案情介绍：

刘某系平谷区某某镇某某村的农民，2000年3月经人介绍以5万元的价格将自己的房屋卖给了海淀区居民赵某。赵某原系平谷区某某镇农民，后因升学将户口迁出转为城镇户口。赵某买完刘某的房屋后，向村委会申请翻建房屋得到了村委会的批准，并于2006年将户口迁到平谷区某某镇某某村，即诉争房屋处。2008年2月刘某起诉到人民法院，要求法院确认其与赵某之间的买卖行为无效。

一审法院受理后进行开庭审理，双方争议的焦点是：原告刘某认为被告赵某不是本集体经济组织成员，不能取得宅基地的使用权。被告赵某认为自己虽然是居民，但曾经是农民，且现在户口也迁回来了，并且自己建房的行为也得到了村委会的批准，买房行为是有效的。

一审法院经审理后作出判决，以买卖行为是双方真实意思表示，并已实际履行完毕，虽然赵某在购买房屋时是城市居民，但2006年将本人户口从城市迁至诉争房屋处，现已取得当地集体经济组织成员资格，双方之间的买卖行为，不违背法律、行政法规的强制性规定，驳回了原告刘某的诉讼请求。

刘某随后委托北京市中淇律师事务所的徐颖律师，向北京市第二中级人民法院提出上诉。徐颖律师接受委托后认真分析了案情，提出以下两点：

一、虽然被上诉人赵某在2006年将户口迁至诉争房屋处，但其城市居民的身份未发生变化，因为被上诉人赵某系城镇非农业户口，不能取得当地集体经济组织成员资格，并取得宅基地的使用权。一审判决居民可以买卖农村私有房屋，取得宅基地的行为显然是错误的，该判决混淆了城镇非农业户口与农村农业户口的根本区别，导致判决错误。

二、在房地一体的格局上，上诉人刘某与被上诉人赵某之间的买卖行为处分了房屋的同时也处分了宅基地，房屋买卖行为必然涉及宅基地买卖。根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，故上诉人刘某与被上诉人赵某之间农村私有房屋的买卖行为是无效的。根据《合同法》第52条“违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的”之规定及第56条“无效的合同自始没有法律约束力”之规定可以看出：上诉人刘某与被上诉人赵某之间的买卖房屋协议书从签订之时就是无效的，不因被上诉人将城镇非农业户口迁至诉争房屋而发生变化。故一审判决认定上诉人刘某与被上诉人赵某之间的买卖行为不违背法律、行政法规的强制性规定是错误的。

鉴于以上两点，原判决是错误的，应当依法改判。

二审人民法院审理后采纳了徐颖律师的观点，判决刘某与赵某之间的买卖协议无效。

律师点评：

宅基地作为与房屋不可分割的部分，是指专门用于建造房屋（住宅）的那部分土地。包括农村建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地。宅基地使用权是指农村村民依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，并依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。

我国不同时期的法律政策对城镇居民否能取得宅基地的规定是不同的，建国到1991年是有限的开放时间，1991年至今是禁止时期。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设。…...《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）明确规定：严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。

城镇居民购买农村房屋无效的法律后果是房屋及购房款如何返还以及对造成的损失如何承担的问题。本人认定：应当根据实际情况给予买房人必要的腾退时间，对于造成的损失应当根据双方的过错大小进行承担。

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