案情介绍：

2016年7月26日牛某与郑某在第三人天津某房地产经纪有限公司的主持下自愿签订了《房产交易合同》以购买第三人天津市某置业有限公司所有房产的房屋使用权，当天原告即交付定金人民币30000元整，同时交付1000元人民币以购买该房产内设备设施，并约定2016年10月5日办理房屋使用权的变更登记手续。

期间牛某通过天津市某置业有限公司处了解到其不反对牛某、郑某双方变更房屋使用权人的约定，后牛某通过天津链家宝业房地产经纪有限公司多次联系郑某办理房屋使用权变更登记手续，郑某均怠于履行合同义务，故诉至法院。

适用法律法规：

《中华人民共和国合同法》

律师感悟：

伴随我国经济高速发展，以及国民生活的富裕水平不断提高，房屋买卖不断持续增多，自2006年国家将房产证与土地证整合，变更为房地产权证后，房地分离已不复存在，从民生角度考虑，方便了交易，一部分房产包括公产房、企业产房屋在内的房屋交易变得更为活跃，但问题层出不穷。截至2016年底之前，针对上述公产房、企业产房屋，我国暂未出台相应法律法规或政策，导致该类房屋买卖的出卖人及买受人均在买卖交易过程中存在很大的交易风险。

首先，此类房屋买卖的并非产权，而是承租权，国家并不承认承租权买卖的实体意义。因为该类房屋的产权不是国家所有，就是企业所有，但也并未禁止该类房屋承租权交易，而仅仅依靠1999年出台的《中华人民共和国合同法》进行约束，显得有些鸡肋。

其次，在第二波房屋交易狂潮下，该类房屋的交易量也呈上升趋势，且多数出卖人最后均有不同程度的违约行为，因为房价的不确定因素，最终主宰了道德的底线。大量的房屋买卖交易纠纷诉至法院，也成为2016年诉讼数量最多的纠纷类型。

再次，我国法律法规针对公产房、企业产房屋的管控目前仍属空白，且根据天津市2016年11月出台的《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》，也将上述类型的房产交易排除在外。

最后，现阶段企业产房屋变更承租权登记类纠纷，仅能依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定实现买受人因出卖人一房二卖所造成的损失，而该条款虽然规定了损失范围，即“给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，但根据法院审判人员的裁判素质各有不同，在裁量范畴上无法掌控。如何判断订立合同时预见到或应当预见到，则无法衡量。

判决结果：

律师接受牛某委托后根据案件情况，建议委托人主张继续履行合同，并在起诉时及时向法院申请了财产保全，虽进行了财产保全，但仍未能达到保全效果，后承办律师根据实际情况建议委托人变更诉讼请求，并竭力为委托人争取利益最大化。在庭审中，承办律师多次强调，该类房产交易虽不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》的相关规定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，应当给予适当的损失赔偿，并多次与承办法官探讨、沟通该条的可行性，同时根据委托人的现状，法院最终采纳了承办律师的代理意见。该案以返还定金，支付违约金，并在一定程度上支持了委托人的部分实际损失告终。

综上所述，该案例说明合同法虽明确规定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但法院方面无裁量准则，且根据法官素质程度，很可能无法实现受损害人的权益。但承办律师的责任心，以及对法律规定的理解是十分至关重要的，在庭审中的辩论意见虽不能完全左右局势的转变，但能通过专业知识及专业素养能够很大程度上帮助委托人，并最大限度实现委托人的诉讼意愿。