北京市高级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）京民终字第X号

上诉人（原审原告）葛某

被上诉人（原审被告）张1

被上诉人（原审被告）李某

被上诉人（原审被告）张2

原审第三人张3（张2之兄）

原审第三人张4（张2之兄）

上诉人葛某因第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市第一中级人民法院（2015）一中民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

2015年7月，葛某向原审法院起诉称：我与张2系夫妻，张4、张3为张2的哥哥。乔某为张2、张4、张3的母亲。张5为我与张2之子。北京市门头沟区XX街75排2号宅基地使用权人为张2，XX街76号宅基地使用权人为乔某。乔某于2012年12月9日去世。

2009年，门头沟区XX街75排2号、76号房屋被拆迁，获得一居室（40㎡）七套，二居室（60㎡）六套，三居室（80㎡）四套。上述房屋应当为夫妻共同财产。在我不知情的情况下，张2于2012年2月19日与李某签订《北京市房屋买卖合同》，将上述拆迁安置房屋中80㎡三居室一套售予李某。此后张2与李某因房屋买卖合同纠纷诉讼至北京市石景山区人民法院（以下简称石景山法院），张1、张4、张3作为第三人参加该诉讼。在该诉讼中，张2的诉讼请求为：解除张2与李某于2012年2月19日签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议。张1的诉讼请求为：1、判令张2交付门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋；2、判令张2按照约定支付违约金30万元。石景山法院作出（2013）石民初字第XX号民事判决，判令张2将门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋交付张1。在该诉讼的二审中，我申请作为当事人参加诉讼，张2的代理人也提出我应当作为当事人参加本案诉讼，但是法院未予准许。我认为，该案所涉房屋是我与张2的夫妻共同财产，张2未经我同意出卖诉争房屋，构成无权处分。我不同意张2出卖诉争房屋，张2的处分行为无效。张2未将房屋交付给张1，且房屋未经转移登记，张1不构成善意取得，我有权追回该房屋。因我是该案诉讼的第三人，法院未准许我参加该案诉讼导致裁判的结果部分错误，损害了我的合法权益。现起诉请求：1、撤销北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第XX号民事判决（以下简称XX号判决）；2、撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第XX号民事判决（以下简称XX号判决）第一项、第二项；3、确认我为北京市门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋的共同共有人。

李某辩称：不同意葛某的诉讼请求。葛某与张2是夫妻关系，二人共同生活，葛某不可能不知道张2出卖房屋。（2013）石民初字第XX号案件（以下简称XX号案件）的财产保全经过了公告程序，葛某不可能不知道诉讼的存在，在该案审理中，葛某没有申请作为第三人参加诉讼，未参加是其自己的责任，说明她放弃了诉讼的权利，故葛某不具有本案第三人撤销之诉的主体资格。在张2与张1签订合同的过程中，张2、张5都参与到交易中，葛某作为家庭成员，对于出卖房屋不可能不知情。XX号判决和XX号判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在错误，也没有损害葛某的利益，故不应当撤销。

张1辩称：不同意葛某的诉讼请求。在XX号案件的审理过程中，张2曾认可其与妻子通过胡某找到李某卖了一套房子。乔某、张2、张5都出现在房屋交易过程中，可以证明葛某一家三代人都参与了房屋买卖，葛某对于房屋买卖一事不可能不知情。其他答辩意见与李某的答辩意见相同。

张2、张4、张3辩称：同意葛某的诉讼请求。张2对葛某隐瞒了房屋买卖的事实，葛某对于房屋买卖不知情。张2的处分行为无效。XX号判决与XX号判决错误，应当撤销。

原审法院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，门头沟区XX街75排2号拆迁发生于葛某与张2的婚姻关系存续期间，因拆迁取得的安置利益为葛某与张2的夫妻共同财产。葛某作为安置房屋的共有权益人，对于XX号案件所争议的房屋买卖合同履行之法律关系，具有独立的请求权，为有独立请求权的第三人。在该案中，葛某因不能归责于其的事由未参加诉讼。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉并提交了相关证据，符合法律关于第三人撤销之诉主体资格及起诉条件的程序性要求。

本案中，葛某以张2未经其同意出卖诉争房屋，构成无权处分为由，主张XX号判决以及XX号判决判令合同继续履行错误。张1、李某则以葛某对于房屋买卖一事知情，并且其有理由相信葛某知情作为抗辩。因葛某所持其对于房屋买卖不知情的事实主张为否定主张，故首先应当由张1、李某就葛某对张2出售房屋一事知情或其有理由相信葛某知情提供证据。葛某可以就张1、李某提供的证据加以反驳。

