不解除抵押就不能过户，这是毫无疑问的，但作为律师，我们还是会帮助作为买方的当事人想很多办法解除抵押，当然这些办法也是需要一些基本条件的，世上没有不付出代价就能成功的事。

以下是我做过的一个解除抵押的案例：

案例回放

为孩子上个好学校，大李夫妇想换房。他们看中了某学区房，房子是个小两居，当时和房主老韩谈好了价格，75000元/平米，总价需要435万元。他俩倾尽所有，东拼西凑，终于筹到了152万元的首付款。合同签了，首付款交了，事先大李也查了，没有抵押，于是他们安心地等待网签、贷款。

北京的房价火箭般不断攀升，短短一个多月，老韩眼看着他的学区房价格涨到了480万元，多出45万元啊！老韩觉得卖亏了，想涨价。于是他和大李说：“老弟，我这房子如果现在卖，能多卖50万，你看看给我加点，我也不多要，你再多给我20万，我马上配合你网签、过户。”大李很不高兴：“韩哥，价格是咱们之前谈好的，白纸黑字签了合同，况且我们现在多一分钱也拿不出来了。”双方不欢而散，老韩拖着不办下面的手续。

眼看时间一天天过去，拖了快半年了，大李多次催促，老韩不为所动。大李终于忍无可忍，委托律师把老韩告上法庭，要求老韩办理过户，并赔偿延期办理过户的违约金9万元。

律师在开庭前很谨慎，到建委去查询，惊讶地发现，老韩的房子两个月前被抵押出去了，抵押贷款额度是25万元。律师感到，事情发展到这一步，已经很危险了，大李夫妇有无法取得房子产权的可能性。

案情分析

双方签订的《存量房屋买卖合同》有效，应当按照原成交价格继续履行。但老韩在拖延的时间里，办理了抵押贷款，抵押成了进行过户的障碍，如果不能解除抵押，就不能办理房屋过户。

案件结果

我们律师采取了以下办法：首先，为了防止老韩再设定新的抵押，进一步增加过户的难度，先向法院申请财产保全，将涉案房屋查封。其次，找到抵押人即某银行，洽谈由大李夫妇代为还款解抵押的可能性，银行答复，只要有法院的判决就可以接受大李夫妇的还款解抵押。

在法庭上，老韩以政府出台新调控政策为由，请求以情势变更来解除房屋买卖合同。大李和律师据理力争，举出相关证据，坚持要求解抵押并过户。由于老韩的房子被法院查封，而且法院得到银行作为抵押权人的意见，可以让大李夫妇代为偿还银行借款，这样就具备了过户的客观可能性。法院询问大李有没有一次性支付后续房款的能力，由于大李得到一个亲戚的支持，把他自己的房屋抵押借款，凑足了尾款。

最后，法院判决：房屋买卖合同继续履行，大李代为老韩偿还抵押贷款，并从尾款中扣除，大李将尾款一次性支付老韩，解抵押后，房屋强行过户给大李。大李终于在律师的帮助下把房子买到手中，实现了夙愿，也赢得了自己的合法权益，实现了公平。

法律解读

《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 买房人可以代替卖房人向还款解抵押，但可以在后续购房内扣除。

本案大李的几个胜负手在于：第一，及时申请查封了涉案房屋，制止了老韩转卖房屋和增加抵押；第二，征得银行同意代为还款解抵押；第三，幸亏大李及时凑足后续房款，能够一次性付清尾款。