规避税费，购房合同被法院认定无效

承办律师：四川鼎立律师事务所 顾全丁律师

【裁判摘要】

买卖双方为逃避国家税收而签订的合同，不是各方真实意思表示。根据我国《合同法》五十二条的规定，买卖双方故意签订低于实际成交价的买卖合同，用以在房管部门办理产权过户手续，以此合同向税务部门申报核税，恶意规避税费的意图明显，由于双方的恶意串通行为，导致国家依法应当获取的税收款项无法收取，损害了国家利益，这类合同应当认定为无效合同。

【案情简介】

刘某于2008年6月在公证机关办理委托书，委托王某代为出售房屋，代为出售的房屋一直由刘某的母亲居住。2009年6月，刘某母亲收到法院传票，原告李某要求刘某之母腾退房屋。经了解，王某与李某于2009年2月已经签订房屋买卖协议，将刘某房屋卖与李某，李某已经在房管部门办理了房屋所有权证书。刘某直到李某要求其母腾退房屋时才知道房屋被王某出售的事实，更不用说出售价格和售房款的去向。满腹委屈的刘某找到律师，要求律师帮助维权，要么要回房屋，要么要回符合市场价格的房款。

【办案要旨】

本案中，王某持有公证的委托书和房屋权利证书，有权与购房人签订售房合同。王某作为刘某的受托人，受托人授权范围内的行为后果应当由委托人承担。如果受托人的过错或故意给委托人造成损失，受托人承担损害赔偿责任是没有任何问题，但关键是本案是买房人李某启动诉讼，要求居住在所购房屋中的刘某之母腾退房屋。刘某和王某之间委托纠纷不能对抗第三方即买房人李某。承办律师通过到房管部门、房屋中介机构调查取证得知，王某和李某签订了两份不同的合同。很明显，王某和李某是为了少交买卖契税而虚签了一份合同，以虚签的合同办理过户手续。结合委托人刘某的要求。律师设计了两种方案：第一，仅针对备案合同，可以以双方恶意串通损害了国家利益和刘某的利益而诉请法院依法确认合同无效；第二，也可以备案合同符合《合同法》五十四条规定的可撤销可变更情形，主张备案合同成交价格显示公平，价格过低，直接导致房屋所有权人的利益损失，要求法院撤销或变更备案合同。以上两种方案均可以达到委托人的初步目的：重新启动新的诉讼导致原李某要求腾退房屋的诉讼中止；对备案合同审理要么确认无效，刘某可以要求返还房屋，要么确认一个合理公平的售房价格，为刘某要求王某返还购房款做好准备。最终承办律师选择请求法院确认合同无效，这是最有保障的方案，即使对合同到底是无效还是可撤销可变更，即使法院的认定和承办律师的判定有分歧，我国民事诉讼证据规则规定了法官释明权，运用这一技巧，我方还可以对诉讼请求进行变更。我方启动了宣告合同无效的诉讼后，李某要求腾退房屋的诉讼被法院裁定中止审理。

【裁判结果】

法院支持了我方的诉讼请求，认定王某和李某签订的用于在房管部门办理过户手续的购房合同无效。

【律师点评】

本案涉及的房屋买卖双方为逃避税费而签订“黑白合同”的情况比比皆是，但是我们不能认为一个现象普遍存在就是合法的。加之本案特殊案情，如果不从备案合同入手，委托人很有可能有更大的损失，不但马上要腾退房屋，而且当刘某要求王某支付售房款，王某极有可能按照备案合同价格支付。因此，面临这类问题，结合法律规定和实际情况，承办律师应当寻求最有利于维护委托人利益的方案予以解决。