一、裁判结果——胜诉

戴雪静律师在这起二手房买卖合同纠纷案中，代理买方。一审法院支持了继续履行合同，办理过户手续的诉讼请求。案件主要难点在于，双方仅在中介的居间服务下，签署了二手房买卖的三方协议，并未进行房管局的买卖协议的签署。而且房屋在出让前即有未结清的贷款，房屋上有第三人（某银行）抵押权。在继续履行的请求提出后，需要一并考虑涤除房屋之上的抵押权。因此在诉讼程序的把握上，是需要动一动脑筋的。

二、代理过程

我的委托人秦某夫妻是属于年轻人中的“刚需”群体，在中介的推介下，与一对夫妻签署了二手买卖协议，在签订协议之时，由于该房屋还属于五年内限制自由买卖的限价商品房，故双方没有立即办理房管局协议及首付款预存等事项。但是，买方的小俩口儿需要结婚，就在三方协议签订时约定了交付房屋装修入住，待允许上市交易后15日内办理过户的条款。在交纳定金30万元后，我的委托人即装修入住。2016年，天津整体楼市火爆，上涨幅度很大，在2016年底双方具备办理过户手续的前提下，卖方夫妻感觉当时的价款太低，要求涨100万元，方可办理。

在这种情况下，我接受委托，在双方充分协商无果的情况下，起诉到法院。诉讼请求包括继续履行合同，向卖方支付余款，协助办理过户手续，以及将贷款银行列为第三人，向其代为清偿贷款，解除抵押等。我向法庭提出以下的代理意见：

1、涉诉房屋买卖合同系合法有效的合同，且已生效。

当事人之间自行签订的协议，系当事人双方真实意思表示，且该协议内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，自签订之日起成立生效。至于对方庭审时所称该房屋在签订时不具备过户条件故合同无效的观点，是错误的。该合同只是在签订时不具备履行过户的条件，并且合同中对于过户的时间有明确的约定，故应该遵照执行。

2、未签订房管部门的《天津市房产买卖协议》并不是涉诉房屋不能履行的障碍。

（1）首先，根据《合同法》第110条的规定，本涉诉房屋不存在其中规定的不能履行的情形，故从法律层面来看，具备继续履行的法律基础。（2）其次，根据天津市高级法院（2016）158号通知的精神，尚未签订《天津市房产买卖协议》的，人民法院应该综合考量的因素中，包括合同履行的进度、房款交付情况和房屋实际状态等因素，涉诉房屋已交付，并从毛坯房精装修完成，已入住半年之久，而且原告在诉讼之前的合同履行过程中，都是严格按照约定来履行自己的义务的，从没有违约行为，并且为了继续履行该合同，也已经遭受了一定的经济损失，比如从原约定的贷款变为全款支付，从被告先偿贷变为愿意先帮助被告偿贷，这些都是被告违约给原告造成的切实的利益损失。现在原告已准备好一次性付款的全部现金，准备代被告偿贷并一次性支付，应该说这些因素都可以确定本合同具备继续履行的条件，应该判决继续履行。（3）任何人都不得因为自己的违约行为而获利，这是司法的价值取向。涉诉房屋签订合同是总款180万，这是当时的市场价格，也是双方认可的交易价，20%的定金，即36万元也是双方意思表示一致后交付给被告的。不管该款是用于被告资金周转还是用于交首付购房，都是被告作为一个独立的“经济人”的选择，不能将其现在不能购房的后果转嫁给原告承担。合同法第8条规定的“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。”如果支持被告的话，无疑破坏了法律的原则和法律所应遵循的价值取向。

3、尚有未清贷款并不是涉诉房屋买卖不能履行的障碍。

根据物权法第191条规定，抵押期间受让人代为清偿债务消灭抵押权的，抵押财产可以转让。所以，原告愿意一次性为被告清偿贷款，消灭抵押权。

三、代理感悟

首先，应全面考虑合同继续履行的客观条件是否具备，结合天津市高级法院的通知精神做出正确的判断。其次，考虑抵押期间买卖过户的法律障碍，劝说当事人代为清偿以涤除抵押权，将不同意代为清偿的法律后果——驳回诉讼请求充分的告知给当事人。最后，根据天津各法院的审判实践做法，协助法院保管当事人购房款，以顺利实现解除抵押及过户的执行。在案件程序把握以及调解工作的耐心细致（虽然对方未同意调解金额，调解未成）方面，委托人对于戴雪静律师的代理给予高度评价。