(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例背景
原告赵某聪、赵某清向法院提出诉讼请求，包括解除与被告林某洁签订的房屋买卖合同及协议书、返还购房款并支付利息、赔偿房屋差价损失等。双方因房屋买卖及后续纠纷产生争议，诉至法院。
二、当事人信息
1. 原告：赵某聪、赵某清
2. 被告：林某洁
三、原告诉称
原告赵某聪、赵某清向本院提出诉讼请求：
1. 解除原、被告于 2004 年 12 月签订的房屋买卖合同、于 2017 年 8 月 21 日签订的协议书。
2. 判令被告返还原告购房款 33 万元并支付利息。
3. 判令被告赔偿原告房屋差价损失 383 万元。
4. 本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2004 年 12 月，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将北京市丰台区一号房屋出卖给原告，房屋建筑面积为 76.5 平方米，房屋价款为 33 万元，被告协助原告办理产权过户手续。上述房屋买卖合同签订后，原告分别于 2004 年底支付被告 5 万元房款、2007 年支付被告 3 万元房款、2011 年 12 月 31 日支付被告 5 万元房款、2012 年 1 月 20 日支付被告 20 万元房款，合计 33 万元房款。
被告于 2004 年底，将涉案房屋交付给原告，居住至今。2017 年 8 月 21 日，原、被告签订协议书，约定被告不得将涉案房屋进行抵押，被告自协议书签订之日起 3 个月内，为原告办理涉案房屋的过户手续。但被告却擅自于 2016 年底将涉案房屋进行抵押，2017 年 8 月 28 日，由于被告与案外人的其他纠纷，涉案房屋被海淀法院查封。最终，涉案房屋无法完成过户手续，原告购买涉案房屋的合同目的无法实现。
原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同协议书系双方真实意思表示，合法有效。被告擅自将涉案房屋进行抵押、由于其他诉讼导致涉案房屋被查封，被告的行为明显违约，给原告造成了巨大财产损失。赵某清同意法院将涉案款项判给赵某聪，其作为原告不再单提诉讼请求。综上，诉至贵院，望判如所请。
四、被告辩称
被告林某洁辩称：
1. 我认可和赵某聪于 2004 年签署了购房协议，但赵某聪起诉书中所述的支付购房款的情况，我不认可。我认可赵某聪在 2004 年底支付的 13 万元和抵消债务 5 万元共计 18 万元。2012 年 1 月 20 日支付的 20 万元是赵某聪代其母偿还的借款，不认可其为购房款。海淀法院、北京一中院和北京高院均出具了文书，不认定最后的 20 万元为购房款。
2. 关于抵消债务的事，按照房屋买卖合同约定：赵某聪应付我首付款 10 万元，我七日内将空房交给赵某聪。赵某聪通过银行转给我 5 万元，还有 5 万元是让我和她母亲向他的债权人吴某珍要，要了 5 万元做为首付款。如果当时没有这 10 万元首付款，我不可能让赵某聪先行居住（因为当时和她妈比较熟）。现在赵某聪不承认这个事实，是为了将最后的 20 万也作为购房款，凑整 33 万购房款(如果加上这 20 万，他就支付了 38 万元，我不认为这 20 万元是购房款)。
3. 该房屋是建设银行的成本价购房，我有意出售该房屋解决资金周转问题。由于当时没发产权证，我和赵某聪的母亲是同事，所以她说赵某聪要买这房，我就同意了。根据合同，在取得产权证的时候赵某聪应支付我后面的房款，我给他办理过户手续。该房屋产权证 2006 年下发，赵某聪及其母亲均为某银行员工，且其母也拥有某银行的房改房(同一批办理的)，所以他应该知道房产证何时下发(同时发放)。但赵某聪迟迟没有给我剩余房款，2007 年经索要才给我转了 3 万元。2011 年底，赵某聪给我转了 5 万元，但当时房屋价格已经翻了几倍，我不可能再按合同原价给他办理过户。
