(2022)粤0104民初48623号
原告:梁xx，女，
.委托诉讼代理人:刘光华，广东广信君达律师事务所律
师委托诉讼代理人:李雅甜，广东广信君达律师事务所律师
被告:广州市A贸易有限公司。
法定代表人:简XX。
委托诉讼代理人:王文君，广州金鹏律师事务所律师
委托诉讼代理人:邓健，广州金鹏律师事务所律师。
原告梁xx诉被告广州市A贸易有限公司民事主体问房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告梁xx及其委托诉讼代理人刘律师、李律师，被告广州市A贸易有限公司委托诉讼代理人王律师、邓律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告向本院提出诉讼请求:被告将位于越秀区南堤二马路xx号-xx号xx二期((座)xx房(现地址:广州市越秀区南堤二马路40号xx房)安排给原告回迁居住，并办理上述房屋产权过户至原告名下的手续。事实与理由:原告是原座落于广州市南堤二马路太平通津xx号x楼房屋的使用人，1996年，广东B建设集团有限公司(原名称为广东B建设总公司)广东c工程公司(以下简称c公司)中国海员工会广东省委员会经有关部门批准拆迁上述房屋所在地段新建楼字。1996年10月24日，原告(乙方)与c公司(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》，与c公司、某公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》1999年5月27日，原告购买了广州市南堤二马路太平通津xx号x楼套内建筑27.09平方米的产权。原处业主广州市房屋安全管理所的部分产权转移到原告处。后期项目烂尾，被告于2008年6月30日竞拍所得，承继了相关业主回迁义务，依据《广州市国有土地使用权出让公告》的内容，原告作为小业主，且被告与广州市房屋安全管理所的部分产权约定回迁原告。根据《安置协议》被告应将越秀区南堤二马路xx号xx二期(座)第xx层梯向以南、东南向、东向阳台房即xx房(座)第xx层梯向以南、东南向、东向阳台房即xx房安置原告回迁居住，因该房座向好，被告为谋取非法利益各种操作拒绝将该房回迁安置，拒绝按相关协议书内容约定朝向给原告安置，也拒绝承认合同约定的补偿的相关面积数。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。
被告辩称:一、原告已通过诉讼方式变更拆迁补偿方式，被告虽同意再次以回迁方式进行补偿，但双方未就具体回迁事宜达成一致，原告诉请无事实和法律依据。二、退一步面言，即使原《拆迁协议》《安置协议》中关于回迁的约定继续有效，原告诉请回迁的涉案房屋建筑面积也已远超约定的回迁面积，其诉请回迁涉案房屋亦不应当得到支持。三、原告主张的回迁房屋的套内面积为 73.71平方米无任何事实和法律依据。四、被告同意将越秀区南堤二马路xx号xx二期(座)第xx层梯向以南、东南向、东向阳台房即xx房(座)xx层xx房(建筑面积73.61平方米)或16层03房(建筑面积64.31平方米)作为回迁房并作产权调换的房屋。
经审理查明，原广州市北京南路太平通津xx号x楼房屋的产权人为原告，原告取得两本上述房屋地址的房地产证，分别记载总建筑面积为 31.62平方米、27.09 平方米。
1996年，原告(为乙方)与c公司、某某公司(为甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定:乙方同意甲方拆除越秀区北京南路太平通津xx号x楼房屋，建筑面积31.62平方米，甲方将自有第16层楼东南向房屋，建筑面积46.62平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿;对比相差的房屋面积为15平方米,乙方根据规定付给甲方35500元;甲方应在2001年10月23日将自有房屋交付给乙方;其中10平方米按每平方米1300元计，另5平方米以每平方米4500元计;所购房屋部分，楼梯、走廊分摊按规定办理(其分摊面积，按实以400元计售给乙方)
1996年，原告(为乙方)与c公司(为甲方)订《房屋拆迁安置协议》，其中约定:现市房地产管理局以(96)房拆许字(101)《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除广州市越秀区南堤二马路太平通津xx号x楼房屋;乙方是该屋的使用人,面积25.52平方米;乙方同意1996年12月31日前迁出原址房屋,乙方自行解决临时搬迁,甲方按每月1800元的标准向乙方支付临迁补助费甲方应于2001年12月31日前将自有的越秀区南堤二马路36号后座新建16层产权属自有的有使用面积25.52平方米的房屋安给乙方回迁居住。
协议签订后，原告将原址房屋交由c公司等拆迁单位拆除，但上述拆迁单位未能按协议约定安置原告回迁，涉案的地块被列入烂尾地块。原告以此为由向本院提起了(2006)越法民三初字第167号案诉讼，要求变更原约定的产权调换(回迁)方式为货币补偿,本院于2006年4月12日发出了该案的民事判决书判决:一、变更原告梁xx与广东c工程公司、广东B建设集团有限公司、中国海员工会广东省委员会于1996年10月24日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议书》中关于c公司以回迁安置方式对原告梁xx进行房屋拆迁补偿的约定;二、c公司、广东B建设集团有限公司、中国海员工会广东省委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将货币补偿款 416904元(以建筑面积 73.71 平方米为基数，按每平方米5656元计)支付给原告梁xx;等等。该判决现已生效。
