审判长、审判员：

本代理人受浙江民理律师事务所委派、受当事人周XX委托，出席今天的法庭审理活动。经过刚才的法庭调查，本代理人对本案的事实和法律关系有了比较全面和清楚的了解，现发表以下代理意见，供法庭参考。

一、双方当事人签订的《房屋认购协议书》实为房屋买卖合同。本案首先要解决的是涉讼合同的性质，本代理人认为《房屋认购协议书》的性质就是房屋买卖合同本约，而不属立约定金合同性质的认购协议，理由如下：1、《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》（1996年11月13日法复[1996]16号）明确指出：当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。本案涉讼合同双方当事人的权利义务已经十分明确，原告依约交付购房款、被告出卖指定的房屋，双方的权利义务指向房屋买卖，《房屋认购协议书》的性质应属房屋买卖合同；2、合同的性质还可以从双方当事签订合同的目的来考察，本案双方当事人签订合同的目的无疑就是买卖标的房屋，而不是为了订立一份标准式样的房屋买卖合同。应当明确，双方在合同中约定的在指定期限签订标准式样房屋买卖合同的条款，只是双方对合同履行方式的约定，签订标准式样合同的目的是为了便于双方办理房屋过户手续，它是为主合同即《房屋认购协议书》服务的文字性履约手续；3、从订立合同的程序和合同的形式来看，双方当事人经充分协商并就买卖标的房屋的质量要求和购房价款、履行合同的期限、地点、方式（包括交房时间为款清交房）及至违约责任等均达成合意后，才在《房屋认购协议书》上签名并由居间交易的中介机构签章。《房屋认购协议书》自双方签名之时即依法成立并发生法律效力，对缔约双方均产生法律拘束力，即便为了办理房屋过户手续的需要双方还要签订一份标准式样的房屋买卖合同，其内容也不能与《房屋认购协议书》相抵触。因此，《房屋认购协议书》实质上就是双方买卖标的房屋的本约。4、当前房地产开发商在与买受人签订正式的商品房买卖合同时通常要通过签订认购、订购协议等方式向买受人收取定金，俗称“大定金”或“小定金”。这其实是开发商坑害消费者的一种伎俩。开发商在房价上涨后不愿将商品房卖给买受人，便在与买受人协商正式买卖合同时提出一些不合理条件，迫使买受人放弃购买；房价下跃时，开发商即以没收定金相胁，迫使买受人购买。但这种伎俩却不适用于本案。因为本案双方当事人签订的不是商品房买卖合同，合同内容只要具备买卖合同的基本条款要求（当事人姓名、标的和数量）即告成立并生效，而《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同要具备十三项条款内容才成立。在合同已成立并生效的情况下，单方设置不合理条件迫使对方放弃购买已经是拒绝履行合同义务的违约行为。

二、被告在合同履行期届满后拒绝履行合同，属单方解除合同的毁约行为。原被告双方约定履合同的时间（6月15日）来到后，被告先是以身在外地为由，拖延不到双方指定的地方（中介机构）受领原告交付的购房款并办理相关房屋过户手续；其后又通过中介做原告的工作，希望原告同意与被告解除房屋买卖合同；在原告坚持要求履行合同的情况下，被告突然于7月份提出一个明知原告无法接受的“附加条件”：双方买卖的房屋要等到明年（2010年）年底才交付。并声称：你原告同意“附加条件”，双方就依合同办理相关手续，不同意就是你原告违约。原告坚持要求按双方订约时约定的款清交房履行合同时，被告单方宣布“房屋不卖了”并从中介机构处取回了房屋产权及相关证书。以上事实清楚表明，被告自合同履行期到来之时即意图毁约，为达到不需承担违约责任而毁约的目的，被告不顾双方已协商好款清交房的事实，在双方的合同上提出一个绝对不合常理的“附加条件”，企图吓阻原告履行房屋买卖合同。吓阻原告的目的未得逞后，被告公然毁约，宣布“房子不卖了”。其实，被告在合同履行期届满后提出这样一个看起来像是小孩子耍赖的“附加条件”，其本身就是明示的毁约行为。尽管我的当事人因为过于相信对方而没有要求将事先协商好的“款清交房”写入合同，但合同法司法解释（二）也有明确规定：人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立；对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。因此，即便本案的双方当事人对交房时间事先没有约定，事后也没有达成协议，也应当是由债权人（买主）随时要求债务人（卖方）交付房屋。毫无疑问，被告如果在合同签订之前提出这样的“附加条件”，原告是不可能与之签订合同的。被告这一系列行为是有背景。原被告双方签订房屋买卖合同后，杭州市二手房的房价飙升。双方买卖标的房屋所在的世纪新城二手房交易均价在2009年6月份为16327元/㎡，至7月份上涨到17366元/㎡。与标的房屋世纪新城1306室同一栋楼且同面积、同房型的2206室在2009年7月交易价格达125万元。正是因为毁约后的收益较大，被告才会明知毁约至少会双倍返还4万元定金还是要坚持毁约。

三、被告毁约应承担双倍返还4万元定金并赔偿经济损失10万元的民事责任。被告在合同履行期届满后拒不履行合同，是单方解除合同的毁约行为。我国合同法对于毁约行为确定的民事责任是一种完全赔偿责任，《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的损失。”如果被告依约履行了产权过户并交付房屋的义务，那么到7月份该房屋价格上涨到125万元时（比照同栋楼2206室7月份的交易价），原告已可获得增值利润15万。原被告双方虽约定双倍返还定金的违约责任，但4万元定金远远不能弥补原告15万元的可得利益损失。因此，原告要求被告在承担双倍返还定金的违约责任的基础上再赔偿原告10万元经济损失是合情合理合法的。

综上所述，本代理人认为，原被告双方签订的《房屋认购协议书》实质上就是二手房买卖合同，是双方真实意思的表示，且内容合法有效，双方当事人均应当依合同履行义务。被告在房价上涨的利益驱动下无视基本的诚信道德和民事法律，单方解除合同，肆无忌惮地公然毁约，应当承担原告由此造成的全部经济损失。请求人民法院支持原告的诉讼请求，判决被告双倍返还4万元定金、赔偿原告10万元经济损失并承担本案的诉讼费用。当然，如果被告能够闻过改之，愿意履行合同将房屋卖给原告，原告将自愿撤回起诉。

以上意见，如无不当，恳请采纳。

此致

杭州市西湖区人民法院

原告委托代理人：于书凡

2009年8月26日