北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某霞、孙某丽向本院提出诉讼请求：1、确认我方与于某桐签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由于某桐承担。诉讼中，张某霞、孙某丽增加诉讼请求：确认我方与于某桐签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。事实理由:孙某亮因腾退名下宅基地签订了定向安置房置换协议，获得位于北京市海淀区某村定向安置房（某项目）一号房屋。孙某亮2017年5月16日死亡。我方是其合法继承人。2017年7月31日我方与于某桐签订房屋买卖合同，将上述安置房卖予于某桐，售价200万元，于某桐已经支付30万元，房屋未交付。我方认为，根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记上市交易管理有关问题的通知》，买卖定向安置房有损社会公共利益。因此，我方依法起诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

于某桐辩称，不同意张某霞、孙某丽的诉讼请求。1、双方所签房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫情形。2017年7月初张某霞、孙某丽主动提出出售涉案房屋意向并向我征求意见，双方经过近一个月的沟通、协商达成买卖涉案房屋的合意。现其在收取我支付的30万元购房款后提出要求确认合同无效，显然违反了民法中的诚实信用原则，其请求不应得到支持。2、张某霞、孙某丽并未如实提交双方签订的所有法律文件，双方签订房屋买卖合同后，于2017年8月3日签订补充协议，补充约定了房款交付的时间、违约金数额房屋买卖合同的附件，且与房屋买卖合同不一致的内容应当以补充协议为准。补充协议是双方房屋买卖合同法律关系中必不可少的重要组成部分，二者具有同等法律效力。3、房屋买卖合同不存在规定的合同无效的情形。房屋买卖合同并未侵犯社会公共利益，双方并未将涉案房屋交付，即使交付亦不违反《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》中“上市交易”的规定。《通知》并非完全禁止上市交易，而是赋予了出售方的选择权。第三，《通知》规定禁止上市交易的目的、宗旨为了保障安置家庭的合法权益，张某霞、孙某丽为安置家庭的范畴，其自愿放弃其占有、使用涉案房屋的权利并不侵犯任何人的合法权益，况且其可以依据房屋买卖合同获得相应对价。上市交易并不必然导致社会公共利益的损失。综上，双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。

法院查明

孙某亮与张某霞系夫妻，二人生育一女孙某丽。2016年5月18日，孙某亮作为权利人与腾退实施人签署《某镇某村宅基地腾退搬迁改造工作定向安置房置换协议》，约定应安置人口三人，置换、购买4套房屋，其中一套房屋为某村定向安置房（某项目）一号房屋，并写明上述定向安置房产权为“限价商品房”产权。孙某亮于2017年5月16日去世，生前无遗嘱。2017年7月31日，张某霞、孙某丽（甲方）与于某桐（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋以200万元出售给乙方，双方同时约定甲方应于2017年12月31日前将房屋交付乙方。2017年8月3日，双方签署《补充协议》，约定《房屋买卖合同》中约定的交付房屋后6个月内支付100万元，若于某桐不能在上述时间内支付，张某霞、孙某丽同意顺延至于某桐取得其他房屋全部出售款后6个月内支付。《补充协议》另就违约责任等进行了约定。于某桐已经支付购房款30万元。涉案房屋尚未办理产权登记。张某霞、孙某丽以协议无效为由未向于某桐交付房屋。

庭审中，张某霞、孙某丽以交易房屋系定向安置房，买卖该房屋有损社会公共利益为由，坚持主张合同无效。于某桐不予认可，坚持认为《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。

另，根据本院另案就同一项目房屋向腾退单位核实情况，关于涉案项目安置房，其所占土地性质已经从集体所有变更为国有，已经取得了土地使用权证，项目已经办理了建设规划许可，手续办理完毕后即可取得大产权，房屋性质应为商品房，但是否交易受限尚无明确的政策出台，因受政策影响，短时间内尚不具备办理分户产权的条件，所谓“限价商品房”尚无相应的审批备案手续或政策依据。双方对上述情况无异议。

裁判结果

驳回张某霞、孙某丽的全部诉讼请求。

房产律师点评

涉案房屋系农村腾退改造后取得的回迁安置房，虽然《定向安置房置换协议》中注明其属于“限价商品房”产权，但涉案房屋的产权证尚未办理，且难以确定办理期限，其产权性质尚无法明确。同时，虽涉案房屋系针对因征收集体土地涉及的搬迁农民，但尚无证据显示其被纳入全市保障性住房范围。其并不属于保障性、政策性的住房，对购房对象无“低收入住房困难家庭”等限制，也无需对购房人资格进行审查公示。故尚无证据证明涉案房屋的交易有违法律、法规强制性规定，或者有损社会公共利益。对于张某霞、孙某丽主张买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，法院无法支持。