民法典法律知识

商品房买卖合同可以解除的情形

法律快车官方整理

2022-04-26 10:04

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导读：

商品房买卖合同依据法律规定是可以办理解除程序的，比如说合同主体不适格、合同当中存在欺诈情形等，因为这些原因的出现，合同当事人都可以依法解除合同。因此，我们可以事先了解清楚合同解除的情形都有哪些，以免出现不必要的矛盾争议。

　　一、商品房买卖合同可以解除的情形

　　商品房买卖合同可以解除的情形是：

　　（一）房屋主体质量不合格；

　　（二）拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的；

　　（三）开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的；

　　（四）开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的；

　　（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的；

　　（六）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的。

　　二、商品房买卖合同解除疑难问题

　　（一）关于预查封的商品房买卖合同解除问题

　　商品房被预查封后，出卖人仍可基于正当合理的理由解除商品房买卖合同。

　　（二）关于影响正常居住使用的判断问题

　　以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

　　1、出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

　　2、出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

　　3、房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

　　4、水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的：

　　5、消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的：

　　6、订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的：

　　7、其他严重影响正常居住使用的情形。

　　（三）关于精装修商品房质量问题

　　1.装修部分存在严重质量问题的处理。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同，因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的，此时双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，两合同构成合同联立，买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失。在另行签订装修合同的情形，买受人亦可请求单独解除装修合同。

　　2.装修存在质量瑕疵的处理。装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人无权拒收房屋。装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，可以就修复费用及修复期间造成的其他损失向出卖人主张。对于装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。

　　3.出卖人指定精装修的商品房质量问题的处理。

　　（四）房差损失承担问题

　　商品房买卖合同被解除，违约方需要承担全部赔偿责任，包括直接损失和间接损失。房屋差价损失系因合同解除所引起的，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定。

　　没有约定的，可以比照最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价的差额计算。没有最相类似商品房比照的，可参考法院委托评估机构确定的基准日的房屋市场价与买卖合同成交价的差价，在此差价的基础上扣除交易成本并考虑纠纷发生的原因、一方是否存在未防止损失扩大的情形等诸多因素予以公平衡量。