一、建筑物区分所有权是物权吗
不是。建筑物区分所有权是我国《民法典》专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权,指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的,严格而言,与物权客体须为独立物,以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念,一建筑物区分为若干部分,各有该部分的所有权,应为常有之事,而且这样也不妨碍物权的公示,无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则,区分所有的专有部分,须具备一定条件,才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。这些条件如下:
(一)须具有构造上的独立性,即被区分的部分在建筑物的构造上,可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。
(二)须具有使用上的独立性,即被区分的各部分,可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要界定标准,应为该区分的部分有无独立的出入门户。
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
二、建筑物区分所有权人有哪些权利
(一)是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借,获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。
(二)是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
(三)是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中,专有部分的所有权占主导地位,是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。业主享有建筑物区分所有权的同时,也必须履行相应的义务。
三、什么是业主的建筑物区分所有权
(一)专有权:
1、专有权的概念:
专有部分所有权,简称为专有权,是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分,是指具有构造上及使用上的独立性,并能够成为分别所有权客体的部分。
2、专有权的客体:
专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。
(二)共有权:
1、共有权的概念:
共有权,即建筑物区分所有人对共有部分的共有权,是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约,对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
2、共有权的行使:
“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”
3、法定共有的范围:
法定共有,是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。
法定共有的类型:
(1)绿地。
(2)道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。
(3)物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。
(4)维修资金。所谓维修资金,就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金,如电梯、水箱等共有部分的维修费用。
(5)建筑区划内的其他公共场所和公用设施。
4、车位车库的归属
车库,是指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库,但不仅仅限于地下车库,因为在有些建筑物内,地上一层或者二层也可能兴建车库,这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的,其可以通过登记表彰权利的范围。
车位,是指车库中的停车位,以及规划用于停车的具体地点。根据《物权法》第74条,开发商在修建了车位、车库之后,首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要,就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主,而不能高价卖给第三人。
(三)管理权:
1、管理权的概念
管理权,是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。
2、管理规约
管理规约,又称为规约、业主公约、住户规约,是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制订的规则
3、物业管理
物业管理,就是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人,对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。
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