北京市第二中级人民法院

民事 判 决 书

（2015）二中民（商）终字第XX号

上诉人（原审被告）朱某

被上诉人（原审原告）北京某餐厅

上诉人朱某因与被上诉人北京某餐厅合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。

北京某餐厅在一审中起诉称：北京某餐厅与朱某自2011年1月1日签订某餐厅承包协议，因市场物价上涨，2012年底房屋产权人提出房价上调2万元，北京某餐厅与朱某经协商2013年承包费在原基础上上涨2万元，后房屋产权人因市场原因再次提出房屋租金上涨，并于2013年3月开始与北京某餐厅协商涨价事宜，房屋产权人要求上涨租金而朱某不同意继续涨价，因北京某餐厅是发包方，既要面对产权人，又要面对承包人，在利益之间无法做到平衡，2013年9月，房屋产权人提出不再与北京某餐厅签订2014年的租赁合同，北京某餐厅与朱某协商未果，故北京某餐厅不得已与朱某解除合同。现北京某餐厅起诉，请求：1、解除双方签订的承包协议；2、朱某赔偿北京某餐厅经济损失2万元并承担诉讼费。

朱某在一审中答辩称：不同意北京某餐厅的诉讼请求。承包合同是签到拆迁为止，而且在前一个承租人转让给朱某的时候，朱某给付了5万元转让费。装修都是朱某装修的，朱某买的设备，朱某投入的资金很大，如果一开始北京某餐厅不和朱某签到拆迁为止，朱某不会和北京某餐厅签合同。

一审法院经审理查明：2011年1月4日，北京某餐厅（甲方）与朱某（乙方）签订某餐厅承包协议一份，约定北京某餐厅将位于XX44号餐厅供乙方经营，并提供相应的餐饮设施、冰柜、空调、后厨设施等等。承包期自2011年1月1日至拆迁为止（如遇特殊情况，如甲乙双方任何一方想终止协议，需提前一个月通知对方），承包金额为乙方每月上缴甲方1万元，支付方式为半年一付。合同还约定了双方在承包期间遇到拆迁时的权利义务。

一审庭审中，北京某餐厅称餐厅所在房屋的产权人为北京市某商贸有限责任公司（以下简称某商贸公司），由于历史原因未办理房产证，并提供了1989年12月北京市南外二环道路工程总指挥部拆迁部、北京市丰台区人民政府征地拆迁办公室出具的关于东南外二、三环拆迁安置请示报告一份，北京市南外二环道路工程总指挥部拆迁部、北京市丰台区人民政府征地拆迁办公室于1991年1月出具的证明一份，1991年11月6日北京市西城区工商行政管理局证明一份，1998年11月18日北京市第一市政工程公司多种经营办公室证明一份，2000年8月28日某商贸公司第三届股东会第一次会议决议一份。

北京某餐厅还提供了某商贸公司与北京某餐厅的房屋租赁合同两份，显示某商贸公司将北京市丰台区XX44号房屋约66平米租赁给北京某餐厅使用，自2012年1月1日至2013年12月31日。一审庭审中，某商贸公司出庭作证，称在2013年12月31日之前，北京某餐厅一直租用上述房屋达20余年，2013年12月31日之后，其不再与北京某餐厅续签租赁合同。经一审法院释明无权处理的法律后果，北京某餐厅认为合同有效并坚持原请求。

一审法院另查，北京某餐厅提供的营业执照显示，其注册地为北京市丰台区XX44号。

一审法院判决认定：北京某餐厅与朱某签订的承包协议，其合同内容包含两个主要部分，即北京某餐厅的营业资质及XX44号房屋的使用权。该案中，房屋使用权是承包协议的主要合同价值，是合同承包权不可分割的重要部分。现某商贸公司明确表示不再续签2013年12月31日之后的租赁合同，故在上述时间之后，北京某餐厅在承包协议中涉及房屋的内容属于无权处分，而房屋使用权是承包协议不可分割的组成部分，故应当认定承包协议在2013年12月31日之后的部分无效。经一审法院释明，北京某餐厅坚持原诉求，一审法院针对其诉求进行审理。对双方协议中2013年12月31日之前的部分，已顺利履行完毕，合法有效；对之后的部分，应当认定无效，对北京某餐厅的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一、五十二条之规定，判决：一、北京某餐厅与朱某于二○一一年一月四日签订的某餐厅承包协议中，合同承包期限自二○一四年一月一日至拆迁为止的约定无效。二、驳回北京某餐厅的其他诉讼请求。

朱某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：朱某与北京某餐厅签订的承包协议应属合法有效，一审法院依据某商贸公司的证言认定北京某餐厅与朱某签订的承包协议无效。某商贸公司一再要求涨租金导致本次诉讼的发生，某商贸公司与本案有直接的利益关系，其证言不客观不可信，不能作为定案的依据。即使认定合同无效，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认定合同无效应一并解决装修赔偿问题，程序上显然不当。故请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判，由北京某餐厅承担一、二审诉讼费用。

北京某餐厅辩称，北京某餐厅也不同意一审判决，因朱某已经提出上诉，北京某餐厅就没有提出上诉。一审法官告知合同可能无效，但一审法院确认合同无效后没有处理相应的后果。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有某餐厅承包协议、房屋租赁合同、营业执照、关于东南外二、三环拆迁安置请示报告、1991年1月证明、1991年11月6日北京市西城区工商行政管理局证明、1998年11月18日北京市第一市政工程公司多种经营办公室证明、2000年8月28日某商贸公司第三届股东会第一次会议决议以及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为：北京某餐厅与朱某签订的承包协议中，北京某餐厅所在房屋的使用权是承包权的重要组成部分。本案中，某商贸公司作为涉案房屋的产权人，在其与北京某餐厅签订的租赁合同中约定租期截至2013年12月31日，某商贸公司在一审中明确表示不再与北京某餐厅续签2013年12月31日之后的租赁合同，故在北京某餐厅与朱某签订的承包协议中涉及2013年12月31日之后的房屋的内容属于无权处分，故一审法院认定承包协议所涉2013年12月31日之后的部分无效，并无不当。朱某上诉主张某商贸公司与本案有直接利益关系，证言不客观不可信，不能作为定案依据。因朱某作为承包人，对其承包的餐厅的经营状况应进行审慎审查，其对北京某餐厅所在房屋的权属、承租期限应当知晓，因此朱某提出某商贸公司与本案有直接利益关系，证言不客观不可信没有合理依据，本院不予支持。朱某主张承包协议无效后北京某餐厅应赔偿朱某装修损失，一审审理中，朱某并未对其装修损失提起反诉，双方对于合同无效后的财产后果可另案主张。故朱某的该项上诉主张，本院亦不予支持。因北京某餐厅并未对一审判决提起上诉，本院对其答辩不服一审判决的意见不予考虑。综上，朱某的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。