李某某房屋案一审代理词

审判长、审判员：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，我们受本案原告李某某的委托，担任其诉讼代理人，依法出庭参与本案诉讼。通过认真听取刚才的法庭调查，我们认为本案原告诉讼主张事实清楚、证据充分，现发表以下几点意见，供法庭参考。

一、本案讼争的石家庄市某小区10号楼4单元102室房屋自2008年5月29日起已归属原告所有，具体事实和理由如下：

1、因被告王某欠原告借款到期未还，经协商原告与被告王某于2008年2月29日达成一致意见并共同签订了《借款合同书》，对延期还款的期限、利息及到期不还款应承担的法律后果进行了约定：“3、如果乙方王某到2008年5月30日没有付清李某某23万元的借款，乙方王某自愿将自己家人在某小区购买的的楼房无偿转让给李某某，并将房产证过户到李某某名下，抵顶所欠李某某23万元的债务”。

2、2008年5月29日，被告王某由于到期不能归还借款，便按照《借款合同书》的约定将此房屋及钥匙交付于了原告，并向原告出具了相应的书面证明：“从今日起我自愿把前某小区10号楼4单元102室房子给李某某。”

3、2008年9月22日，被告王再次给原告出具了书面《证明》：“我自愿将某小区2室楼房抵顶给李某某，并且将该楼房的房产证、楼房钥匙于2008年5月29日交给李某某，归李某某所有。”

由上得知，被告王某自愿将自家所有的房屋、钥匙及房产村证交付原告，属于典型的代物清偿。根据现行法律和众所周知的农村房屋现状，村证房屋的所有权转移无需到房管部门办理产权转移登记手续，一经交付即转移所有权。而上述事实和证据已经证明：该讼争房产自2008年5月29日起就已经归属原告所有。

二、被告王某与被告杜某某签订《买卖房屋合同》及随后的讼争房产“过户”应属无效，三被告之间擅自转让讼争房屋的行为并不影响原告对讼争房屋自2008年5月29日起所享有所有权

1、讼争房屋自2008年5月29日起已经归原告所有。2008年6月原告与被告王某一起将该房钥匙进行了更换，7月份原告发现该房门不能打开，经询问系被告擅自更换了门锁。原告遂于2008年8月8日将被告王某诉至新华区人民法院，要求排除妨碍、返还房屋，诉讼期间被告杜某某主张王某已经在2008年9月2日以30万元的价格没给了杜某某。原告认为，被告齐国某、齐某某未经原告同意擅自对讼争房产进行了非法处分，将其卖于被告杜某某，其行为在民法上属于无权处分，根据《合同法》第五十一条规定，对于无权处分，行为人事前未经所有权人原告同意，事后又未经其追认，故该转让对原告不发生效力，此买卖房屋合同无效，由此产生的法律后果理应有行为人承担责任。

2、原告有权根据《物权法》等相关规定依法追回该房屋并责令三被告交还房屋、排除妨碍。2008年8月8日，原告曾向新华区人民法院起诉被告齐国某、齐某某，要求排除妨碍、返还房屋，期间被告杜某某曾去原告住处查看该房产的村办证书及被告齐某某、齐国某向原告出具的一系列证明手续，原告向被告杜某某述说了其与被告王某之间的纠纷。之后被告齐国某、齐某某与被告杜某某为不法谋取已归原告所有的房屋，恶意串通就该房屋签订一份所谓的“买卖合同”，又于2008年9月2日以原村办房产证丢失为由在报纸声明，采用欺骗手段在石家庄市新华区某乡前某村村委会补办了该房屋村证并加盖公章，进行了所谓的房产“过户”。根据我国《合同法》第五十二条第二项规定，三被告恶意串通所签订的损害原告利益的“买卖房屋合同”应属无效。

3、三被告对讼争房屋进行买卖及所谓的房产“过户”明显缺乏法律依据，是无效的民事行为。

根据《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》第二十五条第二款规定，“集体土地上的房屋权属转移登记，只限于在集体组织成员之间进行”。因此集体土地上的房屋的权属转移仅局限于本集体成员之间，即非本集体成员购买集体土地上的房屋为法律所禁止。

我国农村房屋登记目前无相应的法律法规，对于石家庄市新华区某乡前某村所签发的《房屋权属证书》及相应的房产“过户”记载不受法律保护。

因此三被告对讼争房屋进行买卖及所谓的房产“过户”应属无效，被告杜某某不能基于善于取得而获得该房产。故原告有权根据《物权法》第245条的规定依法要求三被告返还该房屋并责令排除妨碍。

三、被告杜某某将房产转让于被告毕某某的行为无效

1、被告毕某某仅仅以其与被告杜某某所签订的《转让协议》主张讼争房屋的所有权不合实际，原告对此《转让协议》的真实性存在异议。

2、被告杜某某不是讼争房产的合法所有人，对讼争房产无处置权，其将房产私自转让于被告毕某某的行为属于无权处分；

3、被告杜某某取得房产的先合同为无效合同，其后的合同也应为无效合同。

4、被告杜某某与被告毕某某均非新华某乡前某村人，二被告对讼争房屋进行转让明显缺乏法律依据，违反了《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》第二十五条第二款的规定，是无效的民事行为。

综上，讼争房产目前应属原告所有，三被告对讼争房屋进行的买卖及所谓的房屋“过户”应属无效。被告应立即腾出讼争房屋，并将其返还于原告。

李某某的委托代理人：

杨荣艳 郭少辉

二○○九年三月二十三日