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房屋买卖合同纠纷中不安抗辩权的行使

房地产2018-01-04|人阅读

　　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　王翔之诉称：王翔之、张彪签订的《北京市存量房买卖合同(经济成交版)》依法解除。王翔之作为买方，与作为卖方的张彪于2013年12月21日就位于北京市石景山区201室房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪版)》。合同经双方签字生效。　　2013年12月22日，王翔之按照买卖合同的约定向张彪支付了定金人民币10万元。根据《买卖合同》第六条规定，出卖人应当在2014年3月31日前将房屋交付给买受人。然而该房屋经王翔之多次打电话催促，至今未能交付给王翔之。王翔之律师于2014年4月22日向张彪发出律师函，向张彪表明现在房屋交付已逾期并请张彪最迟于2014年4月30日书面告知王翔之其不能按时交房的原因并提出解决方案。该律师函已送达张彪。　　律师函中明确指出，如张彪至上述期限前既不说明理由及提出解决方案，也未交付房屋的，则本律师函即视为解除合同通知书。然而，张彪至今仍未向王翔之作出书面说明或提交解决方案，也未向王翔之交付房屋。根据《买卖合同》第七条以及《中华人民共和国合同法》第94条规定，王翔之有权解除合同。请依法判决张彪向王翔之返还已支付的购房定金人民币10万元。　　现王翔之向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、判令王翔之与张彪签订的《北京市存量房买卖合同》解除;2、判令张彪返还王翔之已支付的购房定金10万元及逾期返还定金的利息(以10万元为基数，自2014年5月8日开始，计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算);3、判令张彪支付王翔之违约金117.75万元;4、判令张彪赔偿王翔之律师费用2万元;5、判令张彪承担诉讼费。　　2、被告辩称　　张彪辩称：同意解除北京市存量房买卖合同，定金、违约金等按照合同约定处理。　　二、法院查明　　位于北京市石景山区201号的房屋的所有权证书载明的房屋所有权人原为张彪。　　2013年12月21日，王翔之(乙方)与张彪(甲方)、北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原公司，丙方)签订《房屋买卖居间合同》，其中载明：二、交易房屋基本情况：坐落：北京市石景山区201号;建筑面积：94.12平方米;所有权人：张彪;总房价：3925000元;乙方支付甲方购房定金100000元;全款方式付款;甲方应于2014年3月31日前向乙方交房。乙方向丙方支付居间服务费95500元。甲乙双方协商：甲方卖予乙方此房为满五年唯一住宅，如不符合此条件，由甲方自行解决。如甲方卖出此房给乙方是不唯一住宅，甲、乙、丙三方免责，互不追究责任，合同解除，佣金退还乙方，甲方退还乙方定金，和已付款。　　2013年12月21日，王翔之(买受人)与张彪(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经济成交版)》，其中载明：第一条，房屋基本情况：(一)出卖人所售房屋为楼房;第二条，房屋权属情况：(四)该房屋的抵押情况为：该房屋未设定抵押。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：(一)经出卖人和买受人协商一致该房屋成交价格为人民币3925000元。购房定金10万元。第五条，房屋产权与具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一同转让给买受人，买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。第六条：出卖人应当在2014年3月31日前将该房屋交付给买受人。第七条：违约责任：(一)逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋缴付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。第十条：当事人双方同意，自本合同签订之日起经纪方通知5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。　　同日，王翔之、张彪签订自行划转补充协议，载明：首付款170万元，乙方应于办理存量房兹有交易资金监管时，存入房屋行政主管部门开设的监管账户。待甲乙双方办理完毕房屋权属转移登记后，首付款划付甲方。2013年12月22日，王翔之给付张彪定金10万元。　　2014年2月11日，张彪将房屋所有权人转移登记至杜康名下。　　另查，王翔之曾于2014年4月22日向张彪发出律师函，告知对方逾期交房，要求对方最迟于2014年4月30日前书面告知，否则视为解除合同。　　再查，王翔之为此支付律师代理费2万元。　　庭审时，对于首付款及尾款的给付，王翔之称双方并不存在任何明确付款时间约定，因张彪未办理网签，且未办理过户，故未给付首付款。张彪称因王翔之未给付首付款，因此未交房，后张彪将房屋变更过户至他人名下，其与杜康为假离婚，系为配合王翔之减少交税，并令房屋处于“满五唯一”状态。　　此外，杜康于2015年3月20日签订存量房屋买卖合同，将房屋出售给李男。　　三、法院判决　　1、解除王翔之与张彪于2013年12月21日签订的《北京市存量房买卖合同》;　　2、张彪退还王翔之定金十万元，并给付逾期返还定金的利息;　　3、张彪赔偿王翔之律师代理费用二万元;　　4、张彪给付王翔之迟延交房违约金四万元;　　5、驳回王翔之的其他诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。王翔之与张彪签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。　　在合同履行过程中，张彪将房屋过户至杜康名下，并与其解除婚姻关系，以自己的行为表示不履行合同义务，应当承担违约责任。张彪称该行为系“假离婚”，为了使房屋满足“满五唯一”的状态，但其将房屋过户至他人名下，已经超越了合同履行范畴，且无证据证明该行为系双方当事人约定的合同履行方式，因此法院对其主张不予采信。　　张彪称王翔之不履行支付首付款的义务构成违约，律师认为，由于双方合同并未约定首付款支付时间，仅约定了交房时间为2014年3月31日，因此法院认定首付款最迟应于2014年3月31日前交付，在此之前张彪即将房屋过户至他人名下，以自己的行为表示不履行合同主要义务，因此王翔之享有不安抗辩权，不构成违约。张彪的主张不能成立。法院以实际损失为基础，结合张彪收取房款的时间及数额为依据、张彪一方违约行为过错程度、王翔之预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定张彪对王翔之的赔偿数额，具有事实及法律依据，法院予以确认。

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