北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告于2015年4月3日签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》有效。事实和理由：2015年4月3日，原、被告经案外人中介公司（以下简称中介公司）居间，签订《北京市存量房屋买卖三方合同》及《补充协议》。约定被告将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售原告，房屋成交价格为178万元。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用至今，原告陆续支付购房款共计145万元，剩余购房款应在房屋过户至原告名下后支付，因被告一直未办理产权登记，原告现无法主张房屋过户，故要求确认合同有效。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

原告所述合同签订情况属实，被告已经将房屋交付原告，被告收到了原告支付的145万元。涉案房屋是拆迁安置的两限房，不允许出售，被告出售房屋未经配偶同意，故涉案合同是无效的。

法院查明

被告与案外人赵某系夫妻关系。

2014年12月5日，赵某作为乙方与W公司作为甲方签订《定向安置房协议书》，约定乙方自愿认购的某小区定向安置房屋共计2套，产权人1姓名即被告。

2015年4月3日，被告作为出卖人（甲方）与原告作为买受人（乙方）、中介公司作为居间方（丙方）签订《北京市存量房屋买卖三方合同》及《补充协议》，约定由原告购买涉案房屋，房屋成交价格178万元，乙方于2015年4月2日向甲方支付定金5万元，乙方于签订三方买卖合同之日将首付款140万元（含前期支付全部定金5万元）支付甲方，剩余房款38万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。

合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用至今，原告陆续向被告支付购房款145万元。被告尚未办理涉案房屋的产权登记手续。

庭审中，被告以涉案房屋为限价商品房不能上市交易及其出售房屋未经配偶同意为由主张涉案合同无效。

另查，某小区定向安置房适用的是“三定三限三结合”的政策，房屋性质为限价商品房，后相关部门出台新的政策，规定房屋在满5年后可上市交易，不用再缴纳35%的土地收益款。

裁判结果

确认原告与被告于二〇一五年四月三日签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》有效。

房产律师点评

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。被告以涉案房屋为限价商品房不能上市交易及其出售房屋未经配偶同意为由主张涉案合同无效，于法无据，法院不予支持。