现有证据可以证明，葛某与张2结婚多年，在张2与李某的房屋买卖合同签订及履行过程中，葛某与张2共居一处。张5作为二人之子，与葛某、张2均具有密切的亲属关系。在张2与李某签订的房屋买卖合同的履行过程中，张5与李某的代理人胡某共同出具《声明》，确认该交易完成，在李某与张1之间的房屋买卖过程中，在张1对李某的权利提出质疑、胡某与张2联系后，张5持有张2的授权委托书等相关材料参与买卖过程，且从未对葛某不知情或不同意出卖房屋进行提示。此外，除本案所涉房屋买卖事宜外，张5还就涉案房屋与他人签订房屋租赁合同。可见，张5作为张2与葛某之子，对于涉案的买卖合同的签订、履行及其他相关事宜自始知情，且亲自参与其中。在张5向张1出示张2的授权委托书等材料、未向张1表示葛某不同意出售房屋，且张1尽到谨慎、合理的注意义务的情况下，张1有理由相信张5的代理行为是葛某、张2的共同意思表示。

在XX号案件的审理中，张2曾认可其与葛某共同向李某出卖安置房，从未提出葛某对卖房一事不知情、不同意的理由或抗辩意见，同时以葛某应当作为必要的共同诉讼当事人参加诉讼，作为要求解除房屋买卖合同的上诉理由。在综合考虑葛某与张2的夫妻关系及居住情况、张5的代理行为及张2的诉讼主张等因素的基础上，法院认为葛某对于出卖房屋一事应当知情。在葛某未能提供充分的相反证据对张1、李某的事实主张进行反驳的情况下，对于葛某所持其对房屋买卖不知情的主张，法院不予采信。

依据前述分析，XX号判决及XX号判决在依法认定张2与李某之间以及李某与张1之间均存在合法有效的房屋买卖合同法律关系的情况下，基于合同的履行情况，认定合同约定的交房条件已经成就，判令张2向张1交付门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋并无不当。葛某要求撤销前述判决的诉讼请求不能成立，法院对此不予支持。

因葛某、张2并未取得门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋的所有权登记，且张1已通过购买取得该房屋的相应权利，故对于葛某要求确认其为门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋的共同共有人的诉讼请求，法院不予支持。

综上所述，原审法院判决：驳回葛某的诉讼请求。

判决后，葛某不服向本院提起上诉。葛某上诉认为其在XX号案件及XX号案件中为无独立请求权第三人，一审判决认定葛某对于房屋买卖知情错误、不予认定葛某对涉案房屋享有共同共有权利错误、适用法律错误。葛某上诉请求：依法改判撤销XX号判决，XX号判决的第一项、第二项；确认葛某为北京市门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋的共同共有人。李某、张1同意原审判决。张2、张3、张4同意葛某上诉意见。

经审理查明：乔某与张2、张3、张4系母子关系，乔某于2012年12月9日去世。葛某与张2系夫妻关系，张5为二人之子。门头沟区XX街75排2号宅基地使用权人为张2，门头沟区XX街76号宅基地使用权人为乔某。

2009年8月13日，张2作为门头沟区XX街75排2号房屋的被拆迁人及XX街76号房屋被拆迁人乔某的委托代理人分别与拆迁人北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）签订《门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《采空棚户区拆迁补偿协议》）两份，其中载明：75排2号房屋建筑面积815.47平方米，补偿款总计3727365元；76号房屋建筑面积73.6平方米，补偿款总计432899元。上述协议未标注编号。2011年8月11日，张2作为被拆迁人与龙泉镇政府签订《按照房屋置换方式进行调整确认单》（以下简称《房屋置换调整确认单》），其中载明：被拆迁人房屋地址XX街75排2号、76号；建筑面积815.47＋73.6＝889.07㎡；原安置协议编号054；实际安置面积一居室（40㎡）七套，二居室（60㎡）六套，三居室（80㎡）四套。根据《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》规定，上述安置房为按照经济适用住房产权管理的房屋。

2012年2月19日，张2与李某签订《北京市房屋买卖合同》将上述拆迁安置房屋中80㎡三居室一套售予李某，合同约定：第一条、房屋基本情况出卖人所售房屋坐落为门头沟区，建筑面积80平方米；第二条、房屋权属情况《采空棚户区拆迁补偿协议》及《房屋置换调整确认单》；第三条房屋成交价格58万元，定金2万元，买受人于2012年2月26日前支付预付款48万元。同日，张2（甲方）与李某（乙方）签订《补充协议》，约定：因本补充协议签订的XX街76号的永定地区回迁房三居室80平米的房屋尚未交付，经甲乙双方协商一致，双方达成如下协议：1、甲乙双方本着平等自愿的原则，甲方把《采空棚户区拆迁补偿协议》《房屋置换调整确认单》上所涉及的XX街75排2号所对应的回迁房XX地区80平米3居室出售给乙方一套；2、乙方在2012年2月26日之前付甲方房款五十万元整，剩余八万元房款于2012年4月18日之前一次性付清，期间八万元出现的利息，每过一个银行固定还款日按每月1120元支付；3、乙方在签订本合同两个月内负责改名，甲方积极配合后，如乙方在两个月内改名失败，则等到房屋交付后再进行过户手续，所有在本合同签订后因本房屋发生的所有费用，如过户费、改名费、产权转移登记费等由乙方支付，甲方积极配合过户；4、无论将来本房屋价值涨或降，甲乙双方均不得反悔；5、本补充协议与《北京市房屋买卖合同》同样具有法律效力。上述《北京市房屋买卖合同》与《补充协议》落款处均由张2、李某签字并按捺手印，但以上两份合同抬头处出卖人及甲方处均为乔某、张2。

