(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
2018 年 1 月 9 日，经 H 公司居间介绍，赵某英与吴某杰签订北京市存量房屋买卖合同，购买位于北京市大兴区一号房屋。因涉案房屋系吴某杰与妻子共有产权，吴某杰妻子拒绝在合同附件共有权人同意出售声明上签名，房屋买卖合同无法继续履行。后 H 公司起诉赵某英、吴某杰，法院判决赵某英向 H 公司支付居间服务费 50000 元。赵某英认为合同不能履行的责任应归于吴某杰，遂起诉要求解除合同、吴某杰支付违约金及居间服务费。
二、原告诉讼请求
1. 判决解除双方于 2018 年 1 月 9 日签订的北京市存量房屋买卖合同；
2. 判令吴某杰向赵某英支付违约金 300000 元；
3. 判令吴某杰向赵某英支付居间服务费 50000 元；
4. 本案的诉讼费由吴某杰负担。
三、被告辩称
吴某杰不同意赵某英的诉讼请求，理由如下：
1. 合同签订时遇到障碍，未整体签订，未实际履行，不存在违约行为。附件二共有权人同意出售声明房屋共有产权人未签字，合同未生效，且赵某英也未支付定金，不存在违约问题。
2. 吴某杰未与 H 公司建立委托关系，居间服务费应由赵某英承担。H 公司未真正促成交易，赵某英支出中介费是对部分服务的支付对价。
四、法院查明
1. 2018 年 1 月 9 日，赵某英与吴某杰签订北京市存量房屋买卖合同，约定出售房屋坐落于北京市大兴区一号房屋，成交价格及物品作价总计 4280000 元。合同签订日买受人向出卖人支付购房定金 500000 元，违约方须按照购房款总额的 20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
2. 合同签订当日，双方签署了存量房交易结算资金自行划转声明，但附件二共有权人同意出售证明吴某杰妻子不同意签署，赵某英未按约支付定金及后续房款。
3. 2020 年法院作出判决书，查明赵某英、吴某杰与 H 公司签订居间服务合同，约定赵某英应按照住宅买卖成交价格的 2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日支付。法院认为 H 公司的居间服务未完全履行完毕，酌定赵某英应支付居间服务费 50000 元。判决生效后，赵某英于 2020 年 11 月 3 日向 H 公司支付居间服务费 50000 元。
4. 吴某杰称涉案房屋因与妻子签署离婚协议，于 2018 年 3 月 18 日签订买卖合同出卖，并非一房二卖。
五、裁判结果
1. 赵某英与吴某杰签订的北京市存量房屋买卖合同解除；
2. 吴某杰于本判决生效之日起十日内支付赵某英违约金 60000 元；
3. 驳回赵某英的其他诉讼请求。
六、房产律师点评
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。赵某英与吴某杰签订的北京市存量房屋买卖合同自双方签字时成立，吴某杰关于因附件二未签订合同未成立的主张，法院不予采信。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行义务。
因吴某杰妻子未签署共有权人同意出售证明，赵某英考虑实际履行风险未按约支付定金并无不妥。现合同未实际履行且涉案房屋已再次出售，赵某英要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。根据合同约定，违约方须支付违约金并赔偿守约方已交纳的居间服务费用等损失。考虑到赵某英已及时止损未产生较大实际损失，法院综合实际情况，酌定由吴某杰支付赵某英违约金 60000 元。
办案心得
一、合同成立的认定
当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在本案中，赵某英与吴某杰签订的北京市存量房屋买卖合同自双方签字时即已成立，吴某杰以附件二未签订为由主张合同未成立的观点未被法院采纳。这明确了在合同签订的过程中，只要主要合同文本经双方签字确认，即便存在附件未完全签署的情况，合同依然可以成立。这提醒我们在处理合同纠纷时，要准确把握合同成立的要件，不能仅仅因为某些附属文件未签署就否定合同的整体效力。
二、合同履行中的风险考量
本案中，因涉案房屋系吴某杰与妻子共有产权，吴某杰妻子拒绝在合同附件共有权人同意出售声明上签名，导致合同无法继续履行。赵某英在这种情况下未按约支付定金及后续房款，法院认为其行为并无不妥。这体现了在合同履行过程中，当事人有权对可能出现的风险进行合理考量。当出现可能影响合同履行的重大风险时，当事人可以采取适当的措施保护自己的权益。作为律师，在为当事人提供法律服务时，要充分考虑各种可能的风险因素，为当事人提供合理的法律建议，确保当事人在合同履行过程中的合法权益得到保障。
三、违约责任的判定
根据合同约定，违约方须按照购房款总额的 20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。然而，法院在考虑违约责任时，并非机械地按照合同约定进行判决，而是综合考虑了实际情况。由于赵某英已及时止损未产生较大实际损失，法院酌定由吴某杰支付赵某英违约金 60000 元。这表明法院在判定违约责任时，会充分考虑案件的具体情况，平衡双方的利益。在处理类似案件时，律师需要全面收集证据，准确分析案件的实际情况，为当事人争取合理的违约责任认定。
四、居间服务合同的影响
本案中，赵某英、吴某杰与 H 公司签订的居间服务合同对案件的处理也产生了一定的影响。法院在认定居间服务费的承担问题上，依据居间服务合同的约定以及 H 公司的实际服务情况进行了酌定。这提醒我们在处理房屋买卖合同纠纷时，不能忽视居间服务合同的作用。居间服务合同的条款可能会对买卖双方的权利义务产生重要影响，律师在处理此类案件时，需要对居间服务合同进行全面审查，明确各方的责任和义务。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
