三十位业主诉开发商成功索要违约金案

孙某等三十几位业主与青岛某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定了各自的权利义务，合同签订后，业主均按约履行了合同义务，开发商却迟迟不能交付房屋，延期长达240多天，在还不具备交付条件的前提下，通知业主接受房屋，业主拒绝，后开发商向业主邮寄书面房屋接受通知单，通知限期到现场接受房屋，否则视为已经接收。

赵林宝律师接受业主委托后，研究了所有证据材料，与业主及开发商多次沟通，对案件事实有了全面的认识，在庭审中，提出我方的观点和理由：

第一、被告严重违约，事实成立。双方签订的商品房预售合同明确约定：被告应于约定时间交付房屋，时至今日，被告仍不具备合同约定的交房所必须的手续材料，被告自己承认工程一直没有竣工验收，并且原告提供媒体采访被告的视频资料也证明时至今日，被告工程仍没有完工，没有经过竣工验收，仍然不具备交房的条件，到目前为止，已经逾期半年之久，被告严重违约。

第二、原告依约履行了全部合同义务。所有原告依约付清了全部购房款，包括贷款的都在合同期内到账，被告违约，延期交付房屋事实成立。

第三、被告称已交房没有事实法律依据。庭审中，被告一再声称已经交房，并且出具空白的交房通知单，说原告已经到过现场，合同明确约定，房屋交付的标志为房屋交接书，事实上，原告从来没有签收房屋交接书，也没有拿到房屋的钥匙，被告出具的交房通知书没有原告的签字，并且也不是房屋交接书，原告要求被告依合同约定出具各种材料，被告均不能出具，事实上当时被告并没有取得上述证书，而且当时也没有水电，根本不具备交房的条件，其所谓的交房就单方邮寄通知，让业主到场，让保安人员拿着钥匙让原告签字，签字后就发钥匙，合同约定的所有材料手续都没有，也没有原告的签字，这种情况下被告以原告已经到过现场就认为已经交房根本站不住脚，没有法律依据，也不符合常理。

第四、被告存在多种违约行为，理应承担违约责任。1、被告在销售广告中明确承诺，买楼就送一分地，具体明确，原告也是看中这一点，才决定购买此房屋，想以后将父母接过来居住，让父母种点菜，同时也是活动下身体，一举两得，但实际上被告并没有兑现，构成违约。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未能载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。2、被告违反合同约定，一直没有交房，长达一年之久，合同约定被告违约金为日万分之1.0计算，按合同约定计算至房屋实际交付之日计算的违约金被告理应承担。3、被告时隔一年之久仍不具备交房条件，更无法办理房产证，根据相关法律规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

法院主持调解，共三个方案。第一个方案：违约金30%支付现金，剩余抵作物业费，第二个方案：违约金全额抵作购买车位或储藏室款，第三个方案：开发商同意以现金形式一次性支付80%违约金了解纠纷，一个礼拜内给钱。三个方案业主都不接受。其中有三位委托人付款是采取公积金贷款方式，贷款发放时间较长，有的拖了四个多月才下来，按合同约定，委托人存在违约前提，开发商只是协助办理贷款义务，其不是决定贷款发放的主体，因而不应承担违约金，法官也采取这种观点。律师与法官交涉，提出在办理贷款环节，开发商相对处于强势、主导地位，购房人处于弱势、被动地位，在贷款的风险上开发商应该承担更大的社会责任，才能更加体现公平与正义原则。

本案历经6次开庭程序，因开发商变换经营区域，去了三个工商局才最终查到其档案，律师往返两地共计11次，该案因涉及人数众多，开发商故意推诿抵赖，过程比较曲折。经过多次沟通，最终法庭采纳了律师的意见，支持了违约金的诉讼请求。判决生效后，业主均拿到了案款，非常满意。

赵林宝 律师

山东凌恒律师事务所主任

2015.12.15