田某与甲公司商品房预售合同纠纷案案例分析

案情简介：2016年4月28日，原告田某(买受人)与被告甲公司(出卖人)签订了A市商品房买卖合同，约定原告田某向被告甲公司购买位于A市某处预售商品房，购房总价424323元；合同第八条规定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得A市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告田某依约向被告甲公司支付全部购房款。但被告未能如期交房的，被告应按原告已交付房价款的0.01%的标准每日计算违约金支付给原告，自合同约定的最后交房期限的第二日起计算至实际交付之日止。原告已按合同约定按时足额支付全部购房款，被告没有在约定的交楼日期完成相应的交楼义务，已构成违约。因此原告田某诉至法院，请求：1.被告向原告交付涉案商品房；2.被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款424323元为基数，按每日万分之一计算，从2016年12月31日计付至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付给原告之日止）；3本案诉讼费由被告承担。

法院裁决：（一）被告甲公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告田某交付位于A市的房屋；（二）被告中甲公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田某支付逾期交房违约金61144.94元。

法律分析：本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案商品房已经取得A市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定及法定的交付条件，且合同约定的交付期限已届满，原告有权要求被告向其交付涉案商品房，被告不能无理设置收楼障碍。原告诉请被告立即向其交付涉案商品房，理据充分，因此法院予以支持。

1、关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告甲公司应当在2016年12月30日前，将取得《A市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告田某使用，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但被告至今仍未向原告交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2016年12月31日起，以总房款424323元为基数，按日万分一的计算标准向原告支付逾期交房违约金。

2、关于逾期交房违约金的截止时间。涉案商品房应取得《A市建设工程竣工验收备案登记证》，并由被告向原告送达收楼通知书，通知原告在规定期限内前往被告处办理收楼手续，此时涉案商品房才具备交付条件。故涉案逾期交房违约金的截止日应计算至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且房屋实际交付之日止。庭审中，被告确认在业主前往办理收楼手续时确曾提出希望原告签署放弃追讨逾期交房违约金的承诺书，但属于自愿签署，没有强迫原告签署。同时确认其曾因要求业主签署承诺书的行为被政府相关部门要求整改，后面也完成了整改并有逐一电话通知原告收楼。据被告上述陈述，可认定被告确有存在要求业主放弃追讨逾期交房违约金的权利才同意配合办理收楼手续的行为，且本案原告作为业主之一也确受被告该行为直接或间接影响，以致目前仍没有完成收楼手续。因此，在被告向原告履行通知收楼义务后，导致原告至今未办妥收楼手续的致错方为被告，被告应继续承担逾期交房的违约责任。庭审中，被告承诺可随时向原告交付涉案商品房，原告同意将逾期交房违约金计算至开庭之日（即2020年12月10日），故涉案逾期交房违约金的计算截止时间应为2020年12月10日。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金61144.94元（424323元×0.01%×1441天）。

个人建议：本案中，被告已以其行为表明其无正当理由，未全面而适当的履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。