4. 从 2004 年 12 月，我将该房交给赵某聪，赵某聪一直在里面居住。赵某聪迟迟不交购房款、也未付房租。直至 2020 年法院执行拍卖该房屋。
5. 协议书是 2017 年 8 月 21 日在赵某聪的逼迫下不得已为之，而且我当时的丈夫并没有签字，该房产是夫妻共同财产，因此协议书不具备法律效力，另外抵押是在协议书签署之前，并不违反约定。同时要求赵某聪支付从 2004 年 12 月至 2020 年 12 月的房屋租金（按该房屋的市场租金计算），要求原告支付租金不作为反诉仅是抗辩理由。
五、法院查明
2004 年 12 月，林某洁（出卖方、甲方）与赵某聪（购买方、乙方）签订房屋买卖合同，约定：乙方购买甲方坐落在北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）一套，建筑面积 76.5 平方米，上述房屋的交易价格为 33 万元。乙方签订合同之日前需首付甲方 10 万元，其他款项在办理产权过户时由贷款银行直接划拨入甲方账户存折。甲方应于首付房款到帐之日起 7 天内将交易的房产腾空全部交付给乙方使用。该房屋供暖、水、电、煤气、有线电视、物业等费用，甲方交至 2004 年底，其后由乙方支付。
乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款万分之二的违约金。甲方协助乙方办理产权过户手续。其各项税费由乙方交纳。后，林某洁将案涉房屋的公有住宅租赁合同交付赵某聪。2004 年底，林某洁将一号房屋交付原告居住。2011 年 12 月 31 日，赵某聪向林某洁转账 5 万元。2012 年 1 月 20 日，赵某聪向林某洁转账 20 万元。
2017 年 8 月 21 日，甲方林某洁与乙方（夫妻双方）赵某聪、赵某清签订协议书（补充稿），约定：甲乙双方就一号房屋达成如下协议：未经乙方许可，甲方不得将一号房屋进行任何形式的抵押。自本协议签订之日起 3 个月内，甲方需配合乙方将一号房屋产权办理过户手续。乙方自签协议之日起配合甲方进行房屋内部构造评估及家访事宜，具体时间双方协商。
另查，北京 Y 公司（以下简称 Y 公司）与林某洁借款合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）于 2017 年出具民事调解书：1. 林某洁偿还 Y 公司借款本金 300 万元及利息 300 万元，以上共计 600 万元，于 2017 年 6 月 15 日前偿还本金 300 万元，于 2017 年 8 月 30 日前偿还利息 100 万元，于 2017 年 10 月 30 日前偿还利息 100 万元，剩余利息 100 万元于 2017 年 12 月 30 日前付清；2. 若林某洁未按期履行上述任意一期给付义务，Y 公司有权就本金 300 万元及利息中所有未付款项立即申请强制执行。
该调解书发生法律效力后，由于林某洁未履行调解书确定的义务，Y 公司向海淀法院申请执行，海淀法院于 2017 年 7 月 10 日立案执行，查封林某洁名下一号房屋，查封期限为 3 年。案外人赵某聪对执行案涉房屋提出执行异议，海淀法院驳回赵某聪的异议申请。
原告赵某聪与被告林某洁、Y 公司执行异议之诉一案，海淀法院于 2020 年判决确定：驳回赵某聪的诉讼请求。后赵某聪不服判决，提起上诉。2020 年 7 月 29 日，北京市第一中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。该生效判决确定“一审法院认为……本案中，赵某聪主张其已经支付全部价款，包括 2004 年转账 5 万、2007 年转账 3 万、2011 年 12 月 31 日转账 5 万、2012 年 1 月 20 日转账 20 万。林某洁对上述收款情况认可，但不认可 2012 年 1 月 20 日 20 万元系案涉房款，且主张赵某聪的付款中还包括赵某聪的债务人向其支付的 5 万元。
