村民私下买卖宅基地，法院判决合同无效

一、裁判要旨

根据《土地管理法》第二条第三款规定和第九条第二款规定，原、被告双方签订《宅基地买卖协议》买卖国家禁止出让的农村宅基地使用权，违反法律、行政法规的强制性规定，该《宅基地买卖协议》无效。无效合同自始无效，合同中涉及的标的物回复到合同签订前的状态，故原告请求被告返还定金10万元，有事实和法律的依据，法院予以支持。原、被告双方作为完全民事行为能力人，无视国家法律法规，买卖国家禁止出让的宅基地使用权，双方都存在过错，应当各自承担相应的责任，故原告请求被告支付利息，法院不予支持。诉讼财产责任保险费，因原、被告双方未对该项费用有约定，且该费用并非原告为本案而支出的必要费用，故原告提出的该项请求缺乏法律依据，法院不予支持。

二、基本案情

原告与被告不属于同一集体经济组织成员。2019年4月3日，原、被告双方签订一份《宅基地买卖协议》，约定被告以70万元的价格将一块宅基地出售给原告，原告签订协议当天向被告支付购买宅基地的定金10万元，余款于签订协议后40天内向被告支付完毕。同日，原告通过银行转账的方式将10万元定金转到被告指定的银行账户。原告认为双方签订的《宅基地买卖协议》无效，请求被告返还其已付定金，被告拒不返还。原告以宅基地使用权纠纷案由诉至法院，请求法院确认原告与被告签订的《宅基地买卖协议》无效；判令被告返还原告定金10万元，并支付利息暂计12000元（以10万元为基数，从2019年4月3日起，按央行贷款基础利率LPR计至2022年3月21日，以后利息最终计至被告实际付清上述款项时止）；案件受理费、保全费和诉讼财产责任保险费均由被告承担。

三、法院裁判

法院认为，依据《最高人民法院关于适用<民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，涉案纠纷是民法典施行前的法律事实所引起，因此本案应适用民法典生效以前的法律、司法解释的规定。根据《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”及第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本案中，原、被告双方签订《宅基地买卖协议》买卖国家禁止出让的农村宅基地使用权，违反法律、行政法规的强制性规定，该《宅基地买卖协议》无效。无效合同自始无效，合同中涉及的标的物回复到合同签订前的状态，故原告请求被告返还定金10万元，有事实和法律的依据，予以支持。原、被告双方作为完全民事行为能力人，无视国家法律法规，买卖国家禁止出让的宅基地使用权，双方都存在过错，应当各自承担相应的责任，故原告请求被告支付利息，不予支持。诉讼财产责任保险费，因原、被告双方未对该项费用有约定，且该费用并非原告为本案而支出的必要费用，故原告提出的该项请求缺乏法律依据，不予支持。据此，法院作出判决：原告与被告签订的《宅基地买卖协议》无效；被告返还原告定金10万元；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1266元，由原告负担131元，被告负担1135元；保全费1078元，由原告负担112元，被告负担966元。

四、案例点评

《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。该法第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，具有福利性质和保障功能，不得转让给本集体经济组织以外的人。本案中原告和被告并非同一村集体组织成员，其不具备该宅基地的使用资格，他们的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。

近年来，在我国新农村建设过程中，部分村组出现了宅基地分配使用不平衡的状况，导致村民之间私下买卖宅基地的行为频发。该案中，虽然涉案合同系当事人真实意思表示，但其效力因违反了国家法律强制性规定，自始无效。宅基地买卖合同无效的，取得财产的一方要返还财产，取得宅基地的一方要返还宅基地，如果一方过错造成无效的，可以向过错方主张赔偿。