律师观点分析

杭州市上城区人民法院

民 事 判 决 书

原告：陈X，汉族，住浙江省诸暨市。

委托诉讼代理人：罗XX，浙江XX律师。

被告：黄XX，男，汉族，住浙江省杭州市上城区。

委托诉讼代理人：黄XX（系被告之父），男，1960年10月23日出生，汉族，户籍所在地：浙江省平阳县。

委托诉讼代理人：王XX，浙江XX律师。

原告陈X诉被告黄XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法由代理审判员杭岑适用简易程序独任审判，于2016年7月7日、同年8月25日公开开庭进行了审理。原告陈X的委托诉讼代理人罗XX，被告黄XX的委托诉讼代理人黄XX、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈X向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告590000元（2014年4月1日至2015年9月30日期间的租金）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月21日，原、被告签订《合作经营协议》一份，约定双方在杭州市上城区XX地块原售楼处合作经营餐厅；由原告提供杭州市XX63号面积为750平方米的场地给被告经营，被告按年支付原告费用，其中第一年支付350000元，第二年支付380000元；合作经营期限暂定两年，并约定如原告续签房屋的，到期后合同续签两年，后两年按每年400000元支付。合同签订后，原告依X将房屋交付给被告经营。被告第一年也依X支付了款项。但是从2013年起拖欠原告半年190000元合同款项，并在其继续使用房屋的情况下拒绝支付2014年10月至2015年10月期间的400000元。

本院认为，证据1、2、4、5、8-14、19及询问笔录、报警记录，真实、合法，与本案有关联，予以认定；证据3，原告未提供原件，不予认定；对证据6、7、15-18，20-23，对其真实性予以确认，证明目的综合全案考虑。

根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年8月21日，原告陈X（作为甲方）与被告黄XX（作为乙方）签订《合作经营协议》一份，约定：甲、乙双方经友好协商一致，合作经营杭州市XX63号地块原售楼处；甲方与乙方自2012年10月1日至2014年9月30日止，合作期内，乙方将房屋转租、转让须与甲方协商且需经甲方同意；乙方承诺第一年支付甲方经营报酬350000元整，第二年支付甲方经营报酬380000元整，支付方式为一年一付，每年付款在上一年到期前壹个月支付，即在当年9月1日付清下一年整年经营报酬；如甲方取得续签之后两年协议权利，应与乙方续签两年协议，第三年支付甲方经营报酬400000元，第四年支付甲方经营报酬400000元，支付方式与前两年同样方式支付，甲方如单方面终止续签后两年协议，甲方负责赔偿乙方损失300000元；如在前两年中遇政府城建规划需要拆迁或进行改造等情况，乙方在收到通知后直至腾空房屋前，免费使用六个月经营场地，如政府拆迁下达之日起至腾空房屋不足六个月时间，甲方补足六个月不到天数合作费用，超出六个月按实际天数计算合作费用；双方还对其他事项进行了约定。签订协议后，被告依X开始使用案涉售楼处房屋并交纳了能耗费，成立了杭州XX公司（登记住所地为杭州市上城区飞云XX）。被告于2012年8月支付原告押金10000元，于2012年9月30日支付2012年10月1日至2013年9月30日的款项350000元，于2013年4月30日支付2013年10月1日至2014年3月31日的款项190000元。此后被告未支付剩余款项，双方于2014年11月6日发生冲突并报警，杭州市上城区紫阳派出所出警处理。庭审中，原、被告一致确认本案《合作经营协议》的性质为房屋租赁合同，案涉售楼处房屋门牌号为杭州市上城区飞云XX；被告自认经营该售楼处至2015年10月底，且押金10000元已由案外人杭州XX公司退还。

另查明，案涉售楼处房屋为临时建设工程（建筑面积265平方米），位于杭州市上城区飞云XX与钱江路交叉口，杭州XX公司于2005年3月23日经杭州市规划局批准获得该建筑规划许可证，后该房屋所在地被划入杭州地铁4号线一期工程南延伸段5标段区域，该标段施工工期自2014年7月至2018年6月30日。诉讼过程中，本院前往杭州XX公司进行询问并制作询问笔录一份，该公司表示：被告使用的部分包含在原告自该公司承租的房屋范围内，租赁期限自2012年9月16日至2015年9月15日；该公司知晓原告将案涉建筑出租给被告，且提供过相关证明；该公司未向原告或被告承诺过在房屋拆迁之前可无偿使用。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点有：一、原、被告之间的《合作经营协议》是否有效；二、被告欠付租金的数额；三、原告的起诉是否已超过诉讼时效。

对于争议焦点一，原、被告之间签订的《合作经营协议》，实为房屋租赁合同，系双方真实意思表示，结合本院前往杭州XX公司制作的询问笔录，本院认为，原告自权利人杭州XX公司处承租该售楼处房屋，租赁期限自2012年9月16日至2015年9月15日，且原告转租给被告的事宜已获得权利人杭州XX公司认可，故上述合同部分有效，原告有权收取的租金的时间段为2012年10月1日至2015年9月15日，超过原告租赁期限的部分约定无效。

对于争议焦点二，本案中，原告依X将案涉房屋交给被告使用，被告应按约支付租金，原告有权收取的租金的时间段为2012年10月1日至2015年9月15日。被告未按约支付租金的行为属违约行为，理应承担租金的偿付责任。至于欠付租金的数额，被告于2012年9月30日支付2012年10月1日至2013年9月30日的租金350000元，于2013年4月30日支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金190000元，尚欠原告自2014年4月1日至2014年9月30日的租金190000元及自2014年10月1日至2015年9月15日的租金383333元（400000÷12×11.5），共计573333元。但双方在《合作经营协议》中约定“如在前两年（2012年10月1日至2014年9月30日）中遇政府城建规划需要拆迁或进行改造等情况，乙方在收到通知后直至腾空房屋前，免费使用六个月经营场地，如政府拆迁下达之日起至腾空房屋不足六个月时间，甲方补足六个月不到天数合作费用，超出六个月按实际天数计算合作费用”，而案涉房屋被划入杭州地铁4号线一期工程南延伸段5标段区域，该标段施工工期自2014年7月至2018年6月30日，故本院确认自2014年7月1日至2014年12月31日的租金195000元被告无须交纳。综上，被告欠付原告租金数额为378333元（573333-195000）。

对于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，双方于2014年11月6日在案涉租赁物中发生纠纷并报警处理，结合原告证人赵X的证人证言及被告自认与原告除租赁案涉售楼处房屋外无其他来往，本院认为诉讼时效自2014年11月6日中断。对于原告证人刘X和被告证人吴X的证言，本院认为，虽证人刘X对于其最后一次代原告催讨租金的时间存在记忆不清的情况，但结合物业公司出具的代收公共能耗费发票（“备注2015.7”）的记载和短信记录，被告最晚于2015年8月13日缴纳了2015年7月的能耗费，故本院确认证人刘X最后一次代为催讨的时间为2015年7、8月左右，诉讼时效因此中断。至于证人吴X关于刘X并未代为催讨租金的证言，本院认为，证人吴X是被告开始的杭州XX公司的员工，证人刘X未向其催讨租金并不能证明证人刘X未向被告催讨租金，证人吴X的陈述无法证明该证明目的。本案于2016年6月15日立案，原告的起诉并未超过诉讼时效。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告黄XX于本判决生效之日起10日内支付原告陈X租金378333元；

二、驳回原告陈X的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

预收案件受理费9700元，减半收取4850元，由原告陈X负担1363元，由被告黄XX负担3487元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　杭　岑

二〇一六年十月十九日

书　记　员　李XX