2012年5月13日，张5与李某代理人胡某签订《声明》一份，载明：“乔某、张2和李某签定的XX街76号的永定地区回迁房三居室80平米的房屋已交易完成，双方无争议。以有房款全部付清。卖房人：张5，买房人：胡某代李某，日期：2012.5.13”。

2012年7月16日，李某委托胡某与张1、北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）签订《房屋买卖居间合同》，将其从张2处所购三居室房屋通过中介公司出售给张1，合同中载明：出卖方（甲方）胡某，买受方（乙方）张1，居间方（丙方）金城阜业公司；第一条、房屋基本情况门头沟区XX街75排2号、76号房屋，回迁协议编号（拆）第054号，建筑面积80平方米；第二条、房屋售价88万元，签订合同当天乙方支付甲方定金2万元，乙方于2012年8月20日前支付甲方第一笔房款20万元，于2012年10月1日前支付第二笔房款58万元，剩余房款8万元于房本下发过户当日同时支付；第四条、产权转移及房屋交付甲方于房屋所有权证办理完毕后10个工作日内与乙方办理产权转移登记手续，房屋于开发商交钥匙前进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交付乙方。当日，胡某（甲方）、张1（乙方）、金城阜业公司（丙方）又签订《补充协议》，约定：房屋地址门头沟区XX街75排2号、76号房屋，拆迁协议编号（拆）第054号，成交价格88万元；甲方承诺并配合为乙方直接办理一手产权证，一手房所需费用由乙方承担，如甲方不能将产权证办理到乙方名下，办理产权过户时所产生的税费由甲方承担；80㎡以上的面积由乙方补交，以开发商实际收费为准；合同一经签订如有一方违约，赔付守约方相当于总房款的百分之百。以上《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合同文件落款处均由胡某、张5、张1签字，由金城阜业公司盖章并由其工作人员吴静签字，其中张5签字内容为“张5（代张2）”，另张5在《房屋买卖居间合同》封面“卖方”处签字。

上述合同文件签订后，张1经查询所售房屋权利人为张2，故张1找到金城阜业公司，金城阜业公司与胡某进行约谈，经电话确认后由张2之子张5持载有张2签名并按捺手印的授权委托书及户口簿、身份证来到现场，在《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字，并于2012年7月26日另行签订《补充协议》，确认将三居室房屋售予张1，并共同委托胡某代办相关手续。该《补充协议》约定：张2（卖方，甲方）、张1（买方，乙方）甲乙双方就产权一事，重新协商，双方认可此交易无论此房权属性质如何，双方终身不得对此房提出任何疑议或反悔，不得提出合同无效的无理要求，如有违约，违约方向守约方赔付相当于总房款的百分之二百，甲方张2张5委托胡某代办此房的一切手续（包括接受房款、领取钥匙及相关手续）。此《补充协议》落款处由张5、张1、胡某签订，其中张5签字内容为“张5（代张2）”，胡某以受托人身份签字。

2012年7月16日，张1给付胡某定金2万元。2012年7月30日，张1给付胡某房款14万元。2012年8月23日，张1给付胡某房款10万元；2012年10月20日，张1给付胡某房款54万元，总计80万元。

2013年5月，张2将李某诉至石景山法院，以其与李某所签《北京市房屋买卖合同》对房屋约定不明确，合同没有履行基础，亦违反了安置房屋买卖相关政策为由，要求解除其与李某于2012年2月19日签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议。张1、张4、张3作为第三人参加诉讼。张1在该案中提出独立的诉讼请求：1、要求张2交付门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋；2、要求张2依约支付违约金30万元。

该案审理过程中，张1申请财产保全，要求查封冻结XXA4地块12号楼5单元103号房屋。因XXA4地块12号楼5单元103号房屋现已由张5代理张2与案外人签订《北京市房屋租赁合同》，将房屋出租给案外人，故法院通过向案外承租人送达民事裁定书及在小区张贴公告的方式对上述房屋予以保全。

