★二手房买卖合同纠纷

▲案情介绍

华某与林某系夫妻关系，育有一子华小某，2004年8月9日因苏州浒墅关阳山花苑动迁，共安置了三套住房。2006年3月19日，华某与林某在中介的居间介绍之下和薛某夫妇签订了《房屋买卖合同》，将其中的一套约90平米的动迁安置房出卖给薛某夫妇，合同价175000元，合同签订当天，薛某夫妇便向华某夫妇交付了20000元作为定金，华某夫妇出具了定金收条。同时，双方在合同上确认，薛某于2006年4月3日前交付购房款147000元整给华某夫妇，余款8000元待房屋过户时结清。2006年4月2日，双方按照合同约定相互交割、交付了房产及钥匙、居民供用电合同、供用水合同、购房款及原购房发票。自2006年4月2日起至2010年2月4日至，该房产一直由薛某夫妇占有、使用。2010年2月4日，华某夫妇拿到了该动迁房产的房产证，房产证上登记的房屋所有人为华某、林某、华小某、华某父亲华大某、华某母亲余某、华某奶奶金某（于2003年8月26日死亡）。房产证下来后，薛某夫妇遂于华某夫妇联系，要求协助过户，华某夫妇却以各种理由要求加价，经过多次协商未果，直到最后，华某夫妇以“其奶奶金某已死亡，其他继承人不同意协助过户”为由拒绝过户。经查，华某的奶奶共生育五个子女，华某的爷爷华祖某仍在世。薛某不得已之下，于2010年7月15日向苏州市虎丘区人民法院起诉，要求薛某夫妇及继承人履行协助过户手续。

▲律师调查

薛某起诉后，经查，华某的奶奶金某确实已于2003年8月26日死亡，金某育有五个子女，配偶即华某的爷爷华祖某仍在人世。华某共安置有三套动迁房。华某夫妇育有一子华小某。

▲被告应诉

被告华某夫妇及子华小某委托律师参加诉讼，并提出答辩，认为：1、签订合同时确实是出于自愿出卖房屋，由于房地产价格波动较大，再与薛某夫妇协商适当加价未果的情况下，薛某夫妇未经通知，直接起诉到法院，违背诚信原则；2、签订合同时无法预料产证登记的产权人含有华某奶奶金某，以及华某之父母华大某和余某，不存在合同欺诈；3、华某夫妇一家与其他继承人关系紧张，在产证下来之后要求继承人协助过户，继承人不同意，导致华某夫妇无法完全将产权过到薛某夫妇名下；4、愿意服从法院依法判决，并强制执行。

五继承人委托律师出庭，并答辩称，1、华某夫妇明知其奶奶金某在该房屋上有份额，明知奶奶在该房屋买卖合同签订前已经过世，通过隐瞒继承人的方式将该房产出卖，属于侵犯继承人权利的行为；2、薛某夫妇明知是动迁安置房，明知属于家庭共有的房产，在未经询问的情况之下，独自与华某夫妇签订房屋买卖合同的行为，属于民法上规定的‘恶意串通损害第三人利益的行为’，主张该买卖合同应为无效，要求返还房屋。

▲法院查明

虎丘区人民法院依法受理后，经审理查明：1、华某夫妇共安置了三套房产；2、华某奶奶金某于2003年8月26日死亡；3、金某的法定继承人共有配偶华祖某及子女六人；4、2004年8月9日华某与苏州某建设发展有限公司签订《动迁安置房屋购销合同》取得本案讼争的动迁安置房；5、2006年3月19日华某夫妇与薛某夫妇签订了《房屋买卖合同》；6、本案讼争的房产与2006年4月2日已经交割完毕，薛某收到房屋后用于出租获取租金；7、2010年2月4日高新区房管局下发了房屋所有权证书，登记的所有权人为华某夫妇、华小某、华某父亲华大某、华某母亲余某、华某奶奶金某。

▲判决理由

本院认为，华某夫妇等产证上的六人在拆迁中取得了包括讼争房屋在内的三套房屋，且并未对房屋进行析产分割，因此，三套房屋应作为一个整体由六人共同共有，因金某死亡，其法定继承人与其他五人对三套房产享有共同共有的权利。华某夫妇出卖房产时，房屋交易价格不明显低于当时市场价格，未对未成年人华小某造成不利，应为有效。五继承人在薛某占有房屋期间从未提出异议，也未提供继承人对华某出卖房屋表示反对的证据，视为知情并认可。同时，在此次拆迁中，三套房产作为一个整体由家庭成员共有，继承人的份额可以在其他两套房产中主张。为了保护交易安全，维护诚实信用的原则，两原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原被告均应当履行。故两原告要求十被告协助过户之诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：

▲判决结果

一、薛某夫妇与华某夫妇于2006年3月19日签订的关于买卖阳山花苑六区×幢×室房屋的《房屋买卖合同》合法有效；

二、华某等人应于本判决书生效之日起三十日内协助薛某夫妇将阳山花苑六区×幢×室房屋过户至薛某名下；

三、薛某夫妇应于本案讼争的阳山花苑六区×幢×室房屋房屋过户至其名下之日起十日内支付被告购房余款8000元。

吴律师建议广大当事人购买二手房时要充分协商，把相关协商过的权利义务条款固定在合同中，如果对方违约，在经过协商不能解决时，可以通过法院强制过户解决，谢谢。若有疑问，可以打本律师手机咨询。