2008年5月26日，原广州市国土资源和房屋管理局刊登了受本院委托拍卖南堤二马路 xx号等地块的《广州市国有土地使用权出让公告》。A公司通过竞拍拍得了南堤二马路 xx号等地块，并与广州市房地产交易登记中心于2008年6月30日签订了穗拍出[2008]第11号《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》原告在(2006)越法民三初字第167号案的执行过程中放弃货币补偿，选择回迁。
2020年3月24日，广州市住房和城乡建设局出具《公开申请告知书》，记载两套房屋的地址均为北京南路太平通津xx号xx楼房，其中一套的套内建筑面积为 31.62平方米、分摊建筑面积空白，另一套的套内建筑面积为 27.09平方米，分摊建筑面积为2.89平方米。
2023年4月14日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向本院复函,称关于A公司是否应按照原拆迁签订的《广州城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》履行安置补偿房屋义务的问题。按照城市房屋拆迁补偿相关规定，房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的方式。因此，A公司可以对梁xx被拆迁房屋作产权调换，也可以作价补偿。在当前市场环境下，我办认为优先采取产权调换的方式更有利于保障梁xx的合法权益
2023年4月24日，广州规划和自然资源局向本院复函，称越秀区南堤二马路xx号xx房以2023登记01012036号首次登记在广州市A贸易有限公司名下，暂无预购商品房预告登记(含合同备案)或抵押登记信息。另查明，广州市越秀区南堤二马路xx号xx房，建筑面积121.8202平方米，专有建筑面积90.5276平方米。
庭审中，原告表示:愿意按照市场价购买协议外的增大面积的产权。
本院认为，原告曾就其原房屋拆迁补偿问题提起诉讼(2006)越法民三初字第167号民事判决书，判决变更原告与c公司等拆迁单位原约定的回迁补偿安置方式为一次性货币补偿，上述判决在执行过程中法院拍卖涉案地块，作为买受人的被告同意安排原告回迁，属于双方在执行过程中的执行和解。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条规定，被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。原告现就执行和解的履行问题提起本案诉讼，不属于重复起诉。
关于确定回迁房屋的问题。由于双方均无法举证证明达成的执行和解内容，根据原告与被告在庭审中的陈述，本院认为对于回迁房屋的选择问题应参照原告与原拆迁单位签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》来确定，较为公平合理。根据上述协议，被告应回迁补偿新建大楼的16层楼东南向房屋给原告。因被告竞买涉案地块进行开发，规划发生变化,故应综合考虑上述协议约定的是楼层、朝向、面积来确定回迁房屋。
综合双方的意见及上述协议约定，基本满足楼层、朝向的房屋共有16xx房、16xx房及16xx房。双方主要争议在于回迁房屋的面积问题。关于面积的争议问题，根据广州市住房和城乡建设局出具《公开申请告知书》，原被拆迁房屋的专有建筑面积共58.71平方米。原告拟购买的15 平方米，根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，分摊面积是按实以400元计售，故该15平方米亦是专有建筑面积。因此，按照上述协议理解，回迁的房屋的总专有建筑面积应为73.71平方米，分摊面积按实际回迁的情况计售。现以广州市越秀区南堤二马路40号xx房为例，计算新建大楼房屋的公摊比例应为专有建筑面积90.5276平方米除以建筑面积121.8202平方米即74.31%，按照应回迁的房屋专有建筑面积73.71平方米计算,回迁的房屋总建筑面积应为99.19平方米。
关于被告提出可回迁的房屋为1602房(建筑面积73.61平方米)或者1603房(建筑面积为64.31平方米)，上述两房建筑面积均不满足协议约定的回迁房屋的建筑面积，虽然被告称上述房屋已完成回迁房备案，但这仅是被告单方行为，并无证据证明原告同意。关于原告提出应回迁1604房,虽然建筑面积大于99.19平方米，但楼层、朝向均符合，且原告表示愿意以市场价购买超出协议约定的产权面积，故综合考虑，本院认为原告要求回迁补偿广州市越秀区南堤二马路40号xx房，较为公平合理，也不会损害被告的利益，本院予以支持。由于被告在本案没有提出反诉，关于增大面积(包括协议内的和协议外的)的房款问题，双方可以自行协商;若协商不成，被告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条的规定，判决如下:
于本判决生效之日起三十日内，被告广州市A贸易有限公司应将位于广州市越秀区南堤二马路xx号-xx号x二期(x座)xx层xx房(现地址:广州市越秀区南堤二马路xx号xx房)安排给原告梁xx回迁居住，并协助原告梁xx到房管部门办理上述房屋产权过户至原告梁xx名下的手续。
本案受理费38800元、保全费5000元，由被告广州市A贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员周鸿明
书记员邵欣
记录员刘国颖
黄文羽
