北京市第二中级人民法院

　　民事判决书

　　(2018)京02民终3990号

　　上诉人（原审被告）：李某明，男，1978年12月8日出生。

　　委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：赵某森，男，1963年2月16日出生。

　　委托诉讼代理人：高某（赵某森之妻），住河北省唐山市路北区。

　　原审被告：孔某，女，1987年6月3日出生。

　　原审第三人：北京市XXXX担保中心。

　　法定代表人：范某举，主任。

　　委托诉讼代理人：孙某峰，女，该公司职员。

　　委托诉讼代理人：曲某佳，女，该公司职员。

　　原审第三人：重庆两江新区X润小额贷款有限公司。

　　法定代表人：汤某，执行董事。

　　原审第三人：北京XX房地产经纪有限公司。

　　法定代表人：吴某，董事长。

　　委托诉讼代理人：张某然，女，该公司法务。

　　委托诉讼代理人：李某磊，男，该公司职员。

　　上诉人李某明因与被上诉人赵某森及原审被告孔某、原审第三人北京市XXXX担保中心、重庆两江新区X润小额贷款有限公司（简称X润贷款公司）、北京XX房地产经纪有限公司（简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　李某明上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判驳回赵某森的第三项诉讼请求。事实和理由：1.我退还赵某森房款100万元即表示双方同意解除合同，故合同解除时间应为2016年12月26日；2.一审法院不应同时支持赵某森关于违约金和主张损失两项诉讼请求；3.关于房屋价值的评估时点应为2016年12月26日。

　　赵某森辩称，同意一审判决。

　　孔某辩称，不同意一审判决，同意李某明的上诉请求。

　　北京市XXXX担保中心述称，一审判决及上诉状与我单位无关，不发表意见。

　　X润贷款公司述称，一审判决与我公司无关，不发表意见，愿意配合法院进行后续程序。

　　XX公司述称，一审判决及上诉状与我单位无关，不发表意见。

　　赵某森向一审法院起诉请求：1.解除赵某森与李某明于2016年8月24日签订的编号为×××的《存量房屋买卖合同》；2.李某明向赵某森支付违约金206 000元；3、李某明向赵某森赔偿重新购置房屋的各项损失1 769 209.8元；4.判令李某明承担本案的评估鉴定费10 200元、保全费5000元和诉讼费。

　　一审法院认定事实：李某明与孔某系夫妻关系。2016年8月24日，赵某森（买受人，乙方）与李某明（出卖人，甲方）经XX公司（居间方，丙方）居间签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋坐落为房山区×××-301。该房屋已设定抵押，出卖人应于2016年8月31日前申请办理提前还款手续。提前还款手续由出卖人自筹全部解押款项办理。涉案房屋成交价为206万元，买受人向出卖人支付5万元定金。定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵房款。甲乙双方协商，乙方于2016年8月31日前支付甲方购房首付款1 000 000元含签合同当日支付定金。买受人拟申请公积金贷款85万元。买卖双方协商一致，此房核验通过及买受人购房资格审核通过后五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。出卖人应当保证该房产的其他共有权人同意出售该房产，没有任何产权纠纷，同时出卖人保证没有个人债务影响该房产出售；因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的使买受人无法取得该房产的，属于出卖人违约，承担相应的违约责任。买受人应于2016年10月30日前向居间方提供真实有效的购房资格审核材料；出卖人应于2016年10月30日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起五个工作日内将买受人已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同签订当日，赵某森给付李某明定金5万元。2016年8月28日赵某森给付李某明首付款95万元。10月3日，李某明以孔某不同意出售涉案房屋为由以发短信的形式告知赵某森不再履行合同，并表示愿意支付违约金。2016年12月26日，李某明将首付款100万元返还给赵某森。

　　另查明，涉案房屋坐落位于北京市房山区XXX镇悦XXX二区4号楼3层2单元301号。房屋所有权证号为X京房权证房字第XXXX号，房屋所有权人为李某明，共有情况登记为单独所有。2016年12月5日，李某明将涉案房屋抵押给X润贷款公司并办理抵押登记。后李某明、X润贷款公司于2017年5月24日办理了抵押权注销登记。

　　在本案审理中，赵某森申请对涉案房屋进行财产保全。一审法院于2017年3月28日作出（2017）京0111民初1072号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。赵某森申请就涉案房屋的市场价值进行评估。经一审法院委托，北京XX房地产土地评估有限公司于2017年10月13日出具《房地产估价报告》，结果为涉案房屋于价值时点2017年7月31日的房地产市场价值为308.48万元。赵某森为此支付评估费10 200元。

　　一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　本案中，赵某森、李某明、XX房地产经纪公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现李某明明确表示拒绝继续履行合同，已构成违约，赵某森要求判决解除涉案房屋买卖合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于李某明以退还首付款时间作为涉案合同解除时间的答辩意见，法院认为，涉案房屋买卖合同明确约定，合同解除应采取书面形式，虽李某明已退还了首付款，但赵某森与李某明未就解除合同达成合意，亦未形成书面解除合同的文书，故对该答辩意见法院不予采纳。

　　在涉案房屋买卖合同履行过程中，李某明明确表示拒绝继续履行合同且在本案诉讼中向案外人抵押涉案房屋，造成合同履行困难，李某明的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故赵某森要求李某明支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因房价上涨，现涉案房屋的市场价值远超涉案合同中房屋成交价，赵某森另行购置房屋的成本增加，李某明应支付的违约金不足以弥补赵某森未能实现预期利益的损失，故李某明应承担相应的赔偿责任。赵某森主张的重新购置房屋损失明显过高，且部分费用不合理，具体数额法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及赵某森的损失情况、预期利益、评估报告等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定李某明应承担的赔偿责任。对于赵某森要求支付评估费的请求，因确系赵某森因李某明违约造成的合理支出，故法院对该请求予以支持。孔某、XXXX担保中心、X润贷款公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除赵某森与李某明、北京XX房地产经纪有限公司于二○一六年八月二十四日签订的《存量房屋买卖合同》。二、李某明于判决生效之日起七日内给付赵某森违约金二十万零六千元。三、李某明于判决生效之日起七日内赔偿赵某森经济损失六十万元。四、李某明于判决生效之日起七内给付赵某森评估费一万零二百元。五、驳回赵某森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本院审理中，李某明称其已还清X润贷款公司借款，但由于涉案房屋被一审法院保全查封，故尚未能办理抵押权注销登记。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。另查，一审审理期间，赵某森初始诉讼请求为继续履行合同，直至2017年7月第二次开庭后方变更诉讼请求为解除合同。

　　本院认为，赵某森、李某明经XX公司居间签订房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。因李某明拒绝履行合同且向案外人抵押涉案房屋，致合同不能履行，现赵某森要求解除合同，理由正当，予以支持。赵某森虽曾于2016年12月要求李某明返还已付款，但当时双方并未就解除合同及合同解除的后果达成一致，故李某明要求以退还房款的时间作为合同已解除的时间及房屋价值评估的时间点，缺乏事实依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因李某明存在违约行为，其应当按照合同约定向赵某森支付违约金。因违约金数额不足以弥补赵某森未能购得房屋的利益损失，故一审法院同时判决李某明向赵某森赔偿经济损失，该两项数额并未高于赵某森的实际损失，一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上所述，李某明的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费9800元，由李某明负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审判长： 李淼

　　审判员： 姚颖

　　审判员： 李珊

　　二Ｏ一八年四月二十六日

　　法　官： 助　理宋佳

　　书记员： 李丽

注：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》当前已失效，请参考《中华人民共和国民法典》。