而赵某聪在异议审查中称已支付房款中包括由他人（吴某珍）代为支付的 8 万元……故林某洁陈述可信度较高。依据林某洁所认可的他人支付金额，在 2012 年 1 月 20 日前未付房款金额为 15 万元……案涉房屋买卖合同签订于 2004 年，直至 2017 年 8 月赵某聪才在协议书（补充稿）中要求林某洁办理过户登记，赵某聪所称基于信任的理由实难认定为非其自身的原因，且其未提出证据证明在此十余年的时间中未办理过户登记不是其自身的原因，其在如此长的时间中怠于行使权利，应当自行承担相应不利后果……
首先，林某洁在执行异议审查及本案执行异议之诉中对部分房款是否由他人代付的事实陈述较为一致，而赵某聪对该部分事实的陈述明显存在矛盾且前后差异较大，赵某聪亦未对此进行合理解释说明，故一审法院认为林某洁陈述可信度较高，并无不当。其次，赵某聪对支付全部购房款的事实负有举证责任。在双方当事人均认可林某洁与赵某聪母亲之间存在资金往来的情况下，林某洁基于 20 万元与剩余房款金额不一致，而认为该 20 万元为赵某聪代其母亲向林某洁偿还借款的款项存在合理性。
赵某聪主张该 20 万元系支付案涉房款，但该金额与其陈述的已付款金额相加为 38 万元，已超过案涉合同约定的房款 33 万元，赵某聪未能对此作出合理解释。故一审法院对于赵某聪已支付全部房款的主张未予支持，并无不当。故赵某聪的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于赵某聪提出的一审法院对于未办理过户系赵某聪自身原因的认定有误的上诉意见……房屋买卖合同于 2004 年签订，在 2017 年双方签订协议书（补充稿）之前，双方一直未办理过户登记，其关于双方关系密切故未办理过户的主张不足以对此进行合理解释说明，根据现有证据亦不足以证明赵某聪对于诉争房屋未办理过户手续没有过错。故赵某聪的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。”
后赵某聪不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于裁定驳回赵某聪的再审申请。2021 年 1 月，一号房屋被司法拍卖，赵某聪于 2021 年 1 月 6 日以 416 万元的成交价拍得。
关于合同解除，赵某聪、赵某清主张房款已经付清，涉案房屋已经被拍卖，不能基于买卖合同将涉案房屋过户给己方，合同目的无法实现，故要求解除房屋买卖合同协议书（补充稿）。林某洁庭审中表示同意解除，鉴于本院于 2021 年 1 月 22 日将起诉状副本送达林某洁，可以确认上述合同于 2021 年 1 月 22 日解除。
关于涉案房屋抵押情况，林某洁称“房屋 2016 年 11 月 28 日抵押给个人，2017 年协议约定不得抵押是原告写的，签订协议时我知道无法过户，原告逼我签的协议。房屋被法院查封时，原告的母亲知道，不知道他母亲是否告知原告。屋抵押原告不知道，签协议时也不知道我已经被列为失信人，不知道房屋被查封，出借人看完房之后，人家查我列失信了，不给我借钱；协议第三条就是为了看房后进行贷款”。
另查，房屋所有权证显示，案涉房屋的所有权人为林某洁，填发日期为 2002 年 7 月 12 日，2007 年 6 月 18 日设定抵押权，权利人为某银行，权利价值 40 万元。
另查，赵某聪与赵某清于 2012 年 12 月 25 日登记结婚。周某宇与林某洁于 1994 年 9 月 5 日登记结婚，于 2020 年 10 月 14 日协议离婚，离婚协议书约定：一号房屋登记于林某洁名下，双方约定该房产归双方共同所有，该房产变卖所得价款由双方各享有一半。
六、裁判结果
1. 赵某聪与林某洁于 2004 年 12 月签订的房屋买卖合同，赵某聪、赵某清与林某洁于 2017 年 8 月 21 日签订的协议书（补充稿）均于 2021 年 1 月 22 日解除。
2. 林某洁于本判决生效之日起七日内返还赵某聪购房款 18 万元并支付利息。
