产权交割、房屋交接等服务并未实际发生，根据本案的履行情况及双方的过错程度，本院酌定被告一、二应向原告支付违约金8000元。

被告一（反诉原告）陈某丽反诉称原告广东某某房地产代理有限公司惠州分公司应退回押金5000元，合理有据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定。

【一审法院判决结果】

一、被告陈某丽、王某应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东某某房地产代理有限公司惠州分公司支付违约金8000元。

二、原告广东某某房地产代理有限公司惠州分公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈某丽返还押金5000元。

案件受理费528元，由被告（反诉原告）陈某丽、被告王某负担；反诉费264元，由原告（反诉被告）广东某某房地产代理有限公司惠州分公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审法院判决要点】

本案系居间合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点主要是：一审法院支持的居间费用8000元是否合理，上诉人主张的违约金应否得到支持。

根据引起本案纠纷的《房地产买卖居间合同》的内容来看，涉及出卖人陈某丽、买受人王某和中介方某某惠州公司三方，形成了出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系、中介方与买卖双方之间的居间合同关系，以及在买卖双方成交后委托某某惠州公司进行后续办证过户服务合同关系。本案中争议的居间费，尽管在《房地产买卖居间合同》中是以“居间费”的形式约定的全额收费，但没有这一金额费用的收入，某某惠州公司绝不会免费为双方当事人办理居间之外的其他服务。据此，“居间费”的收取是以某某惠州公司介绍成立房屋买卖合同并最终服务完成过户这一整个过程为前提的，既包括了居间费用也包括了服务费用。陈某丽与王某之间的房屋买卖合同发生纠纷的原因，经生效的裁判文书确认是按揭贷款无法通过审批，且双方也没有达成一次性支付房款以继续履行的意见。在仅仅是成立房屋买卖合同关系而未能最终成交的情形下，某某惠州公司仅仅是完成了《房地产买卖居间合同》中作为居间方的义务，而未完成后续服务合同中作为服务方的义务。因此，尽管经某某惠州公司中介在陈某丽与王某之间曾经签署关于涉案房屋的买卖合同，但因合同未能履行导致无需某某惠州公司提供办理过户手续等后续服务，故而某某惠州公司只能收取居间合同部分的“居间费”，而不能收取以“居间费”名义约定的服务费。

涉案的《房地产买卖居间合同》违约责任的条款，不能仅仅依据“意思自治”原则就认定其有效。因该条款减轻或免除了原告应承担民事责任和法定义务，加重了被告与第三人的责任，应当认定为无效的格式条款、不能依据该条款处理本案的中介费用及违约金。某某惠州公司上诉主张依据该条款的约定，主张中介费和违约金的本院不予支持。至于上诉人某某惠州公司所称的一审判决执行主体不明问题，一审裁判主文明确了陈某丽、王某为共同义务人，在裁判文书生效后二者都是法定的义务人，并不会存在因责任主体不明而难以执行的问题。

【二审法院判决结果】

驳回上诉，维持原判。

【适用法条】《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条。