该案庭审中，张1出示2012年2月19日张2委托张5售房的授权委托书和2012年7月26日李某委托胡某售房的授权委托书，两份委托书的委托人处签字“张2”和“李某”均非张2、李某本人所签，受托人处分别为张5、胡某签字。张2表示其未在授权委托书上签字，亦未委托张5售房。李某认可胡某系其受托人，授权胡某出售房屋。金城阜业公司工作人员吴静、孟帅出庭作证陈述：张1与胡某在我公司居间下签订房屋买卖合同后，张1向拆迁办查询发现房屋权利人为张2，于是找到我公司；两三天后，我公司将胡某约来，胡某当场给张2打电话，在电话中张2表示知道卖房事宜，并称可以委托其子张5来公司补签协议；又两三天后，张2之子张5拿着张2出具的授权委托书及户口簿、身份证来到我公司，当场又给张2打电话，经张2同意后，张5在合同文件上签字，并签订补充协议。张2否认接到关于出售房屋的电话。

石景山法院于2014年12月5日作出XX号判决，该判决认定：张2、李某形成了房屋买卖合同法律关系。张2处分的回迁安置房屋为有权处分，张2与李某签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。胡某受李某委托与张1、金城阜业公司于2012年7月16日签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，李某与张1形成了房屋买卖合同关系，该两份合同亦为有效。张1在核对授权委托书、户口薄、身份证并进行电话确认的情况下，已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务，张1有理由相信张5有代理权，张5已构成表见代理。张5在2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字的行为应视为张2认可李某与张1的房屋买卖合同的权利义务内容，并以房屋原始权利人的身份同意配合办理房屋过户等相关手续。因四套安置房屋已由拆迁单位交付张2，具有明确的房屋坐落，所以合同约定对80平方米三居室进行买卖实质应系房屋买卖合同中的种类物买卖，张2应依据诚实信用原则将四套80平方米安置房中任意一套作为买卖合同标的物按照合同约定予以履行。张2主张买卖标的物不明确、要求解除合同的请求，无事实和法律依据。现四套房屋均已由张2办理完毕入住手续，在张2已取得李某房款和张1已按约定支付李某房款的情况下，依据2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》和2012年7月26日《补充协议》，张2应向张1交付房屋。因法院已对XXA4地块12号楼5单元103号房屋进行保全，故确定张2应将XXA4地块12号楼5单元103号房屋交付张1管理使用，即张2为张1办理房屋交付及与案外承租人的交接管理手续。并据此判决：一、张2于判决生效后七日内将位于北京市门头沟区XXA4地块12号楼5单元103室房屋交付张1管理使用，李某予以协助；二、驳回张2的诉讼请求。三、驳回张1的其他诉讼请求。

判决后，张2不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。上诉请求为：撤销原判第一、二项，支持其一审诉讼请求，驳回张1的全部诉讼请求。主要上诉理由为：张2与李某以及李某与张1之间签订的两份合同因为标的物没有特定化且没有网签而不成立；门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋还有其他共有人，处分行为无效，葛某作为张2的配偶应当参加诉讼；门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋依据拆迁政策应当是安置给乔某的而不是张2的；张5的行为不构成表见代理；张1不应是有独立请求权第三人。北京市第一中级人民法院于2015年5月14日作出XX号判决，驳回上诉，维持原判。

就葛某与张2的居住状况，李某及张1表示二人一直共同居住。张2的代理人张5主张，张2与葛某原共同居住于被拆迁院落，龙门地区的拆迁安置房屋交付后，2013年春节前后开始，二人分别居住在两套安置房屋中。

另查，门头沟区XXA4地块12号楼5单元103号房屋现尚未办理所有权登记手续。

上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、拆迁补偿协议、调整确认单、补偿安置方案、火化证明、房屋买卖居间合同、补充协议、身份证、声明、收条、银行凭单、授权委托书、权属证明、门头沟法院谈话笔录、调查笔录、工作记录、照片、（2013）石民初字第XX号判决书、（2015）一中民终字第XX号民事判决书及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：葛某以第三人撤销之诉为案由起诉，符合法律规定。本案仅审查葛某所诉，对张3、张4权益不在本案（第三人撤销之诉）中审查。XX号判决及XX号判决当事人在本案中均无权要求撤销XX号判决及XX号判决。

张2作为被拆迁人、同时还作为被拆迁人乔某的委托代理人与拆迁人北京市门头沟区龙泉镇人民政府签订《采空棚户区拆迁补偿协议》取得涉案房屋，葛某此时为涉案房屋的相关权利人。根据《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》规定，安置房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋，可以进行交易。

在2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》和2012年7月26日《补充协议》中，张1在核对张5的授权委托书、户口薄、身份证并进行电话确认的情况下，已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务。张1有理由相信张5有代理权，张5已构成表见代理。张1现占有涉案房屋，涉案房屋尚未办理所有权初始登记，张1已通过购买取得该房屋的相应权利。

据此，葛某的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。