3. 林某洁于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵某聪损失 20 万元。
4. 驳回赵某聪的其他诉讼请求。
七、房产律师点评
根据本案查明的事实，原、被告签订的房屋买卖合同协议书（补充稿）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现争议房屋已被法院查封并拍卖，致使合同目的不能实现，原告请求解除合同，林某洁同意解除涉案合同，法院确认房屋买卖合同协议书（补充稿）于 2021 年 1 月 22 日解除。
鉴于生效判决已确定“赵某聪在 2012 年 1 月 20 日前未付房款金额为 15 万元”“对于赵某聪已支付全部房款的主张未予支持”，故林某洁应返还原告已付购房款 18 万元并支付相应利息。
依据林某洁签署的协议书（补充稿），又鉴于林某洁作为另案的被执行人，未履行生效法律文书确定的义务，导致争议房屋被查封并拍卖，故林某洁对合同不能继续履行存在过错；鉴于生效判决已确定“根据现有证据亦不足以证明赵某聪对于诉争房屋未办理过户手续没有过错”。
综上，对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持，具体数额由法院根据合同的履行情况、双方的过错程度、双方可得利益损失、房屋拍卖的价格、具体案情等因素予以酌定，对原告过高的诉讼请求，法院不予支持。
办案心得
一、房屋买卖合同的履行与风险防范
在本案中，房屋买卖合同的签订与履行过程中出现了诸多问题，导致双方产生争议。这提醒人们在签订房屋买卖合同前，应充分了解房屋的产权状况、抵押情况等重要信息，确保交易的安全性。
对于购房者而言，应按照合同约定及时支付购房款，并积极配合办理产权过户手续。在支付款项时，要保留好相关的支付凭证，明确款项的用途。同时，要关注房屋是否存在抵押、查封等可能影响交易的情况，如有疑虑应及时与卖方沟通并采取相应的措施。
对于卖方来说，应如实告知房屋的真实情况，不得隐瞒重要信息。在收到购房款后，应按照约定协助买方办理产权过户手续，避免因自身原因导致合同无法履行。
二、证据的重要性与一致性
本案中，双方对于购房款的支付情况存在争议，而法院在判断时主要依据双方提供的证据以及证据的一致性。这表明在交易过程中，当事人应保留好与交易相关的各种证据，如合同、支付凭证、沟通记录等。
同时，当事人在陈述事实和提供证据时应保持一致性，避免前后矛盾。如果出现证据不一致的情况，可能会降低自己陈述的可信度，影响法院对事实的认定。
三、合同解除的法律后果
当房屋买卖合同因各种原因无法继续履行而解除时，双方应承担相应的法律后果。在本案中，法院根据合同的履行情况、双方的过错程度等因素，判决卖方返还购房款并支付利息，同时赔偿一定的损失。
这提示当事人在签订合同前，应充分考虑合同解除的可能性及法律后果。在合同履行过程中，要尽量避免违约行为，以免承担不必要的法律责任。如果合同确实无法继续履行，应及时与对方协商解决，或者通过法律途径维护自己的合法权益。
四、房屋交易中的谨慎与诚信
房屋交易涉及重大财产权益，当事人在交易过程中应保持谨慎和诚信。无论是买方还是卖方，都应遵守合同约定，履行自己的义务。
对于可能影响交易的情况，如房屋抵押、被查封等，应及时告知对方，共同寻求解决方案。同时，在交易过程中，要避免采取不正当手段，如逼迫对方签订协议等，以免引发纠纷。
五、法律意识的提高与专业咨询
房屋交易是一项复杂的法律行为，当事人应提高自己的法律意识，了解相关的法律法规。在签订合同前，可以咨询专业律师，了解自己的权利和义务，以及可能面临的风险。
专业律师可以为当事人提供全面的法律意见，帮助当事人起草和审查合同，确保合同的合法性和有效性。在交易过程中，如果出现纠纷，律师也可以为当事人提供专业的法律支持，帮助当事人维护自己的合法权益。
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